Achat-revente et prêt-relais

Arrivée d'un enfant, envie d'une pièce supplémentaire, etc. Le marché immobilier est aussi porté par les secundo-accédants, ces propriétaires qui revendent un bien pour en racheter une autre, plus grand plus neuf ou tout simplement plus confortable... Cependant, faire coïncider vente de son ancien logement et acquisition d'un nouveau bien pour disposer des fonds nécessaire à la nouvelle acquisition est rarement possible. Les banques ont donc mis en place des types de crédit immobilier spécifiques pour répondre à cette demande, les prêts-relais. Il permet de financer la nouvelle acquisition et de faire le lien entre les opérations de vente et d'achat.

Définissez votre projet immobilier d'achat-revente avec précision

Avant de vous lancer dans l'achat-revente, prenez le temps de bien étudier votre projet pour éviter tout problème ultérieur. Tout d'abord, vous devez estimer le prix du bien immobilier à vendre pour savoir de quel budget vous disposerez précisément pour votre nouvelle acquisition. Renseignez-vous sur les prix du marché auprès des professionnels de l'immobilier (agences immobilières, notaires, etc.). N'oubliez pas de prendre en compte la valeur ajoutée des travaux et mises aux normes éventuellement effectués (isolation, double-vitrage, etc.) et des équipements (nouvelle chaudière, création d'une seconde salle de bains, etc.). Vous pourrez ainsi évaluer le budget disponible pour votre futur achat immobilier.

Ensuite, prospectez pour trouver votre nouveau logement ou le terrain de votre future construction, dans le cas d'une maison individuelle par exemple. Lorsque vous avez trouvé, vous allez signez un avant-contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente par exemple) pour un logement déjà construit, ou un contrat de réservation dans le cas d'un appartement neuf, dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement, ou un contrat de construction de maison individuelle. Dans le même temps, il est important de bien suivre la mise en vente de votre ancien logement (Combien de visites ? quel­les réactions ? etc.) pour estimer objectivement vos chances de vendre dans les conditions souhaitées dans le délai imparti. Si le nombre de visiteurs est faible ou les réactions négatives, demandez conseil à votre agent immobilier ou à votre notaire (Faut-il baisser le prix ? etc.). N'attendez pas l'échéance du crédit relais pour réagir. Et n'attendez pas la revente de votre bien pour financer votre nouvelle acquisition en établissant le plus précisément possible votre plan de financement et en comparant les offres de plusieurs établissements bancaires, notamment par l'intermédiaire d'un courtier en crédit qui pourra présenter votre dossier à plusieurs banques.

Une fois votre crédit immobilier et votre prêt relais mis en place, vous allez pouvoir signer l'acte authentique de vente de votre nouveau logement chez le notaire et vous allez ainsi pouvoir déménager et vous installer dans votre nouveau chez-vous. N'oubliez pas néanmoins de suivre attentivement la mise en vente de votre ancien bien soit directement auprès de potentiels acquéreurs si vous préférez vendre entre particuliers, ou auprès du ou des agents immobiliers avec le(s)quel(s) vous aurez signé un mandat de vente. Un acquéreur est intéressé ? Vous allez signer avec lui un avant-contrat de vente (compromis ou promesse de vente) et vous devrez à ce moment-là lui fournir l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires. Ensuite, vous pourrez signer l'acte authentique de vente chez le notaire, et enfin rembourser partiellement la banque pour les sommes correspondant à l'avance consentie.

Bon à savoir : Si vous arrivez au terme de la durée accordée pour le prêt-relais (12 ou 24 mois selon les banques), et si les chances de vendre rapidement le bien sont réelles, la banque peut alors accepter de prolonger le crédit relais de quelques mois. Si au contraire, la probabilité de vendre rapidement est faible, le crédit relais peut être transformé en prêt long terme avec éventuellement une mise en location du logement. Et parfois, votre intérêt peut être de baisser sensiblement le prix pour obtenir une vente rapide. Cela vous permet de sortir de cette situation difficile au plus vite et d'en limiter le coût financier. Sachez que la banque est en droit d'exiger de vous le remboursement du crédit à la date prévue même si le bien n'est pas vendu. Il ne pourra y avoir de reconduction automatique. Cette situation pourrait entraîner un recouvrement par voie contentieuse avec en outre une inscription au Fichier des Incidents de remboursement sur les Crédits aux Particuliers (FICP).

