Financement

Le prêt à taux zéro majoré

Depuis le 1er janvier 2007, pour les offres de prêts émises à compter du 1er juillet 2007, une majoration du prêt à taux zéro peut être octroyée pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf lorsque celui-ci donne lieu à une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement, et sous réserve que les ressources des ménages ne dépassent pas un plafond.

Bon à savoir : La majoration du PTZ est applicable dans les DOM (département d'outre-mer).

Les conditions liées au type d'opération

L'opération d'accession doit concerner un logement neuf, c'est-à-dire :

• la construction d'un logement accompagnée le cas échéant de l'acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement;
• l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation ;
• l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation ;
• les logements acquis dans le cadre d'un contrat de location-accession lorsque l'emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d'option.

Les plafonds de ressources à respecter pour bénéficier de la majoration du montant du PTZ

Depuis le 28 juillet 2008, les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour prétendre à la majoration du prêt à taux zéro sont établis en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement (à la date d'émission de l'offre de prêt) et de la localisation du logement.

Attention : le zonage appliqué pour la majoration du PTZ est différent de celui utilisé pour le prêt à taux zéro classique.

Ces plafonds sont à comparer avec le revenu fiscal de référence (figurant sur l'avis d'imposition) de l'emprunteur auquel est ajouté le cas échéant celui des autres personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur :

• de l'année n-2 pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai,
• de l'année n-1 pour les offres de prêt émises entre le 1er juin et le 31 décembre.
• Pour les personnes soumises au régime du forfait agricole, les ressources à prendre en considération sont celles figurant sur l'avis d'imposition complémentaire reçu au cours de l'année de l'émission de l'offre de prêt ou, s'il n'est pas disponible, celui reçu au cours de l'année précédant celle de l'émission de l'offre.

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Paris et communes limitrophes	Reste de l'Ile de France	Autres régions
1	23 553 €	23 553 €	20 477 €
2	35 200 €	35 200 €	27 345 €
3	46 144 €	42 314 €	32 885 €
4	55 093 €	50 683 €	39 698 €
5	65 548 €	60 000 €	46 701 €
6	73 759 €	67 517 €	52 630 €
par personne supplémentaire	8 218 €	7 523 €	5 871 €

Les conditions relatives aux caractéristiques des aides locales

Pour donner lieu à la majoration du prêt à taux zéro, une aide doit être attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement (commune, établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, département, région, syndicat intercommunal, etc.).

Remarque : Si l'emprunteur bénéficie de plusieurs aides sous, le seuil est apprécié en prenant en compte le montant total de ces aides.

L'aide doit obligatoirement prendre la forme :

• soit d'une subvention ;
• soit d'une bonification permettant l'octroi d'un prêt ne portant pas intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions du marché ;
• soit d'une mise à disposition du terrain d'implantation du logement moyennant un loyer ou une redevance qui n'excède pas 15 euros par an. Cette mise à disposition s'effectue par bail emphytéotique (bail de longue durée portant sur un immeuble et conférant au preneur un droit réel) ou bail à construction (bail de longue durée par lequel le preneur s'engage à édifier des constructions sur le terrain dont il a la jouissance).

Dans les deux premier cas (subvention ou bonification), le montant de la subvention accordée ou le coût de la bonification supporté par la collectivité locale doit être supérieur ou égal au seuil suivant :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Zone A	Zone B et C
3 et moins	4 000 euros	3 000 euros
4 et plus	5 000 euros	4 000 euros

La majoration du montant du prêt à taux zéro

La majoration s'ajoute au montant de base du prêt à taux zéro sans pouvoir porter le montant total du prêt à taux zéro au-delà du coût total de l'opération.

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Zone A	Zone B et C
3 et moins	12 500 euros	10 000 euros
4 et plus	15 000 euros	12 500 euros

C'est le zonage « classique » qui s'applique pour appliquer la majoration du prêt à taux zéro :

• la zone A comprend l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le Genevois Français ;
• la zone B comporte les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les agglomérations situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières ;
• la zone C correspond au reste du territoire.

Bon à savoir : L'emprunteur doit prouver que la collectivité locale lui a octroyé une aide au moyen d'une attestation pour établir sa demande de prêt à taux zéro majoré.

Le PTZ majoré pour construction et acquisition d'un logement neuf BBC (Bâtiment Basse Consommation)

La loi de finances pour 2009 (art.100) a prévu une majoration du prêt à taux zéro d'un montant maximum de 20 000 euros, qui s'ajoute au montant de base du prêt. Cette majoration du PTZ pour les logements écologiques concerne les opérations portant sur la construction ou l'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, situés en métropole et qui atteignent un niveau élevé de performance énergétique globale supérieur à celui qu'impose la règlementation en vigueur.

Remarque : Deux décrets du 27 octobre 2009, parus au Journal Officiel du 28 octobre 200, précisent notamment le niveau de performance exigé et les caractéristiques financières de cette majoration. Ils seront complétés par un arrêté (à paraître) qui précisera, selon les modalités d'acquisition ou de construction (VEFA, construction ou achat d'un logement neuf) les conditions dans lesquelles l'emprunteur justifie de l'obtention du label « Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 ». Ce label constitue le plus élevé des 5 niveaux que comporte le label « haute performance énergétique ».

Montant de la majoration du PTZ pour logements BBC

La majoration du PTZ est censé permettre à l'emprunteur de pouvoir financer le surcoût moyen lié aux caractéristiques BBC du logement BBC par rapport à un logement aux performances énergétiques « normales » (moins bonne isolation, système de chauffage plus consommateur d'énergie, etc.). Son montant est fixé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Montant de la majoration
3 et moins	15 000 euros
4 et plus	20 000 euros

Cette majoration du PTZ pour l'acquisition d'un logement BBC est cumulable avec les autres majorations du PTZ (majoration dans le neuf en cas d'aide d'une collectivité locale prévue par la loi ENL, majoration en ZUS et ZFU).

Remarque : Le montant de la ou des majorations ne peut avoir pour effet de porter le montant total du PTZ et du ou des autres prêts d'une durée supérieure à 2 ans concourant au financement de l'opération au-delà du coût total de l'opération.

Les conditions de remboursement du PTZ majoré pour acquisition d'un logement BBC

Les conditions de remboursement du PTZ ont été aménagées pour tenir compte du nouveau dispositif de majoration BBC.

Revenu fiscal de référence		Durée totale du prêt	Période de différé	Période de remboursement des sommes restant dues à l'issue du différé
Zone A	Zone B et C
moins de 23 689 €	moins de 15 801 €	30 ans	18 ans 100 % du prêt	12 ans
	de 15 801 € à 19 750 €	27 ans	18 ans 75 % du prêt	9 ans
de 23 689 € à 43 750 €	de 19 751 € à 23 688 €	21 ans	15 ans 50 % du prêt	6 ans
	de 23 689 € à 31 588 €	16 ans	Pas de différé
plus de 43 750 €	31 589 € et plus	12 ans

Remarque : Ces conditions de remboursement s'appliquent déjà pour les logements neufs en cas de majoration du PTZ (majoration ENL, ZUS, ZFU).