Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (ou PTZ) est un avantage important pour ceux qui peuvent en bénéficier. Considéré comme de l'apport personnel par les banques, il permet de baisser le coût du crédit (puisqu'il ne comporte pas d'intérêt à rembourser) et donc du montant total de l'acquisition. Cependant, tous les acquéreurs ne peuvent pas en bénéficier, et il n'est pas non plus accordé pour tous les types d'acquisition immobilière. Enfin, le montant de ce prêt est calculé en fonction du montant du bien et de la zone géographique de son emplacement. Si vous remplissez les critères d'obtention du PTZ, n'hésitez pas, d'autant que son montant peut être majoré dans certains cas et doublé dans neuf jusqu'à la fin de l'année !

Bon à savoir : Différentes collectivités locales (par exemple la communauté urbaine d'Arras, les communautés d'agglomérations d'Annecy, de La Rochelle et d'Orléans, les villes de Toulouse, de Caen ou d'Amiens, ou encore le département des Hauts-de-Seine, etc.) ont mis en place des bonifications du prêt à taux zéro. Sous réserve de respecter les conditions imposées, vous pouvez bénéficier d'un supplément de prêt à taux zéro pour l'acquisition d'un bien immobilier. Pour savoir si vous êtes concerné, consultez le site de l'ANIL (Agence Nationale d'Information sur le Logement) (www.anil.org) ou renseignez-vous auprès de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) la plus proche de chez vous.

Les conditions liées à l'emprunteur pour bénéficier du prêt à taux zéro

Le PTZ est réservé à certains acquéreurs immobiliers. Sont notamment exclus les investisseurs, qui ne peuvent profiter de cet avantage pour améliorer une opération d'investissement locatif ou de défiscalisation.

Les bénéficiaires du prêt à taux zéro

Les bénéficiaires du PTZ sont uniquement des personnes physiques primo-accédantes, donc, d'une part, il ne peut être accordé à des personnes morales et d'autre part, l'emprunteur (ou chacun des co-emprunteurs) ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt, sauf si :

  • l'emprunteur ou le co-emprunteur est titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque et invalides qui, étant absolument incapables d'exercer une profession, sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie).
  • l'emprunteur n'est plus propriétaire de son bien depuis plus de deux ans.
  • l'emprunteur ou le co-emprunteur bénéficie d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale (art. L. 821-1 à 821-9 et art. L. 541-1 à 3 du Code de la sécurité sociale),
  • l'emprunteur ou le co-emprunteur a été victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe entraînant l'application soit de la loi du 13 juillet 1982 relative à l'indemnisation des catastrophes naturelles, soit de l'article L. 122.7 du Code des assurances pour des dommages causés par des effets dus aux tempêtes, ouragans, cyclones, soit du 1er alinéa de l'article L. 128.1 du Code des assurances pour des dommages dus à des catastrophes technologiques).

Remarque : Dans ce dernier cas de figure, la demande de prêt doit être faite dans les deux ans suivant la date de publication de la décision de constatation de l'état de catastrophe ou la survenance du sinistre.

Les conditions liées aux ressources de l'emprunteur

Pour bénéficier du PTZ, le montant total des ressources de l'emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement doit être inférieur ou égal à certains plafonds. Précisément, il faut prendre en compte la somme des revenus fiscaux de référence (indiqués sur les feuilles d'imposition) :

  • de l'année N-2 pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai de l'année,
  • et de l'année N-1 pour les offres de prêt effectuées entre le 1er juin et le 31 décembre.
Nombre de personnes par foyer Zone A Zones B et C
1 personne 31 250 euros 23 688 euros
2 personnes 43 750 euros 31 588 euros
3 personnes 50 000 euros 36 538 euros
4 personnes 56 875 euros 40 488 euros
5 personnes et + 64 875 euros 44 425 euros

Zone A : l'agglomération parisienne, une partie de la Côte d'Azur, le Genevois français ;

Zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, le reste de l'Ile de France, les autres zones frontalières ou littorales, les départements Outre-mer, la Corse ;

Zone C : le reste du territoire.

Les opérations finançables par le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro ne permet de financer que certaines acquisitions, c'est-à-dire celle de sa résidence principale par l'emprunteur. La valeur du bien participe au calcul du montant du prêt à taux zéro accordé.

