Taux fixe ou taux révisable ?

Lors de la souscription de votre prêt immobilier, vous allez devoir choisir entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux révisable ou variable. Chaque formule possède des avantages : la sécurité pour les taux fixes, l'économie potentielle pour le taux variable ou révisable. Certaines banques proposent également des formules de prêt immobilier combinant taux fixe et taux variable ; par exemple, durant les premières années du prêt le taux est fixe, puis il devient révisable pour les dernières années de remboursement.

Les indices financiers servant à déterminer le taux d'un crédit immobilier

Les taux fixes sont indexés sur les taux longs, dont l'OAT 10 ans ; les OAT sont des Obligation Assimilables du Trésor. Ce sont des titres de créance qui représente une part d'un emprunt de l'Etat français, dont l'émission est organisée par l'Agence France Trésor (AFT). Les taux révisables sont indexés sur différents indices de référence, les taux courts, dont l'un des plus fréquemment employés est l'Euribor (Tibeur en français, ce qui signifie Taux InterBancaire Offert en EURos) 3 mois. Cet indice peut varier à la baisse et à la hausse, ce qui entraînera la baisse ou la hausse du taux d'intérêt du prêt immobilier.

Les banques empruntent des fonds qu'elles vont ensuite redistribuer notamment sous la forme de différents prêts, dont les crédits immobiliers aux particuliers. Globalement, le taux d'un prêt immobilier correspond à la somme de son propre taux d'emprunt plus une marge avec laquelle elle couvre son risque et se rémunère. Le montant de cette marge peut varier entre + 3 point et - 1 point (la banque prêtant alors moins cher qu'elle n'emprunte, ce qui arrive dans le cas d'opérations commerciales d'acquisition de nouveaux clients notamment), en fonction des caractéristiques du dossier et du profil de l'emprunteur.

Bon à savoir : Les taux courts sont généralement inférieurs aux taux longs ; en conséquence, les taux variables sont moins élevés que les taux longs, et donc a priori plus attractifs. Mais par définition ils sont révisables, et donc recalculés à échéance régulière (par exemple tous les ans), ce qui influera sur le montant des mensualités ou la durée du prêt, à la hausse comme à la baisse.

Le fonctionnement du taux révisable ou variable

Le taux variable ou révisable est indexé sur un indice de référence, le plus souvent l'Euribor 3 mois et l'Euribor 1 an. Le taux variable ou révisable appliqué à votre prêt immobilier résulte de l'addition de l'indice de référence et de la marge du prêteur, destinée à couvrir le risque de non-paiement, les frais administratifs de gestion du crédit immobilier et la rémunération de la banque émettrice du crédit immobilier.

Ensuite, à périodicité définie dans le contrat de prêt immobilier, généralement tous les ans, le taux révisable va varier en fonction de l'évolution de l'indice de référence, et ce aussi bien à la hausse qu'à la baisse. Le taux révisable peut ainsi devenir nettement plus onéreux que le taux fixe, généralement, proposé lors de la mise en place du prêt immobilier. Par conséquent, en cas de hausse des taux, l'économie initialement générée par la souscription d'un taux variable, peut annuler l'économie réalisée par le choix d'un taux révisable, voir même augmenter le coût total final du crédit immobilier.

L'obligation d'information de la banque en cas de souscription d'un prêt immobilier à taux variable ou révisable

La loi du 3 janvier 2008 sur le développement de la concurrence au service des consommateurs, qui comporte diverses mesures relatives au crédit immobilier, a été votée après la crise américaine des subprimes, ces crédits immobiliers américains à taux variable qui ont conduit de nombreux emprunteurs à la saisie leur logement, ne pouvant faire face au remboursement de leurs mensualités. Suite à la crise financière, les taux courts avaient fortement augmenté. Pour les emprunteurs français qui avaient souscrit un crédit immobilier à taux révisable ou variable, le risque était grand de devoir affronter des difficultés de remboursement, alors même qu'ils n'avaient pas forcément bien compris le fonctionnement de ce type de crédit. Le législateur est donc intervenu pour renforcer l'obligation d'information des banques vis-à-vis des emprunteurs.

