Le prêt in fine

Le prêt in fine est un prêt immobilier dont le remboursement du capital emprunté s'effectue en une seule fois à l'échéance, avec les fonds issus du placement qui lui est associé. Son usage est réservé aux emprunteurs avertis.

Le fonctionnement du crédit in fine

Pour solder le capital, l'emprunteur se constitue une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Il s'agit généralement d'un contrat d'assurance-vie qui est nanti au profit de la banque. La valeur du placement à l'échéance du prêt servira à rembourser le capital. Pendant la durée du prêt, l'emprunteur ne paye à la banque que les intérêts et l'assurance.

Bon à savoir : En cas de décès avant la fin du prêt, c'est l'assurance décès qui remboursera le prêt, et les sommes épargnées seront réintégrées à la succession.

L'intérêt fiscal du crédit in fine

Le prêt in fine a été conçu comme un avantage fiscal. Il est avantageux pour les personnes fortement imposées et qui perçoivent des revenus fonciers : les investisseurs locatifs, qui peuvent déduire de leurs revenus locatifs les intérêts de leur emprunt immobilier. Plus les intérêts sont élevés, plus la déduction est importante. Or ces intérêts sont calculés sur le capital restant dû, capital qui diminue à chaque mensualité dans le cadre d'un traditionnel prêt amortissable puisque les intérêts sont dégressifs. A l'inverse, dans le cadre d'un prêt in fine, le capital n'est pas amorti, les intérêts restent donc à un niveau élevé pendant toute la durée du prêt.

Avantages et inconvénients du prêt in fine

L'inconvénient majeur du prêt in fine est son taux généralement plus élevé que les autres prêts immobiliers. De plus, la rémunération de l'épargne, un contrat d'assurance-vie généralement, n'est pas totalement garantie. Et le montant des intérêts générés ne compense pas toujours les intérêts dûs au titre du prêt in fine. Mais le prêt in fine présente certains avantages : les intérêts non dégressifs et élevés du prêt in fine permettent de générer une déduction fiscale importante. Le prêt in fine permet une diversification du patrimoine, puisque conjuguant investissement immobilier et placement financier.

Comment choisir entre prêt amortissable et prêt in fine ?

Le choix de la meilleure solution entre prêt amortissable et prêt in fine dépend du niveau de revenus de l'emprunteur et de sa situation patrimoniale. Pour un emprunt d'un montant donné, le coût des intérêts, et donc le coût total du crédit, sera plus important avec un prêt in fine ; en contrepartie, les sommes non consacrées au remboursement du capital seront placées. Cette formule est intéressante dans la mesure où les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Pour faire le bon choix, il faut donc multiplier les simulations en faisant varier les différents paramètres (évolution des revenus, rémunération minimale du placement, etc.) sur toute la durée du projet immobilier.