L'acquisition de la résidence principale

Le prêt à taux zéro sert à financer l'acquisition d'une résidence principale, qu'il s'agisse de :

  • la construction ou l'acquisition d'un logement neuf et jamais occupé ;
  • l'acquisition et l'aménagement, ou l'aménagement seul d'un local non destiné à l'habitation (bureaux, grange, etc.) en logement ;
  • l'acquisition d'un logement ancien (ou ayant déjà été occupé) avec ou sans travaux. Les travaux d'amélioration pris en compte sont ceux ayant pour objet la mise aux normes de surface et d'habitabilité du logement ou prévus lors de l'acquisition ;
  • l'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location accession ; dans ce cas, le PTZ est accordé au vu des ressources de l'accédant à la date de la levée d'option.

Attention : Le PTZ ne peut pas être accordé pour des travaux d'agrandissement seuls. En revanche, les dépendances des logements sont finançables dans la mesure où elles font partie d'une opération immobilière elle-même financée par le prêt à taux zéro (garages, emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d'une surface d'au moins 2 m² et combles accessibles).

Les logements anciens doivent répondre à des normes de surface et d'habitabilité. Pour ceux achevés depuis plus de vingt ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d'habitabilité doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, le prêt à taux zéro ne sera accord que si ces travaux sont réalisés.

Normes minimales de surface et d'habitabilité

I - Normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement de l'immeuble

1.1 Etanchéité
Les sols, murs, seuils, plafonds sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d'eau.

1.2 Parties communes
Le gros oeuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien. La couverture est étanche. Les souches de cheminées, les gouttières, les chéneaux, les descentes d'eau pluviale et les ouvrages accessoires sont en bon état. Les menuiseries extérieures sont étanches et en bon état. Les cours et courettes, les accès et les circulations en cave, ainsi que les combles sont dégagés et en bon état d'entretien.

1.3 Canalisations
Les canalisations d'eau, les appareils qui leur sont raccordés et les réservoirs sont établis de manière à éviter la pollution du réseau de distribution, notamment par les eaux usées et les eaux-vannes.

Les canalisations d'eau potable desservant les logements assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants et sont branchés au réseau public de distribution s'il existe ; en cas contraire, elles sont conformes aux règlements sanitaires en vigueur.

II - Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement des logements

2.1 Normes dimensionnelles
Un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil, et des pièces de service telles que cuisines, salle d'eau, cabinets d'aisance, buanderie, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances. Il comporte au moins une pièce principale et une pièce de service (soit salle d'eau, soit cabinet d'aisance), un coin cuisine pouvant éventuellement être aménagé dans la pièce principale.

La surface habitable d'un logement, définie à l'article R.111-2 du Code de la construction de l'habitation, est égale ou supérieure à 14 mètres carrés. La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins ; aucune de ces pièces n'ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés. La hauteur sous-plafond d'une pièce principale est au moins égale à 2,30 mètres pour une surface au moins égale à 7 mètres carrés.

2.2 Ouverture et ventilation
Toutes les pièces principales des logements sont pourvues d'ouvertures donnant à l'air libre. La ventilation des logements est générale et permanente. Lorsqu'un local, tel que la cuisine, le cabinet d'aisance, la salle d'eau ne dispose pas de fenêtre, il doit être pourvu d'un système d'évacuation de l'air vicié débouchant à l'extérieur du bâtiment, tel que gaine de ventilation à tirage naturel (verticale) ou mécanique (horizontale ou verticale), complétée éventuellement par des dispositifs de ventilation dans les pièces principales.

2.3 Installation de la cuisine ou du coin cuisine
La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine comporte un évier avec siphon, raccordé à une chute d'eaux usées sur lequel est installé l'eau potable (chaude et froide).La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) suivant les conditions réglementaires en vigueur ou possède un conduit d'évacuation de fumée en bon état.

2.4 Installation du gaz et de l'électricité
Les canalisations de gaz et la ventilation des pièces où le gaz est utilisé sont conformes aux textes réglementaires en vigueur. Le logement est pourvu d'une alimentation électrique, conforme aux besoins normaux de l'utilisateur d'un local d'habitation.

