Tout savoir pour obtenir votre crédit immobilier

Le prêt immobilier va vous permettre de concrétiser votre achat immobilier : une banque va vous prêter la somme nécessaire pour finaliser votre acquisition, moyennant le paiement d'intérêts dont le montant sera déterminé par un taux défini à l'avance. Vous devrez ensuite la rembourser durant un certain nombre d'années, dans certaines conditions, en vous acquittant de vos mensualités chaque mois. Il existe différents types de crédit immobilier selon la nature de votre projet immobilier. Sachez également que les conditions de ce prêt sont strictement encadrées par la loi. Elles varient cependant en fonction de la compétitivité des établissements bancaires. Vous devrez donc comparer plusieurs offres de prêts émises par différentes banques pour trouver la formule la mieux adaptée à votre projet immobilier.

Astuce > les clauses les plus importantes à analyser dans une offre de prêt sont :

  • le taux d'intérêt (fixe ou variable), son mode de calcul, les limitations à la hausse dans le cas d'un taux révisable,
  • les pénalités de remboursement anticipé et leur suppression éventuelle,
  • la modularité (possibilité de suspendre certaines mensualités ou de faire varier leur montant),
  • l'assurance et la possibilité de bénéficier d'une délégation d'assurance,
  • les garanties demandées (cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur sur deniers).

Les éléments pris en compte par les banques pour évaluer une demande de prêt immobilier

Les établissements bancaires vont passer au crible votre demande de crédit immobilier afin de s'assurer de votre capacité de remboursement. De nombreux éléments vont entrer en compte dans l'évaluation de votre demande de prêt immobilier, notamment :

  • la stabilité et l'ancienneté professionnelle,
  • le montant de l'apport personnel,
  • la capacité de remboursement mensuelle,
  • le taux d'endettement, pour ceux qui ont déjà des crédits en cours,
  • et le projet immobilier envisagé.

Dans le cadre de l'acquisition d'une première résidence principale, les banques demanderont à l'emprunteur généralement un apport personnel équivalent à 10 % du coût total du projet, afin notamment de pouvoir s'acquitter des frais dits de notaire et des frais de garantie du prêt (cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur sur deniers).

Remarque : Certaines banques acceptent dans certains cas de financer un projet immobilier sans apport personnel (en cas d'investissement locatif par exemple) ; il s'agira alors d'un financement à 110 % du projet immobilier.

Les banques vont ensuite évaluer précisément le revenu disponible de l'emprunteur, en analysant vos revenus et vos charges mensuels. Elles vont prendre en compte les revenus stables (salaires nets, loyers perçus, bénéfices en cas d'activité non salariée, pensions, rentes, etc.) afin de les comparer aux charges récurrentes (crédits en cours, pensions versées, etc.). Les banques vont ainsi estimer le reste à vivre, c'est-à-dire les sommes restant disponibles une fois mensualités et charges payées. Les banques utilisent enfin la règle de 33 % d'endettement pour déterminer le montant des mensualités : celles-ci ne peuvent généralement pas dépasser 33 % des revenus de l'emprunteur.

Remarque : Les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais) peuvent être pris en compte mais seront pondérés en fonction de l'ancienneté et de la part qu'ils représentent par rapport au revenu fixe.

Les principales caractéristiques d'un prêt immobilier

Un prêt immobilier se caractérise notamment par sont montant et les conditions (taux, durée, etc.) dans lesquelles cette somme doit être remboursée.

Bon à savoir :

Le taux d'intérêt est basé sur un taux de référence, auquel s'ajoutent la prime de risque et la marge de la banque :

  • pour les prêts à taux fixe, la référence est l'OAT 10 ans,
  • pour les prêts à taux variable, la référence est l'Euribor (le plus souvent trois mois).

Le taux de votre crédit immobilier peut être fixe ou variable :

  • un prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé dès l'origine et reste identique pendant toute la durée du prêt ; ses mensualités restent constantes pendant toute la durée de remboursement ;
  • un prêt à taux révisable suit l'évolution de l'indice financier sur lequel il est indexé, à la hausse comme à la baisse. On parle de prêt capé, lorsque les variations sont limitées à la hausse comme à la baisse, et de prêt non capé quand ces limitations ne sont pas définies.

Un prêt à taux variable ou révisable est légèrement moins cher en taux de départ, mais le risque existe que le taux augmente et devienne supérieur au prêt à taux fixe. Les mensualités du prêt à taux variable ou révisable seront revues périodiquement, généralement à la date anniversaire de la signature du prêt, selon l'indice retenu.

