Le rôle du notaire

Dans le cadre d'un achat immobilier, vous devrez obligatoirement passer par la case « notaire » pour signer l'acte authentique de vente d'un bien immobilier. Le notaire est un officier ministériel titulaire d'une charge : il bénéficie à ce titre d'un monopole pour l'établissement de certains actes civils, ainsi que pour leur authentification (contrat de mariage, testament, cession de biens immobiliers, etc.). Le notaire prépare les contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients et assure la sécurité des transactions immobilières. Plus rarement, il peut jouer le rôle de négociateur immobilier, s'il est chargé de la vente d'un bien immobilier.

Le notaire, garant de la sécurité juridique d'une transaction immobilière

Vous pouvez confier à votre notaire l'ensemble de votre projet immobilier, depuis l'élaboration de l'avant-contrat de vente (un compromis de vente le plus souvent) jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente, en passant par les formalités administratives (déclarations préalables, purge des droits, etc.), le calcul des différentes taxes fiscales (droits de mutation) est dues par l'acquéreur et leur déclaration à l'administration.

Notre conseil : Pour éviter toute mauvaise surprise due notamment à une rédaction imprécise lors de la signature d'un avant-contrat de vente (un compromis de vente le plus souvent), nous conseillons aux acquéreurs comme aux vendeurs de le faire rédiger par un notaire qui pourra vous expliquer et vous informer des multiples conséquences de chacune de ses clauses et du non-respect de celle-ci. Avantage indiscutable pour la sécurité juridique de la transaction et l'équité entre les parties en présence, sachez que la réaction d'un avant-contrat contrat par un notaire est gratuite. La rémunération du notaire n'intervient que lors de la signature de l'acte authentique de vente.

Lors d'une transaction immobilière, le notaire doit veiller, en tant qu'officier public, à la bonne exécution du contrat. Il rassemble en amont les documents et évite ainsi au maximum toute contestation ultérieure. Par exemple, le notaire doit :

  • vérifier l'identité des parties au contrat et leur statut matrimonial,
  • vérifier le titre de propriété du vendeur,
  • demander l'état hypothécaire du bien immobilier objet de la vente,
  • purger les droits de préemption du locataire et de la commune où est situé le bien immobilier objet de la transaction,
  • vérifier que les diagnostics obligatoires préalables à la vente ont bien été réalisés avant la signature définitive.

Une fois l'acte de vente signé entre le vendeur et l'acquéreur chez le notaire, il fait l'objet d'une formalité importante, « la publicité foncière ». Elle consiste en l'enregistrement au bureau des hypothèques de la situation juridique du bien. Le but est de conserver la trace des droits de propriété existant sur l'immeuble et des hypothèques qui viennent éventuellement grever le bien, le cas échéant. Les notaires, en tant qu'officiers publics, détiennent un monopole d'accès à ce fichier. Enfin, le notaire garantit la conservation du titre de propriété en le gardant durant 100 ans dans son étude. Passé ce délai, ils sont conservés aux Archives nationales.

Bon à savoir : Le choix du notaire. En règle générale, l'acte authentique de vente est signé à l'étude du notaire du vendeur, mais l'acquéreur peut sans frais supplémentaires demander à son notaire de l'assister pour l'ensemble des formalités. Dans ce cas, les émoluments dus pour la vente seront partagés entre les deux notaires, selon les règles de répartition établies entre les chambres départementales.

La préparation de l'avant-contrat de vente (compromis de vente)

Le notaire doit procéder à de multiples vérifications lors de la signature de l'avant-contrat de vente et avant la signature de l'acte authentique de vente. Certaines d'entre elles peuvent être l'objet de conditions suspensives insérées dans l'avant-contrat de vente (un compromis de vente le plus souvent). La réalisation de ces clauses conditionne la concrétisation de votre acquisition immobilière : si la condition ne se réalise pas, le contrat est censé n'avoir jamais existé et l'argent éventuellement versé (dépôt de garantie dans le cas d'un compromis de vente ou indemnité d'immobilisation dans le cas d'une promesse de vente) doit être restitué à l'acquéreur.

Le notaire doit tout d'abord s'assurer de l'identité et la capacité juridique des parties, en demandant des extraits d'actes de naissance et de mariage du vendeur et de l'acheteur auprès des mairies concernées. Il doit recueillir de manière exacte leurs noms, prénoms et dates de naissance, et vérifier que ni le vendeur, ni l'acheteur ne sont soumis au régime de tutelle ou curatelle.

Ensuite, il doit contrôler de la validité du titre de propriété du vendeur et analyser tous les actes de propriété antérieurs sur une période 30 ans. Il réalise ainsi une enquête sur le précédent propriétaire : respect des droits de préemption éventuels, paiement intégral du prix, etc. Le notaire interroge également le bureau de conservation des hypothèques pour savoir si le bien est grevé d'hypothèque (droit accordé à un créancier, par exemple une banque, sur un bien immobilier en garantie d'une dette) ou s'il existe des servitudes (publiques ou privées) pesant sur le bien.

