Evaluez le coût de votre crédit grâce au TEG ou taux effectif global

La loi « Scrivener » n° 79-596 du 13 juillet 1979, codifiée aux articles L.312-1 et suivants du Code de la consommation est venue réglementée les offres préalables de crédit immobilier en instaurant notamment des règles de forme et de publicité en matière de crédit immobilier. La loi Scrivener a notamment mis en place du Taux Effectif Global (TEG) comme outil de comparaison des offres de prêts et du coût total du crédit pour les emprunteurs.

Article L.313-1 du Code de la consommation :

« Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.

Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.

En outre, pour les prêts qui font l'objet d'un amortissement échelonné, le taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de l'amortissement de la créance ».

Le TEG définit un mode de calcul global du coût total d'un prêt immobilier car il prend en compte l'ensemble des frais obligatoires liés au financement : le taux d'intérêt du prêt ou taux d'intérêt nominal, les frais de dossier, les primes d'assurance décès-invalidité et les frais de garantie ou de sûretés réelles. Le TEG présente l'avantage de mesurer le coût total du prêt et permet aux emprunteurs de pouvoir comparer plusieurs offres de prêt entre elles.

Le taux d'intérêt du prêt

Dans le cas d'un prêt à taux fixe, le taux d'intérêt utilisé pour le TEG est facile à déterminer : il correspond au taux de toute la durée du prêt. Dans le cas d'un prêt à taux révisable, on utilise le taux de la première période de taux fixé ; le TEG calculé est alors donné à titre indicatif par la banque. De même pour les offres de prêt où les banques proposent pendant une première partie un taux fixe suivi dans une seconde partie d'un taux révisable.

Bon à savoir : Si, par hypothèse, un prêt ne comportait aucuns frais de dossier, aucune prime d'assurance et aucuns frais de garantie pour un prêt à taux fixe, le TEG serait tout simplement égal au taux d'intérêt nominal.

Le taux nominal

Le taux nominal sert de base pour le calcul des intérêts du prêt. Les taux pratiqués par les établissements bancaires sont libres, excepté pour les prêts à taux réglementés comme les prêts d'épargne logement ou les prêts aidés, comme le prêt à taux zéro. Le taux proposé par la banque correspond généralement au taux du marché, c'est-à-dire au taux auquel la banque doit elle-même emprunter, auquel elle ajoute sa marge, destinée notamment à couvrir son risque.

Bon à savoir : Le taux nominal est insuffisant pour déterminer le coût réel d'un crédit immobilier, puisque la banque peut notamment demander des frais de dossier, qu'il convient également de comparer, et qu'il ne tient pas compte du coût de l'assurance de prêt que vous devrez souscrire.

Les frais de dossier

Lors de la mise en place d'un prêt immobilier, les banques vont facturer des frais de dossier. Ceux-ci sont à inclure dans le calcul du TEG. Même un montant faible de frais par rapport au montant emprunté peut avoir un impact sensible sur le TEG. Mieux vaut de toute façon demander à la banque d'indiquer précisément leur montant dans l'offre de prêt. Ces frais peuvent atteindre entre 0,4 % et 1 % du montant du prêt, représentant en moyenne une somme comprise entre 500 et 1 000 euros.

Bon à savoir : Certains types de crédit, comme par exemple le prêt à taux zéro, ne comportent pas de frais de dossier.

Les primes d'assurance

La souscription d'un crédit immobilier nécessite généralement que l'emprunteur souscrive également une assurance de prêt couvrant les risques de décès et d'invalidité. En cas de décès, de perte totale et irréversible d'autonomie ou d'incapacité de travail, l'assurance emprunteur rembourse le capital restant dû à la banque à la place des héritiers (décès) ou de la famille (incapacité de travail). Le coût de l'assurance de prêt varie selon les banques. Selon les banques, et les contrats qu'elles ont elles-mêmes passés avec leurs assureurs, les primes d'assurance sont calculées soit sur le capital emprunté, soit sur le capital restant dû. Le coût de l'assurance de prêt est présenté sous la forme d'un pourcentage, en moyenne aux alentours des 0,4 %. Le calcul du TEG prend en compte les primes d'assurance en les additionnant aux mensualités de crédit et en recalculant le taux global correspondant. Le TEG de l'offre de prêt sera calculé sur la base de l'assurance de groupe proposée par la banque ; il sera donc différent si vous avez recours à une délégation d'assurance.

Les frais de garantie ou de sûretés réelles

Le montant des frais liés à la garantie de votre prêt immobilier va varier selon la nature même de la garantie choisie : cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur sur deniers. Si la garantie est une hypothèque ou un privilège de prêteur sur deniers, le recours au notaire est nécessaire, le coût est alors plus élevé et varie selon le montant de l'opération.

Pour certains crédits immobiliers, à la place d'une hypothèque, un cautionnement peut être obtenu auprès d'une société spécialisée (par exemple le Crédit Logement). Dans ce cas, une participation (en partie restituée en fin de crédit) au fonds mutuel de garantie vous sera demandée, ainsi qu'une commission de caution.

La prise en compte des frais de garantie est obligatoire dans le calcul du TEG puisque un emprunteur ne peut pas obtenir de prêt sans garantie. Les frais de garantie sont déduits du montant prêté pour calculer le taux effectif global.

Bien comprendre le TEG

Obligatoire dans toutes les offres et tous les actes de prêt immobilier ainsi que dans les publicités, il vous permet d'avoir une vision du prix de revient global de votre financement et de le comparer à des offres de crédit concurrentes. Le TEG incorpore la totalité des coûts nécessaires à la réalisation de votre financement : taux nominal d'intérêt, frais de dossier, coût de l'assurance obligatoire, etc. Un prêt peut être en apparence plus cher qu'un autre prêt si l'on compare seulement leurs taux nominaux.

Le TEG ne prend pas en compte les aspects qualitatifs du prêt qui doivent être soigneusement comparés et analysés (évolutivité des remboursements, possibilité de différés, pénalités de remboursement anticipé, assurance constante ou dégressive...). A taux égal ou proche, mieux vaut privilégier la solution de financement la plus souple en terme de remboursement, notamment en cas de remboursement anticipé. Comparez également les services annexes et l'éventail de ce que chaque banque peut vous apporter (convention de compte, services internet, gestion de portefeuille, prêts personnels etc.).

Bon à savoir : Si la banque accepte une délégation d'assurance, son coût ne sera pas compris dans le TEG. Tenez-en compte si vous souhaitez comparer sa proposition avec une offre comprenant une assurance emprunteur groupe de la banque. Il faut donc prendre en compte l'ensemble des éléments pour comparer deux offres de prêt.

Le TEG permet de mesurer rapidement la compétitivité d'une offre de prêt : par exemple, un écart de TEG supérieur à 0,50 point est souvent le signe d'une proposition inintéressante. Il doit cependant être complété par la comparaison du coût global du prêt, à la fois à l'échéance et en cas de remboursement anticipé (présence ou non de pénalités de remboursement anticipé).

Bon à savoir : Le seuil de l'usure. Pour chacun des types de crédit aux particuliers, la loi a prévu un taux maximum, applicable par le prêteur, appelé seuil de l'usure. Lors de l'octroi d'un nouveau crédit, le TEG de ce crédit ne doit pas dépasser le dernier seuil de l'usure connu et publié chaque trimestre par la Banque de France.