2.5 Equipement sanitaire

Tout logement comporte :

  • un cabinet d'aisance, avec cuvette à l'anglaise et chasse d'eau ; dans le cas de fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau. Toutefois, le WC pourra être situé dans la salle d'eau. Le cabinet d'aisance est séparé de la cuisine et des pièces principales ;
  • une salle d'eau avec installation d'une baignoire ou d'une douche et un lavabo alimentés en eau courante chaude et froide.

2.6 Chauffage

Le logement est équipé :

a) d'un chauffage à eau chaude centralisé et, dans le cas d'un chauffage individuel, celui-ci est équipé de dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage ;

b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes, de planchers chauffants, de plafonds rayonnants ou de systèmes à accumulation ;

c) ou un chauffage par un système thermodynamique ;

d) ou un équipement de chauffage fonctionnant au bois ou autres biomasses, de classe 1 (norme NF EN 13 229 et NF EN 13 240), tel qu'un poêle, un foyer fermé, un insert ou une chaudière de classe 2 (norme NF EN 303.5) dont la puissance est inférieure à 300 kW.

Source : http://www.territoires.gouv.fr/

Sachez que tant que le prêt à taux zéro n'est pas intégralement remboursé, les logements acquis ne peuvent être ni transformés en locaux commerciaux ou professionnels, ni affectés à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisés en résidence secondaire, ni occupés à titre d'accessoire du contrat de travail. Et dans le cas où le logement serait détruit avant la fin du remboursement du prêt à taux zéro, le maintien du PTZ sera subordonné à la reconstruction du logement dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre.

Les conditions d'occupation du logement

Le logement financé grâce au prêt à taux zéro doit être occupé dans un délai d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure à ladite déclaration.

Remarque : ce délai est porté à 6 ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'emprunteur à compter de la date de son départ à la retraite à condition que le logement soit loué pendant ce délai dans les conditions définies ci-après.

De plus, puisqu'il s'agit d'une résidence principale, le logement devra être habité par l'emprunteur et par les personnes destinées à l'occuper au moins 8 mois par an, sauf en cas d'obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La vente ou la donation du logement entraînent le remboursement intégral du capital restant dû, sauf si l'emprunteur acquiert un nouveau logement (finançable par un PTZ) en vue de l'occuper à titre de résidence principale ; dans ce cas, le prêt est transférer sur la nouvelle acquisition.

La mise en place du prêt à taux zéro

Le montant du prêt à taux zéro va être déterminé en fonction de plusieurs critères (montant de l'acquisition envisagée et emplacement géographique du bien), puis vont être fixées les modalités de son remboursement, en fonction des revenus de l'emprunteur. N'oubliez pas que le prêt à taux zéro est compatible avec l'ensemble des autres prêts aidés. Le montant du prêt à taux zéro peut être majoré dans certains cas (notamment pour les ménages très modestes) et doublé dans le cas d'un logement neuf jusqu'au 31 décembre 2009.

Le cas du doublement du prêt à taux zéro dans le neuf

Le montant du PTZ est doublé pour les opérations portant sur un logement neuf jusqu'au 30 juin 2010 ; entre le 1er juillet et le 31 décembre 2010, sont montant sera majoré de 50 % et non plus de 100 %. Depuis le 15 janvier 2009, la durée maximale du prêt a été augmentée et le différé de remboursement a été allongé en zone « tendue » :

  • le montant du PTZ pour un logement neuf est doublé et le seuil finançable est relevé de 20 % à 30 % du montant de maximal de l'opération lui aussi réévalué de 33 % ;
  • la durée maximale est portée de 24 à 30 ans ;
  • dans les agglomérations où devenir propriétaire est le plus difficile (zone A), les conditions de remboursement ont été rendues assouplies en allongeant la période de différé partiel.

Le montant du PTZ

Le montant de base du prêt à taux zéro fait l'objet d'un calcul particulier. Pour les logements neufs, il doit être égal à la moins élevée de ces deux sommes :

  • 100 % du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération (prêts familiaux ayant fait l'objet d'un acte notarié inclus),
  • 30 % du coût de l'opération pris en compte dans la limite d'un prix maximal qui varie en fonction du nombre de personnes composant le ménage et de la situation géographique du futur logement.

