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FinancementLe prêt à taux zéroLe prêt à taux zéro (ou PTZ) est un avantage important pour ceux qui peuvent en bénéficier. Considéré comme de l'apport personnel par les banques, il permet de baisser le coût du crédit (puisqu'il ne comporte pas d'intérêt à rembourser) et donc du montant total de l'acquisition. Cependant, tous les acquéreurs ne peuvent pas en bénéficier, et il n'est pas non plus accordé pour tous les types d'acquisition immobilière. Enfin, le montant de ce prêt est calculé en fonction du montant du bien et de la zone géographique de son emplacement. Si vous remplissez les critères d'obtention du PTZ, n'hésitez pas, d'autant que son montant peut être majoré dans certains cas et doublé dans neuf jusqu'à la fin de l'année ! Bon à savoir : Différentes collectivités locales (par exemple la communauté urbaine d'Arras, les communautés d'agglomérations d'Annecy, de La Rochelle et d'Orléans, les villes de Toulouse, de Caen ou d'Amiens, ou encore le département des Hauts-de-Seine, etc.) ont mis en place des bonifications du prêt à taux zéro. Sous réserve de respecter les conditions imposées, vous pouvez bénéficier d'un supplément de prêt à taux zéro pour l'acquisition d'un bien immobilier. Pour savoir si vous êtes concerné, consultez le site de l'ANIL (Agence Nationale d'Information sur le Logement) (www.anil.org) ou renseignez-vous auprès de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) la plus proche de chez vous. Les conditions liées à l'emprunteur pour bénéficier du prêt à taux zéroLe PTZ est réservé à certains acquéreurs immobiliers. Sont notamment exclus les investisseurs, qui ne peuvent profiter de cet avantage pour améliorer une opération d'investissement locatif ou de défiscalisation. Les bénéficiaires du prêt à taux zéroLes bénéficiaires du PTZ sont uniquement des personnes physiques primo-accédantes, donc, d'une part, il ne peut être accordé à des personnes morales et d'autre part, l'emprunteur (ou chacun des co-emprunteurs) ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt, sauf si :
Remarque : Dans ce dernier cas de figure, la demande de prêt doit être faite dans les deux ans suivant la date de publication de la décision de constatation de l'état de catastrophe ou la survenance du sinistre. Les conditions liées aux ressources de l'emprunteurPour bénéficier du PTZ, le montant total des ressources de l'emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement doit être inférieur ou égal à certains plafonds. Précisément, il faut prendre en compte la somme des revenus fiscaux de référence (indiqués sur les feuilles d'imposition) :
Zone A : l'agglomération parisienne, une partie de la Côte d'Azur, le Genevois français ; Zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, le reste de l'Ile de France, les autres zones frontalières ou littorales, les départements Outre-mer, la Corse ; Zone C : le reste du territoire. Les opérations finançables par le prêt à taux zéroLe prêt à taux zéro ne permet de financer que certaines acquisitions, c'est-à-dire celle de sa résidence principale par l'emprunteur. La valeur du bien participe au calcul du montant du prêt à taux zéro accordé. L'acquisition de la résidence principaleLe prêt à taux zéro sert à financer l'acquisition d'une résidence principale, qu'il s'agisse de :
Attention : Le PTZ ne peut pas être accordé pour des travaux d'agrandissement seuls. En revanche, les dépendances des logements sont finançables dans la mesure où elles font partie d'une opération immobilière elle-même financée par le prêt à taux zéro (garages, emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d'une surface d'au moins 2 m² et combles accessibles). Les logements anciens doivent répondre à des normes de surface et d'habitabilité. Pour ceux achevés depuis plus de vingt ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d'habitabilité doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, le prêt à taux zéro ne sera accord que si ces travaux sont réalisés. Normes minimales de surface et d'habitabilitéI - Normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement de l'immeuble 1.1 Etanchéité 1.2 Parties communes 1.3 Canalisations Les canalisations d'eau potable desservant les logements assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants et sont