Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Il n'y a pas que le prêt à taux zéro ! D'autres prêts aidés peuvent vous permettre de financer au mieux votre achat immobilier. Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) permet de percevoir l'aide personnalisée au logement (APL) et peut servir à financer des travaux.

Les conditions liées à l'emprunteur pour bénéficier du Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Le PAS est accordé à tout emprunteur français, ou étranger titulaire d'un titre de séjour, qui souhaite acquérir un logement à titre de résidence principale et permanente et dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds. Pour bénéficier du PAS, le montant total des ressources de l'emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement doit être inférieur ou égal à certains plafonds. Précisément, il faut prendre en compte la somme des revenus fiscaux de référence (indiqués sur les feuilles d'imposition) :

  • de l'année N-2 pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai de l'année,
  • et de l'année N-1 pour les offres de prêt effectuées entre le 1er juin et le 31 décembre.
Nombre de personnes destinées
à occuper le logement
Zone A Zone B ou C
1 31 250 euros 23 688 euros
2 43 750 euros 31 588 euros
3 50 000 euros 36 538 euros
4 56 875 euros 40 488 euros
5 et plus 64 875 euros 44 425 euros

Zone A : l'agglomération parisienne, une partie de la Côte d'Azur, le Genevois français ;

Zone B : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, le reste de l'Ile de France, les autres zones frontalières ou littorales, les départements Outre-mer, la Corse ;

Zone C : le reste du territoire.

Les opérations finançables par un Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Le PAS permet de financer l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur, aussi bien dans l'ancien que dans le neuf. Il permet aussi de pouvoir réaliser des travaux d'aménagement et d'amélioration du logement, notamment pour que le logement financé par le PAS respecte les normes minimales d'habitabilité et de surface en vigueur selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement.

Les opérations pouvant être financées par un Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Le PAS peut permettre de financer :

  • l'acquisition d'un logement neuf, appartement ou maison individuelle, avec, le cas échéant, annexes et garage ;
  • l'achat du terrain et la construction d'une maison individuelle avec annexes et garage ;
  • l'aménagement à usage d'habitation de locaux non destinés à l'origine à l'habitation ;
  • l'acquisition d'un logement ancien (appartement ou maison individuelle) et la réalisation, le cas échéant, de travaux d'aménagement et d'amélioration
  • le remboursement anticipé total d'un prêt conventionné à annuités progressives.

Le PAS peut également financer des travaux seuls, ayant pour objectif d'améliorer un logement ou une maison individuelle isolés ou situés dans un ensemble collectif, de réaliser des économies d'énergie, d'agrandir un logement existant par extension ou surélévation ou d'adapter un logement aux besoins des personnes handicapées.

Les conditions d'occupation du logement dans le cadre du Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Le logement financé à l'aide d'un PAS doit constituer la résidence principale de l'emprunteur, ou celle de ses ascendants, descendants ou conjoint ou des ascendants et descendants de son conjoint. Il doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement de prêt sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Remarque : Le PAS ne peut être accordé pour financer un investissement locatif. L'emprunteur peut cependant louer temporairement le logement financé par un PAS pendant 6 ans maximum à partir de la date d'achèvement des travaux lorsqu'il achète ou fait construire en perspective de sa retraite, de son retour de l'étranger ou des DOM-TOM. L'emprunteur doit alors en informer la banque émettrice du PAS. le déclarer à l'établissement prêteur.

L'acquisition d'un logement ancien avec un Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Le PAS peut financer l'achat d'un logement ancien sans condition d'ancienneté ni de travaux, mais pendant la durée de remboursement du PAS, le logement ne peut être ni transformé en local commercial, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d'accessoire d'un contrat de travail, ni affecté à la location saisonnière ou en meublé plus de 4 mois par an.

Néanmoins, si le logement a plus de 20 ans, il doit faire l'objet d'un état des lieux annexé au contrat de prêt et attestant de la conformité du logement financé par le PAS aux normes de surface et d'habitabilité requises par la réglementation. Cet état des lieux doit être réalisé par un professionnel (architecte, expert immobilier, etc.) titulaire d'une assurance professionnelle et agréé par la banque émettrice du PAS.

Bon à savoir : Le coût de l'état des lieux incombe à l'emprunteur.

Le logement ancien financé par un PAS doit répondre aux normes de surface habitable minimales qui dépendent de la composition de la famille de l'emprunteur :

Nombre de personnes destinées
à occuper le logement
Surface minimale légale
1 9 m²
2 16 m²
3 25 m²
4 34 m²
5 43 m²
6 52 m²
7 61 m²
Par personne supplémentaire 9 m²

Ces normes minimales s'appliquent en cas d'agrandissement d'un logement existant par extension ou surélévation et d'acquisition d'un logement achevé depuis plus de 20 ans avec ou sans travaux d'amélioration.

Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement financés par un Prêt à l'Accession Sociale (PAS) lors de l'acquisition d'un logement

Le PAS peut être accordé pour effectuer des travaux d'amélioration dans un logement ayant au moins 10 ans à compter de la date de la signature du contrat de prêt, et/ou des travaux destinés à réduire les dépenses d'énergie dans les logements existants au 1er juillet 1981. Le logement peut être mis aux normes minimales d'habitabilité et/ou adapté aux besoins des personnes handicapées physiques.

Remarque : Le montant des travaux ne doit pas être inférieur à 4 000 euros.

Le PAS peut également financer des travaux destinés à agrandir un logement existant (extension ou surélévation), à condition que la surface créée mesure au minimum 14 m², ou que les travaux d'agrandissement aient au minimum pour effet de mettre les logements en conformité avec les normes d'habitabilité. Le logement agrandi ou le local transformé en logement doit respecter, après travaux, les normes de surface minimale en vigueur.

Les travaux d'amélioration seuls financés par un Prêt à l'Accession Sociale (PAS) d'un logement de plus de 10 ans

Pour bénéficier d'un PAS pour des travaux d'amélioration, le logement doit avoir été achevé depuis au moins 10 ans à la date de signature du prêt et le montant des travaux doit être au minimum égal à 4 000 euros.

La nature des travaux finançables a été fixée par arrêté et il peut s'agir de :

  • modifications apportées à l'installation de chauffage (remplacement, réfection, etc.) ;
  • adjonction à une installation de tout système susceptible de récupérer de la chaleur sur les déperditions ;
  • adaptation du logement aux besoins de personnes handicapées physiques ;
  • toute prestation améliorant le système de régulation de l'installation, au niveau de la chaufferie, des bâtiments ;
  • toute intervention permettant de réaliser un comptage individuel, des frais de chauffage et d'eau chaude sanitaire ;
  • de modifications apportées à l'isolation thermique du bâtiment (isolation des parois opaques, isolation intérieure ou extérieure et isolation des parois vitrées).

Les travaux d'amélioration doivent avoir au minimum pour effet de mettre les logements en conformité avec les normes d'habitabilité en vigueur.

Normes minimales de surface et d'habitabilité

I - Normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement de l'immeuble

1.1 Etanchéité
Les sols, murs, seuils, plafonds sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d'eau.

1.2 Parties communes
Le gros oeuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien. La couverture est étanche. Les souches de cheminées, les gouttières, les chéneaux, les descentes d'eau pluviale et les ouvrages accessoires sont en bon état. Les menuiseries extérieures sont étanches et en bon état. Les cours et courettes, les accès et les circulations en cave, ainsi que les combles sont dégagés et en bon état d'entretien.

1.3 Canalisations
Les canalisations d'eau, les appareils qui leur sont raccordés et les réservoirs sont établis de manière à éviter la pollution du réseau de distribution, notamment par les eaux usées et les eaux-vannes.

Les canalisations d'eau potable desservant les logements assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants et sont branchés au réseau public de distribution s'il existe ; en cas contraire, elles sont conformes aux règlements sanitaires en vigueur.

II - Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement des logements

2.1 Normes dimensionnelles
Un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil, et des pièces de service telles que cuisines, salle d'eau, cabinets d'aisance, buanderie, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances. Il comporte au moins une pièce principale et une pièce de service (soit salle d'eau, soit cabinet d'aisance), un coin cuisine pouvant éventuellement être aménagé dans la pièce principale.

La surface habitable d'un logement, définie à l'article R.111-2 du Code de la construction de l'habitation, est égale ou supérieure à 14 mètres carrés. La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins ; aucune de ces pièces n'ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés. La hauteur sous-plafond d'une pièce principale est au moins égale à 2,30 mètres pour une surface au moins égale à 7 mètres carrés.

2.2 Ouverture et ventilation
Toutes les pièces principales des logements sont pourvues d'ouvertures donnant à l'air libre. La ventilation des logements est générale et permanente. Lorsqu'un local, tel que la cuisine, le cabinet d'aisance, la salle d'eau ne dispose pas de fenêtre, il doit être pourvu d'un système d'évacuation de l'air vicié débouchant à l'extérieur du bâtiment, tel que gaine de ventilation à tirage naturel (verticale) ou mécanique (horizontale ou verticale), complétée éventuellement par des dispositifs de ventilation dans les pièces principales.

