Les garanties du prêt immobilier

Lors de l'achat d'un bien immobilier, la banque émettrice du prêt immobilier va demander à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Celle-ci est obligatoire : ainsi, si l'emprunteur ne peut faire face à ses mensualités, la banque pourra obtenir la revente du bien financé par le prêt immobilier en sa faveur et récupérer le capital restant dû. Les emprunteurs ont le choix entre trois types de garantie : l'hypothèque, l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), réservé aux logements anciens, et le cautionnement par une société de cautionnement.

Bon à savoir : Le coût varie selon le type de garantie choisi ; par exemple, pour un crédit immobilier de 150 000 euros, les frais d'hypothèque s'élèveront environ à 2 800 euros, les frais d'inscription en privilège de prêteur de deniers à environ 1 700 euros, et les frais de caution à environ 1 700 euros.

L'hypothèque

L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt et l'hypothèque doit faire l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt). L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée au Bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien et le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription. En cas de problème de remboursement du prêt, la banque pourra demander la saisie et la vente du bien par voie judiciaire.

L'inscription en privilège de prêteur de deniers

L'inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) porte uniquement sur des logements anciens et ne peut donc pas être utilisée pour les ventes sur plan (vente en l'état futur d'achèvement), pour des travaux ou pour la construction d'une maison individuelle. Son coût est moins élevé que celui de l'hypothèque (environ 1,6 % du montant du prêt immobilier) car elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

L'inscription en privilège de prêteur de deniers doit faire l'objet d'un acte notarié et doit être inscrite à la Conservation des hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente ; elle prend rang à la date de la vente, c'est-à-dire qu'elle sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier. En cas de problème de remboursement du prêt, le fonctionnement de l'IPPD sera identique à celui de l'hypothèque, et la banque pourra demander la saisie et la vente du bien par voie judiciaire.

Le cautionnement

Afin de réduire les frais de garantie pour les emprunteurs, les banques ont créé des sociétés de cautionnement qui proposent des garanties pour les biens immobiliers neufs ou anciens. La société de cautionnement s'engage à se substituer à l'emprunteur en cas de défaillance. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d'une contribution à un Fonds mutuel de garantie et de la rémunération de la société de cautionnement.

Remarque : Certaines sociétés de cautionnement s'adressent spécifiquement aux fonctionnaires.

Le coût de la caution est calculé en fonction du capital emprunté et pourra parfois être remboursé, à hauteur de 75 % à la fin de la durée du crédit immobilier s'il a été remboursé dans son intégralité sans problème. Cependant, toutes les sociétés de cautionnement ne proposent pas cette possibilité de remboursement (seulement le Crédit Logement), elle propose donc une garantie au coût moins élevé.