branchés au réseau public de distribution s'il existe ; en cas contraire, elles sont conformes aux règlements sanitaires en vigueur. II - Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement des logements 2.1 Normes dimensionnelles La surface habitable d'un logement, définie à l'article R.111-2 du Code de la construction de l'habitation, est égale ou supérieure à 14 mètres carrés. La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins ; aucune de ces pièces n'ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés. La hauteur sous-plafond d'une pièce principale est au moins égale à 2,30 mètres pour une surface au moins égale à 7 mètres carrés. 2.2 Ouverture et ventilation 2.3 Installation de la cuisine ou du coin cuisine 2.4 Installation du gaz et de l'électricité 2.5 Equipement sanitaire Tout logement comporte :
2.6 Chauffage Le logement est équipé : a) d'un chauffage à eau chaude centralisé et, dans le cas d'un chauffage individuel, celui-ci est équipé de dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage ; b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes, de planchers chauffants, de plafonds rayonnants ou de systèmes à accumulation ; c) ou un chauffage par un système thermodynamique ; d) ou un équipement de chauffage fonctionnant au bois ou autres biomasses, de classe 1 (norme NF EN 13 229 et NF EN 13 240), tel qu'un poêle, un foyer fermé, un insert ou une chaudière de classe 2 (norme NF EN 303.5) dont la puissance est inférieure à 300 kW. Source : www.logement.gouv.fr Sachez que tant que le prêt à taux zéro n'est pas intégralement remboursé, les logements acquis ne peuvent être ni transformés en locaux commerciaux ou professionnels, ni affectés à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisés en résidence secondaire, ni occupés à titre d'accessoire du contrat de travail. Et dans le cas où le logement serait détruit avant la fin du remboursement du prêt à taux zéro, le maintien du PTZ sera subordonné à la reconstruction du logement dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre. Les conditions d'occupation du logementLe logement financé grâce au prêt à taux zéro doit être occupé dans un délai d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure à ladite déclaration. Remarque : ce délai est porté à 6 ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'emprunteur à compter de la date de son départ à la retraite à condition que le logement soit loué pendant ce délai dans les conditions définies ci-après. De plus, puisqu'il s'agit d'une résidence principale, le logement devra être habité par l'emprunteur et par les personnes destinées à l'occuper au moins 8 mois par an, sauf en cas d'obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La vente ou la donation du logement entraînent le remboursement intégral du capital restant dû, sauf si l'emprunteur acquiert un nouveau logement (finançable par un PTZ) en vue de l'occuper à titre de résidence principale ; dans ce cas, le prêt est transférer sur la nouvelle acquisition. La mise en place du prêt à taux zéroLe montant du prêt à taux zéro va être déterminé en fonction de plusieurs critères (montant de l'acquisition envisagée et emplacement géographique du bien), puis vont être fixées les modalités de son remboursement, en fonction des revenus de l'emprunteur. N'oubliez pas que le prêt à taux zéro est compatible avec l'ensemble des autres prêts aidés. Le montant du prêt à taux zéro peut être majoré dans certains cas (notamment pour les ménages très modestes) et doublé dans le cas d'un logement neuf jusqu'au 31 décembre 2009. Le cas du doublement du prêt à taux zéro dans le neufLe montant du PTZ est doublé pour les opérations portant sur un logement neuf jusqu'au 30 juin 2010 ; entre le 1er juillet et le 31 décembre 2010, sont montant sera majoré de 50 % et non plus de 100 %. Depuis le 15 janvier 2009, la durée maximale du prêt a été augmentée et le différé de remboursement a été allongé en zone « tendue » :
Le montant du PTZLe montant de base du prêt à taux zéro fait l'objet d'un calcul particulier. Pour les logements neufs, il doit être égal à la moins élevée de ces deux sommes :
Remarque : Ce dernier taux est porté à 40 % dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles définies par la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. Pour les logements anciens, il doit être égal à la moins élevée de ces deux sommes :