L'offre préalable de crédit immobilier doit comporter différentes informations relatives au fonctionnement du prêt. Elle prévoit notamment la remise d'un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts (art. L. 312-8 du Code consommation). Les offres de prêt immobilier à taux variable étaient jusqu'alors exclues du champ de cette obligation. Les banques avaient la faculté d'assortir leur offre préalable d'une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux du prêt. La communication de cette notice dégageait les établissements de crédit de l'obligation de remettre à l'emprunteur une nouvelle offre préalable en cas de modification des conditions d'obtention du prêt, notamment le montant ou le taux du crédit.

L'article L.312-8 du Code de la consommation prévoit désormais que l'offre de prêt dont le taux d'intérêt est variable doit être accompagnée :

  • d'une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt,
  • et d'un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.

Attention : Cette simulation ne constitue pas un engagement de la banque émettrice du prêt immobilier à l'égard de l'emprunteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le document d'information doit mentionner le caractère purement indicatif de la simulation et l'absence de responsabilité de la banque quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.

L'obligation de fournir notice et document d'information concerne les offres de prêt à taux révisable émises par les établissements de crédit à compter du 1er octobre 2008. Par ailleurs, désormais pour les prêts à taux variable, le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l'emprunteur le montant du capital restant dû (art. L. 312-14-2 du Code de la consommation).

Bon à savoir : Cette obligation entrée en vigueur le 1er octobre 2008 s'applique aux contrats de crédit immobilier déjà en cours à cette date.

Les principales catégories de prêts à taux révisable

Les banques, notamment certains établissements de crédit spécialisés dans le financement immobilier, ont mis en place différentes formes de prêt immobilier à taux variable ou révisable pour apporter plus de souplesse aux emprunteurs et sécuriser le remboursement du prêt. Ainsi par exemple :

  • le prêt immobilier à taux révisable capé : le taux est révisable mais ne peut dépasser des limites prévues et contractuelles. Le taux du prêt est encadré par un « cap » ou un « plafond », généralement + ou - 1 point ou + ou - 2 points. Les hausses et baisses de l'indice de référence seront répercutées sur votre mensualité dans les limites prévues, sans pouvoir dépasser le cap fixé dans le contrat de prêt immobilier ;

Notre conseil : Si vous choisissez de souscrire un prêt à taux variable ou révisable, il est très fortement conseillé de choisir un taux capé, ce qui vous évitera notamment de trop fortes variations de vos mensualités. Vous pourrez ainsi éventuellement réaliser des économies sur le coût total de votre crédit immobilier, mais sachez qu'il est impossible de savoir à l'avance quelle sera à long terme l'évolution des indices financiers de référence.

  • le prêt à taux variable non capé et à échéances plafonnées : dans ce type de crédit immobilier, le plafond ou cap porte sur le montant des mensualités et non sur le taux du prêt qui peut varier sans limite. Les mensualités plafonnées permettent à l'emprunteur de savoir à l'avance jusqu'où pourront évoluer ses mensualités. Par contre, si l'augmentation des mensualités dans les limites prévues ne suffit pas à absorber la hausse du taux selon la variation de l'indice de référence, la durée de remboursement du prêt est allongée. Cet allongement de la durée peut être lui-même limité par exemple à 5 ans. De la même manière, la baisse de l'indice de référence est répercutée sur la durée du prêt qui sera raccourcie ;
  • le prêt à taux révisable non capé et à échéances non plafonnées : en cas de hausse ou de baisse de l'indice de référence, soit les mensualités évoluent, soit la durée du prêt immobilier varie, et ce sans limitation puisque le taux variable ou révisable n'est pas capé.

Attention : Ce type de prêt n'offre aucune sécurité et doit être réservé aux emprunteurs les plus avertis qui sauront y faire appel en connaissance de cause.

Comment choisir entre un taux fixe ou un taux variable ou révisable ?

Bien qu'un peu plus cher, le taux fixe offre une certaine sécurité à l'emprunteur : ses mensualités seront fixes pendant toute la durée du crédit immobilier et l'emprunteur connaît dès le départ le coût total du crédit. Le taux fixe, compris dans le TEG (Taux Effectif Global), permet enfin de comparer plusieurs offres de prêt immobilier.

Le taux variable ou révisable peut éventuellement permettre d'obtenir un coût total du crédit moins élevé, notamment si l'emprunteur opte pour une formule capée, qui offre une sécurité minimale. L'emprunteur doit prendre en compte le niveau actuel des taux d'intérêt à court et à long terme pour évaluer la part de risque et de gain potentiel. Chaque emprunteur doit choisir la solution la plus adaptée en s'informant de manière aussi précise que possible.