A savoir : Si en interrogeant la conservation des hypothèques il apparaît des garanties (privilège de prêteur de deniers ou hypothèque sur le bien) demandées par un créancier (une banque par exemple), le notaire doit l'interroger pour connaître la somme restant due. Le prix de vente doit couvrir la créance. Une fois celle-ci payée, le notaire pourra radier l'hypothèque en établissant un acte de mainlevée. Attention, cette procédure entraîne des frais calculés selon un barème officiel.

De plus, le notaire examine la concordance entre la description du bien indiquée par le vendeur et la désignation qui figure dans son titre de propriété. Si des modifications (travaux, annexions de parties communes, etc.) ont été apportées, les autorisations nécessaires doivent être annexées. Par exemple, la superficie du lot de copropriété indiquée doit correspondre aux éléments contenus dans le règlement de copropriété fourni par le syndic de copropriété. Le notaire doit aussi contrôler si le bien est vendu libre ou occupé par un locataire ; le cas échéant, il doit purger le droit de préemption du locataire (droit d'achat prioritaire dont bénéficie le locataire d'un logement loué vide et soumis à la loi du 6 juillet 1989, en cas de congé pour vendre le logement délivré par le propriétaire en fin de bail). Sans compter que le notaire doit vérifier que l'ensemble des diagnostics techniques obligatoires ont bien été effectués par un professionnel certifié. En outre, dans le cas où le bien est achevé depuis moins de 10 ans, il contrôlera l'existence d'une assurance dommage-ouvrage.

Enfin, le notaire doit procéder à la vérification des contraintes d'urbanisme en demandant une note de renseignements d'urbanisme à la mairie ou à la direction départementale de l'équipement du lieu du bien, ou un certificat d'urbanisme si l'acquéreur envisage de modifier le bien. Il doit aussi vérifier s'il existe un droit de préemption au profit de la commune (droit de préemption urbain), qu'il doit informer de la vente projetée afin que la commune puisse exercer son droit de préemption ou y renoncer.

Les frais dits de notaire

Lors de l'achat d'un bien immobilier, l'acquéreur doit s'acquitter de multiples frais souvent appelés « frais de notaire ». Pour autant, l'ensemble des sommes versées ne finit que pour une petite partie dans l'escarcelle du notaire, car il s'agit en grande majorité de taxes fiscales que le notaire perçoit et reverse ensuite à l'administration fiscale.

Au total, ces frais sont composés :

  • des honoraires du notaire ou « émoluments », calculés selon un barème officiel,
  • des frais liés aux formalités à accomplir ou « débours » que le notaire avance pour le compte de son client et que celui-ci doit lui rembourser ;
  • et des droits de mutation (droits fiscaux reversés par le notaire au Trésor public).

Remarque : Pour tout savoir sur les frais de notaire, consultez la rubrique Frais de notaire.

Le notaire est en droit de réclamer le jour de la signature de l'acte authentique de vente une provision destinée à couvrir l'ensemble des frais. Les sommes éventuellement versées en trop par l'acquéreur seront ensuite restituées lors de l'établissement du décompte définitif qui doit faire l'objet d'une note détaillée, généralement plusieurs semaines voire plusieurs mois après la signature de l'acte de vente.

Bon à savoir : Les frais dits de notaire diffèrent selon que le bien immobilier objet de la vente. Si le bien a moins de 5 ans, il est considéré comme neuf et subit des frais moins élevés que ceux d'un logement ancien, de plus de 5 ans.

La répartition des frais annexes

Le notaire va également veiller à la répartition de certains frais liés au bien immobilier entre le vendeur et l'acquéreur. D'une part, les impôts locaux : pour l'administration fiscale, les taxes d'habitation et foncière sont dues par celui qui occupait ou était propriétaire du logement au 1er janvier, donc les taxes de l'année en cours restent à la charge du vendeur. En pratique, l'acte de vente prévoit généralement une répartition prorata temporis de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur. Lorsque le vendeur reçoit l'avis de recouvrement pour l'année en cours, il la communique au notaire qui réclame à l'acquéreur le prorata à sa charge. D'autre part, les charges et travaux de copropriété (pour un appartement en copropriété par exemple) : le vendeur doit payer toutes les charges et les travaux qui ont fait l'objet d'un appel de fonds par le syndic de copropriété jusqu'à la vente du logement, que les travaux aient été ou non réalisés, ainsi que les charges provisionnelles du trimestre en cours. En pratique, l'acquéreur et le vendeur peuvent décider de modifier la répartition des charges et travaux lors d'une négociation. Par exemple, les charges du trimestre en cours pourront réparties entre l'acquéreur et le vendeur, si le vendeur conserve à sa charge les travaux décidés par une assemblée générale antérieure même si l'appel de fonds est lancé après la vente.

Enfin, une fois la vente publiée au bureau des hypothèques dans un délai de deux mois suivant la signature de l'acte authentique de vente, le notaire fera parvenir à l'acquéreur une copie de l'acte authentique, l'original étant conservé par le notaire. Il procédera également à l'établissement du décompte définitif, et remboursera à l'acquéreur le trop-perçu éventuel.

Remarque : Si vous devez justifier de votre acquisition, pour des démarches administratives par exemple, le notaire pourra sur simple demande vous faire parvenir une attestation certifiée.

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