Remarque : Ce dernier taux est porté à 30 % dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles. Le montant du prêt est également plafonné :
*Le montant du PTZ dans le neuf est doublé jusqu'au 31 décembre 2009. Le prix maximum d'opération pris en compte est plafonné à :
Zone A : l'agglomération parisienne, une partie de la Côte d'Azur, le Genevois français ; Zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, le reste de l'Ile de France, les autres zones frontalières ou littorales, les départements Outre-mer, la Corse ; Zone C : le reste du territoire. Le remboursement du prêt à taux zéroPlus les revenus de l'emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement sont faibles, plus le remboursement du prêt à taux zéro est étalé dans le temps. Les emprunteurs aux revenus modestes bénéficient d'un différé total ou partiel de remboursement selon le montant des revenus fiscaux de référence pris en compte. Les conditions de remboursement sont déterminées à la date d'émission de l'offre de prêt, en fonction en fonction de la localisation du logement selon le zonage A-B-C, du caractère neuf ou ancien du logement, et en tenant également compte des modalités de remboursement des autres prêts immobiliers, et d'une éventuelle majoration du prêt à taux zéro octroyée à l'emprunteur. Logement ancien (offres émises à compter du 1er avril 2007 - décret du 27 mars 2007)
Logement neuf avec majoration ENL ou en ZFU ou ZUS
Logement neuf sans majoration
Remarque : La durée de la première période de remboursement peut être réduite à la demande de l'emprunteur, mais ne peut être inférieure à six ans. La possibilité de réduction de la période de différé est offerte à l'emprunteur au moment de l'octroi du prêt. Les prêts complémentaires au nouveau prêt à taux zéroLe PTZ peut se cumuler avec la plupart des autres prêts (à conditions évidemment de pouvoir en bénéficier) :
Lorsque l'emprunteur a droit à l'APL (Aide Personnalisée pour le Logement) au titre d'un Prêt d'Accession Sociale (PAS) ou d'un Prêt Conventionné (PC), les mensualités du PTZ sont prises en compte dans le calcul de l'APL. Attention : Le PTZ n'est pas cumulable avec les subventions accordées par l'ANAH (Agence Nationale pour l'Habitat), sauf si l'emprunteur devient handicapé après l'entrée dans son logement ; il peut alors bénéficier d'une subvention pour des travaux d'accessibilité de l'immeuble et d'adaptation du logement. Garanties et assurancesEn règle générale, la banque émettrice de l'offre de PTZ va proposer les mêmes conditions d'assurance et de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de denier, cautionnement) que pour un crédit immobilier classique : l'emprunteur devra donc s'acquitter des frais d'assurance et de garantie. Mais attention : la banque ne peut facturer aucuns frais pour la mise en place du PTZ. Bon à savoir : Le prêt à taux zéro peut être accordé par une banque différente de celle qui accorde le prêt immobilier principal. La mise en location d'un logement financé par un prêt à taux zéroTant que le PTZ n'est pas totalement remboursé, le logement ainsi financé ne peut être loué, sauf en cas de mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 Km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ; décès ; divorce ; dissolution d'un pacte civil de solidarité ; invalidité ou incapacité reconnue par la délivrance d'une carte d'invalidité par la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées ; chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'ANPE. Le logement doit alors être loué pour une durée maximale de six ans à un locataire dont les ressources à la date d'entrée dans les lieux ne dépassent pas les plafonds du prêt à taux zéro. Les loyers ne peuvent excéder 5 % du coût de l'opération dans la limite du prix maximum d'opération, ce dernier étant révisé au moment de la mise en location en fonction des variations de la moyenne sur les 4 derniers trimestres de l'indice INSEE mesurant le coût de la construction, et doivent être révisés dans le cadre du droit commun. Enfin, la location doit faire l'objet d'une déclaration auprès de la banque émettrice du PTZ et, le cas échéant, à l'organisme payeur de l'allocation personnalisée au logement. |
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