Les intérêts intercalaires

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier dans l'ancien, le prêt immobilier souscrit pour financer le projet immobilier est libéré en un seul versement lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. La banque effectue un règlement auprès du notaire qui lui-même règle le vendeur. L'amortissement du prêt commence, en rège générale, dès le mois suivant. La première mensualité inclut l'amortissement d'une partie du capital emprunté et les intérêts.

Définition des intérêts intercalaires

Lors d'un projet immobilier dans le neuf, construction d'une maison individuelle ou acquisition d'un appartement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), les versements devront être faits en plusieurs étapes selon l'avancement des travaux. Le remboursement du capital ne commence que lorsque les fonds ont été entièrement versés. Seuls les intérêts sont payés pendant la période qui court entre le premier versement effectué par la banque et le déblocage final des fonds. Les intérêts intercalaires correspondent à cette rémunération de l'argent, pendant les périodes qui courent entre les versements effectués par la banque et la libération totale du prêt.

Le calcul les intérêts intercalaires

Le calcul des intérêts intercalaires se fait à partir de la somme utilisée par le contractant d'un crédit avant que l'intégralité du montant du prêt accordé soit libérée pour permettre le démarrage des mensualités remboursement liées à ce prêt.

Le montant des intérêts intercalaires, est calculé à partir du même taux d'intérêt que celui contracté lors du prêt, mais s'applique uniquement sur la somme débloquée.

Ainsi, lors d'un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), le prêt sera débloqué suivant un échéancier correspondant aux diverses étapes de l'avancement de travaux.

C'est le promoteur qui fera les appels de fonds auprès de la banque à chaque avancée de travaux jusqu'à la livraison du bien qui, en soldant le prix de vente, mettra fin aux intérêts intercalaires pour démarrer le remboursement du prêt tel qu'il a été contracté.

Ainsi, au fur et à mesure que les travaux avanceront, les sommes débloquées viendront se cumuler, augmentant d'autant le paiement des intérêts intercalaires.

Afin de limiter au maximum le versement de ses intérêts, il est fortement conseiller de commencer tout versement d'appel de fonds avec ses fonds propres et les éventuels droits à prêts (PEL, CEL etc...) et de débloquer le crédit immobilier en dernier ressort.

Attention : les bénéficiaires du 1% au logement verront ce prêt débloqué par l'organisme payeur après que l'intégralité des autres formes de financement aient été utilisées.

Le rôle des intérêts intercalaires

Le montant des intérêts intercalaires alourdit le coût de votre projet immobilier.

En effet, les sommes versées durant les travaux de construction de votre bien immobilier et jusqu'à sa livraison ne se déduisent pas du remboursement du prêt que vous avez contracté et viennent en supplément.

Aussi, il est fortement conseillé d'éviter au maximum les intérêts intercalaires, soit en réduisant la durée soit en réduisant le montant. Utiliser en priorité les fonds propres et les prêts complémentaires.

Tant qu'un prêt n'est pas intégralement utilisé et qu'une partie des fonds est débloquée, les intérêts intercalaires courent.

Il faut donc débloquer le prêt le plus tard possible et utiliser le moins de fonds avant utilisation complète du montant du prêt.

Vous pouvez négocier avec le promoteur le versement des appels de fonds en les réduisant au minimum et en payant la plus grosse somme en fin de travaux, voir à la livraison.

Certaines banques, peuvent également vous faire contracter plusieurs petits prêts, correspondant chacun au montant d'un appel de fonds. Ceci évite de sortir de l'argent d'un prêt unique qui mettrait automatiquement les intérêts intercalaires en application.

Par contre ce système est lourd d'un point de vue administratif et peu de banques acceptent de le mettre en place.