Un prêt immobilier est modulable lorsque son taux est fixe mais dont les mensualités sont modulables, ce qui permet d'augmenter ou de diminuer le montant des mensualités en fonction de la hausse ou de la baisse des vos revenus, et ce pendant toute la durée du prêt. Il est possible soit de suspendre momentanément (quelques mois) le remboursement des mensualités qui reprendra à l'issue de la période d'interruption en rallongeant la durée initiale du prêt d'autant ; soit d'augmenter le montant des mensualités (de 20 % à 30 % en général) afin de raccourcir la durée du prêt.

Bon à savoir : En fonction de votre niveau de revenu, de nombreux prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt 1 % logement, prêt à l'accession sociale, prêt conventionné ou prêt épargne logement, etc.) existent pour vous aider à acquérir votre bien immobilier. Bénéficiant d'un taux très bas ou nul, ces prêts aidés permettent de réduire le coût total du projet. Tous ces prêts aidés obéissent à des conditions strictes d'attribution qu'il faut connaître.

Les pénalités ou indemnités de remboursement anticipé

Si vous remboursez votre prêt immobilier plus tôt que prévu, par anticipation, les banques incluent dans les contrats de prêt des pénalités ou indemnités de remboursement anticipé : en remboursant le prêt plutôt, vous ne payez plus les intérêts prévus initialement ; du coup, pour se « dédommager », les banques ont mis en place des pénalités. Le législateur est intervenu pour encadrer cette pratique : les pénalités ou indemnités de remboursement anticipé ne peuvent excéder la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû (article R. 312-2 du Code de la consommation).

Attention : Pour les contrats conclus après le 30 juin 1999, aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier suite à un changement du lieu d'activité professionnelle, par le décès ou la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint.

Les pénalités ou indemnités de remboursement anticipé peuvent faire l'objet d'une négociation afin d'en être exonéré. Certaines banques refusent néanmoins d'accorder cet avantage en cas de rachat de crédits avec un autre établissement bancaire.

L'offre de prêt

Lors de votre rendez-vous avec la banque, n'oubliez pas d'apporter les justificatifs nécessaires. Ces documents sont indispensables pour que la banque puisse faire une offre qui l'engage juridiquement. En cas d'emprunt avec un co-emprunteur, le co-emprunteur devra aussi fournir les mêmes documents que l'emprunteur.

Astuce : Faites une copie de tous vos justificatifs et prenez soin de garder à porter de main vos originaux, vous gagnerez du temps. En effet, certains établissements souhaitent consulter les documents originaux pour certifier les copies que vous leur remettez.

Pour effectuer une demande de prêt immobilier auprès des banques, il vous faudra vous munir des pièces justificatives suivantes :

  • le compromis de vente ou la promesse de vente si vous achetez dans l'ancien, ou le contrat de réservation si vous achetez dans le neuf,
  • en cas de construction, les devis des entrepreneurs et le compromis de vente ou la promesse de vente du terrain s'il y a lieu,
  • les 3 derniers bulletins de salaire pur les salariés ou les documents justifiant de votre activité libérale, artisanale ou commerçante le cas échéant)
  • le ou les dernier(s) avis d'imposition
  • une photocopie de la carte nationale d'identité et du livret de famille,
  • un justificatif de domicile actuel (facture EDF ou France Télécom par exemple) de moins de trois mois,
  • les relevés de compte justifiant votre apport personnel,
  • les échéanciers de vos prêts en cours (prêts personnels, crédits à la consommation, etc.),
  • la déclaration ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) et le(s) titre(s) de propriété des biens le cas échant.

L'offre de prêt est un document juridique, défini par le droit bancaire, qui définit les obligations du prêteur et de l'emprunteur : montant, taux, durée, conditions d'assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques, etc. À partir du moment où ces conditions sont acceptées par les deux parties, l'offre de prêt se transforme en contrat de prêt.

L'offre de prêt est une étape obligatoire et préalable à la mise à disposition des fonds. Elle doit être envoyée en triple exemplaire par courrier à l'emprunteur, qui bénéficie d'un délai de réflexion minimum de 10 jours et maximum de 30 jours, avant de l'accepter par retour de courrier. Si vous acceptez l'offre préalable dans les délais légaux (10 jours minimum, 30 jours maximum), la banque ne peut pas revenir sur son offre. Les fonds seront débloqués chez le notaire le jour de la signature de l'acte authentique de vente.