Les caractéristiques du prêt-relais

Le montant du prêt-relais varie le plus souvent entre 60 et 80 % du montant du bien mis en vente pour une durée d'un à deux ans. La banque émettrice du crédit-relais pourra avoir recours à une expertise du bien pour en déterminer la valeur et par conséquent le montant du prêt. Les prêts relais prennent en compte les caractéristiques de chaque opération. On distingue deux types de crédits-relais :

  • le crédit-relais dit « sec », qui concerne les transactions où le prix d'achat du nouveau logement est inférieur au prix de vente de l'ancien bien,
  • le crédit-relais jumelé avec un autre prêt, qui concerne les transactions où le prix d'achat du nouveau bien est supérieur au prix de vente de l'ancien logement,
  • le crédit-relais avec « franchise totale » accompagné d'un prêt amortissable avec « différé d'amortissement », qui associe un prêt relais à un crédit immobilier classique. Les intérêts du prêt relais ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l'échéance en même temps que le capital emprunté.

L'emprunteur doit absolument conserver une marge de manoeuvre lors de son opération de prêt-relais, en particulier si la vente au prix envisagé risque d'être difficile. Et cette marge doit être encore plus grande si les intérêts du crédit relais sont capitalisés, afin que les fonds obtenus soient suffisants pour couvrir le montant dû, intérêts compris.

Bon à savoir : Depuis le 6 mai 2007, si vous souscrivez un prêt relais, vous bénéficiez, comme pour les autres prêts immobiliers, d'un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt.

Le fonctionnement du prêt-relais

Concrètement, l'emprunteur dispose d'un délai compris entre 12 et 24 mois pour vendre son bien. En attendant la vente du bien, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts du prêt, plus les mensualités du prêt destiné à rembourser la nouvelle acquisition, le cas échéant. Une fois la vente effectuée, la somme dégagée permettra en partie de rembourser par anticipation une partie du prêt contracté pour le nouveau bien acheté, et ce que l'emprunteur n'ait à payer de pénalité de remboursement anticipé.

Le taux du prêt-relais est librement fixé par la banque, et il est donc intéressant de recevoir plusieurs offres de prêt de différents établissements bancaires pour choisir le prêt-relais adapté à votre projet immobilier au meilleur taux. La banque pourra exiger la souscription d'une garantie : hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution d'un organisme spécialisé, dont le montant doit être au moins égal au montant total du crédit accordé, prêt relais plus prêt amortissable. La banque pourra également demander à l'emprunteur de souscrire une assurance emprunteur pour couvrir les risques de décès, perte totale et irréversible de l'autonomie et invalidité.

Notre conseil : Si vous souscrivez un prêt-relais et un prêt amortissable pour financer votre nouvelle acquisition, négociez avec votre banque pour ne payer qu'une seule fois les frais de dossier et non pour chacun des crédits.

Le prêt-relais accordé par le 1 % Logement

Les entreprises de plus de 10 salariés cotisent auprès du 1 % logement, via différents organismes collecteurs CIL et CCI. Ceux-ci sont fédérés par l'UESL, l'Union d'Economie Sociale pour le logement.

Les bénéficiaires du prêt-relais accordé par le 1 % Logement

Les salariés des entreprises soumises au 1 % logement peuvent disposer d'un prêt-relais à un taux préférentiel pour financer une opération d'achat-revente, à la condition toutefois que l'emprunteur soit propriétaire du bien qu'il met en vente. Peuvent en bénéficier les salariés des entreprises du secteur privé non agricole, en mobilité professionnelle ou en situation de perte d'emploi pour acquérir ou faire construire une nouvelle résidence principale. Les bénéficiaires doivent s'engager à vendre le logement précédent dont l'occupation, pour les salariés en mobilité professionnelle, est incompatible avec le nouveau lieu de travail.

Les conditions du prêt-relais accordé par le 1 % Logement

Le prêt-relais accordé par le 1 % Logement est accordé pour une durée d'un an, renouvelable une fois. Le montant du prêt ne peut excéder 70 % de la valeur vénale du logement précédent dans la limite de six fois le montant maximal des prêts « accession » ; il est de plus plafonné en fonction de la situation géographique du bien :

Zone 1 Zone 2 Zone 3
105 600 euros 86 400 euros 67 200 euros

La zone I comprend l'agglomération de Paris, les zones d'urbanisation et les villes nouvelles de la région d'Ile-de-France. La zone II comprend le reste de la région d'Ile-de-France, les agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, les zones d'urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d'Ile-de-France, les îles non reliées au continent par voie routière, ainsi que les cantons du département de l'Oise suivants : Chantilly, Creil, Nogent-sur-Oise, Creil Sud, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont-Saint-Maxence, Nanteuil-le-Haudoin et Senlis. La zone III comprend le reste du territoire national à l'exclusion des départements d'outre mer.