Remarque : Ce dernier taux est porté à 40 % dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles définies par la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire.

Pour les logements anciens, il doit être égal à la moins élevée de ces deux sommes :

  • 50 % du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération (prêts familiaux ayant fait l'objet d'un acte notarié inclus),
  • 20 % pour les logements anciens du coût de l'opération pris en compte dans la limite d'un prix maximal variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage et de la situation géographique du futur logement.

Remarque : Ce dernier taux est porté à 30 % dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles.

Le montant du prêt est également plafonné :

Nombre d'occupants Logement neuf* Logement ancien
Zone A Zone B Zone C Zone A Zone B Zone C
1 32 100 € 26 400 € 20 700 € 14 400 € 8 800 € 8 250 €
2 45 000 € 37 950 € 30 900 € 20 250 € 13 200 € 12 375 €
3 50 100 € 42 900 € 35 700 € 22 500 € 15 200 € 14 250 €
4 55 050 € 47 700 € 40 350 € 24 750 € 17 200 € 16 125 €
5 60 150 € 52 650 € 45 000 € 27 000 € 19 200 € 18 000 €
6 et + 65 100 € 57 450 € 49 650 € 29 250 € 21 200 € 19 875 €

*Le montant du PTZ dans le neuf est doublé jusqu'au 31 décembre 2009.

Le prix maximum d'opération pris en compte est plafonné à :

Nombre d'occupants Logement neuf Logement ancien
Zone A Zone B Zone C Zone A Zone B Zone C
1 107 000 € 88 000 € 69 000 € 72 000 € 44 000 € 41 250 €
2 150 000 € 126 500 € 103 000 € 101 250 € 66 000 € 61 875 €
3 167 000 € 143 000 € 119 000 € 112 500 € 76 000 € 71 250 €
4 183 500 € 159 000 € 134 500 € 123 750 € 86 000 € 80 625 €
5 200 500 € 175 500 € 150 000 € 135 000 € 96 000 € 90 000 €
6 et + 217 000 € 191 500 € 165 500 € 146 250 € 106 000 € 99 375 €

Zone A : l'agglomération parisienne, une partie de la Côte d'Azur, le Genevois français ;

Zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, le reste de l'Ile de France, les autres zones frontalières ou littorales, les départements Outre-mer, la Corse ;

Zone C : le reste du territoire.

Le remboursement du prêt à taux zéro

Plus les revenus de l'emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement sont faibles, plus le remboursement du prêt à taux zéro est étalé dans le temps. Les emprunteurs aux revenus modestes bénéficient d'un différé total ou partiel de remboursement selon le montant des revenus fiscaux de référence pris en compte.

Les conditions de remboursement sont déterminées à la date d'émission de l'offre de prêt, en fonction en fonction de la localisation du logement selon le zonage A-B-C, du caractère neuf ou ancien du logement, et en tenant également compte des modalités de remboursement des autres prêts immobiliers, et d'une éventuelle majoration du prêt à taux zéro octroyée à l'emprunteur.

Logement ancien (offres émises à compter du 1er avril 2007 - décret du 27 mars 2007)

Revenu fiscal de référence Durée totale du prêt Période de différé Période de remboursement
à l'issue du différé
moins de
15 801 euros
264 mois(22 ans) 216 mois (18 ans)
100 % du prêt
48 mois (4 ans)
de 15 801 euros
à 19 750 euros
252 mois (21 ans) 216 mois (18 ans)
75 % du prêt
36 mois (3 ans)
de 19 751 euros
à 23 688 euros
204 mois (17 ans) 180 mois (15 ans)
50 % du prêt
24 mois (2 ans)
de 23 689 euros
à 31 588 euros
96 mois (8 ans) Pas de différé
31 589 euros
et plus
72 mois (6 ans)