2.3 Installation de la cuisine ou du coin cuisine
La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine comporte un évier avec siphon, raccordé à une chute d'eaux usées sur lequel est installé l'eau potable (chaude et froide).La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) suivant les conditions réglementaires en vigueur ou possède un conduit d'évacuation de fumée en bon état.

2.4 Installation du gaz et de l'électricité
Les canalisations de gaz et la ventilation des pièces où le gaz est utilisé sont conformes aux textes réglementaires en vigueur. Le logement est pourvu d'une alimentation électrique, conforme aux besoins normaux de l'utilisateur d'un local d'habitation.

2.5 Equipement sanitaire

Tout logement comporte :

  • un cabinet d'aisance, avec cuvette à l'anglaise et chasse d'eau ; dans le cas de fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau. Toutefois, le WC pourra être situé dans la salle d'eau. Le cabinet d'aisance est séparé de la cuisine et des pièces principales ;
  • une salle d'eau avec installation d'une baignoire ou d'une douche et un lavabo alimentés en eau courante chaude et froide.

2.6 Chauffage

Le logement est équipé :

a) d'un chauffage à eau chaude centralisé et, dans le cas d'un chauffage individuel, celui-ci est équipé de dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage ;

b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes, de planchers chauffants, de plafonds rayonnants ou de systèmes à accumulation ;

c) ou un chauffage par un système thermodynamique ;

d) ou un équipement de chauffage fonctionnant au bois ou autres biomasses, de classe 1 (norme NF EN 13 229 et NF EN 13 240), tel qu'un poêle, un foyer fermé, un insert ou une chaudière de classe 2 (norme NF EN 303.5) dont la puissance est inférieure à 300 kW.

Source : http://www.territoires.gouv.fr/

La mise en place du Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Le PAS ne peut être accordé en dessous d'un certain montant, mais il peut être amorti en revanche sur une très longue durée afin que les mensualités ne dépassent pas 25 à 30 % des ressources mensuelles de l'emprunteur.

Les caractéristiques du Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Le PAS peut financer l'intégralité du coût de l'opération, c'est-à-dire :

  • le prix du bien et les honoraires de l'agent immobilier, le cas échéant,
  • le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ;
  • les frais relatifs à l'assurance de responsabilité ou à l'assurance dommages-ouvrage ;
  • certaines taxes afférentes à la construction (taxe locale d'équipement, etc.) ;
  • frais d'état des lieux obligatoire, en cas d'acquisition d'un logement de plus de 20 ans ;
  • le prix du terrain destiné à la construction s'il a été acquis depuis moins de trois ans à la date d'émission de l'offre de prêt.

Attention : Les frais de notaire, c'est-à-dire les frais d'acte notarié, les droits de mutation et les droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens.

Le montant du PAS garanti par l'Etat ne peut être inférieur à certains montants :

  • 4 500 euros pour une construction ou l'acquisition d'un logement neuf,
  • 1 500 euros pour des travaux d'amélioration,
  • 4 000 euros pour les travaux effectués dans un logement ayant au moins 10 ans ou en cas de réalisation de travaux d'économie d'énergie.

Qu'il soit fixe ou révisable, le taux d'intérêt du Prêt à l'Accession Sociale (PAS) ne peut dépasser certains plafonds fixés par la loi :

Durée du PAS Taux fixe maximal* Taux révisable maximal*
inférieure ou égale à 12 ans 5,35 % 5,35 %
supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans 5,55 %
supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans 5,70 %
est supérieure à 20 ans 5,80 %

*au 1er avril 2009.

A noter : Le PAS peut être complété par un prêt à taux zéro, un prêt d'épargne logement, une subvention accordée par l'ANAH (Agence Nationale pour l'Habitat), un prêt 1 % ou un prêt relais.

Les formalités du Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

L'offre de prêt doit préciser les conditions du prêt, qui sont valables au minimum 30 jour et être envoyée à l'emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception. L'emprunteur ne peut accepter l'offre de prêt qu'après un délai de 10 jours à compter de la date de l'accusé de réception. L'acceptation de l'offre de prêt doit obligatoirement se faire par écrit par lettre recommandée avec accusé de réception, sous la condition résolutoire de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Le contrat de PAS sera conclu devant notaire après accomplissement des formalités hypothécaires.

En règle générale, le prêt est débloqué au fur et à mesure de l'avancement des travaux : si l'emprunteur achète un logement ancien et fait exécuter lui-même les travaux, une première partie du prêt est versée à la signature chez le notaire, puis une deuxième partie au fur et à mesure des travaux. Si l'emprunteur achète un logement sur lequel les travaux ont été exécutés, le montant total du PAS est versé lors de la signature du contrat chez le notaire.

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