Logement neuf avec majoration ENL ou en ZFU ou ZUS

Revenu fiscal de référence Durée totale du prêt Période de différé Période de remboursement
à l'issue du différé
Zone A Zone B et C
moins de
23 689 €
moins de
15 801 €
360 mois
(30 ans)
216 mois (18 ans)
100 % du prêt
144 mois
(12 ans)
de 15 801 €
à 19 750 €
324 mois
(27 ans)
216 mois (18 ans)
75 % du prêt
108 mois (9 ans)
de 23 689 €
à 43 750 €
de 19 751 €
à 23 688 €
252 mois
(21 ans)
180 mois (15 ans)
50 % du prêt
72 mois (6 ans)
de 23 689 €
à 31 588 €
192 mois
(16 ans)
Pas de différé
plus de
43 751 €
31 589 €
et plus
144 mois
(12 ans)

Logement neuf sans majoration

Revenu fiscal de référence Durée totale du prêt Période de différé Période de remboursement
à l'issue du différé
Zone A Zone B et C
moins de
23 689 €
moins de
15 801 €
312 mois
(26 ans)
216 mois (18 ans)
100 % du prêt
96 mois (8 ans)
de 15 801 €
à 19 750 €
288 mois
(24 ans)
216 mois (18 ans)
75 % du prêt
72 mois (6 ans)
de 23 689 €
à 43 750 €
de 19 751 €
à 23 688 €
228 mois
(19 ans)
180 mois (15 ans)
50 % du prêt
48 mois (4 ans)
de 23 689 €
à 31 588 €
144 mois
(12 ans)
Pas de différé
plus de
43 751 €
31 589 €
et plus
108 mois
(9 ans)

Remarque : La durée de la première période de remboursement peut être réduite à la demande de l'emprunteur, mais ne peut être inférieure à six ans. La possibilité de réduction de la période de différé est offerte à l'emprunteur au moment de l'octroi du prêt.

Les prêts complémentaires au nouveau prêt à taux zéro

Le PTZ peut se cumuler avec la plupart des autres prêts (à conditions évidemment de pouvoir en bénéficier) :

  • Prêt d'Accession Sociale (PAS),
  • Prêt Conventionné (PC),
  • Prêt social de location-accession (PSLA),
  • prêt 1 %,
  • Prêt d'Epargne Logement (PEL),
  • prêt immobilier bancaire classique,
  • autre prêt à caractère social.

Lorsque l'emprunteur a droit à l'APL (Aide Personnalisée pour le Logement) au titre d'un Prêt d'Accession Sociale (PAS) ou d'un Prêt Conventionné (PC), les mensualités du PTZ sont prises en compte dans le calcul de l'APL.

Attention : Le PTZ n'est pas cumulable avec les subventions accordées par l'ANAH (Agence Nationale pour l'Habitat), sauf si l'emprunteur devient handicapé après l'entrée dans son logement ; il peut alors bénéficier d'une subvention pour des travaux d'accessibilité de l'immeuble et d'adaptation du logement.

Garanties et assurances

En règle générale, la banque émettrice de l'offre de PTZ va proposer les mêmes conditions d'assurance et de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de denier, cautionnement) que pour un crédit immobilier classique : l'emprunteur devra donc s'acquitter des frais d'assurance et de garantie. Mais attention : la banque ne peut facturer aucuns frais pour la mise en place du PTZ.

Bon à savoir : Le prêt à taux zéro peut être accordé par une banque différente de celle qui accorde le prêt immobilier principal.

La mise en location d'un logement financé par un prêt à taux zéro

Tant que le PTZ n'est pas totalement remboursé, le logement ainsi financé ne peut être loué, sauf en cas de mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 Km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ; décès ; divorce ; dissolution d'un pacte civil de solidarité ; invalidité ou incapacité reconnue par la délivrance d'une carte d'invalidité par la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées ; chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'ANPE.

Le logement doit alors être loué pour une durée maximale de six ans à un locataire dont les ressources à la date d'entrée dans les lieux ne dépassent pas les plafonds du prêt à taux zéro. Les loyers ne peuvent excéder 5 % du coût de l'opération dans la limite du prix maximum d'opération, ce dernier étant révisé au moment de la mise en location en fonction des variations de la moyenne sur les 4 derniers trimestres de l'indice INSEE mesurant le coût de la construction, et doivent être révisés dans le cadre du droit commun. Enfin, la location doit faire l'objet d'une déclaration auprès de la banque émettrice du PTZ et, le cas échéant, à l'organisme payeur de l'allocation personnalisée au logement.