Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt

La loi du 21 août 2007 en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat (TEPA) a instauré un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt : une partie des intérêts des prêts contractés pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à la résidence principale du contribuable est déductible de l'impôt sur le revenu.

Bon à savoir : Pour les ménages non imposables ou faiblement imposés, si le crédit d'impôt excède l'impôt dû, l'excédent est restitué au contribuable, qui recevra alors un chèque du Trésor Public.

Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt s'applique aux opérations d'acquisition pour lesquelles l'acte authentique d'acquisition (signature de l'acte authentique de vente chez le notaire) a été signé à compter du 6 mai 2007 ou aux constructions pour lesquelles une déclaration d'ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette date. Les intérêts d'emprunts relatifs à l'acquisition d'un terrain intervenue avant le 6 mai 2007 peuvent également ouvrir droit au crédit d'impôt lorsque la construction édifiée sur ce terrain fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier postérieure à cette date (le point de départ des annuités éligibles est alors la déclaration d'ouverture de chantier).

Les bénéficiaires du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt

Peuvent bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt les personnes qui ont souscrit un prêt immobilier pour acquérir un logement à titre de résidence principale et fiscalement domiciliés en France. Le crédit d'impôt s'applique également si le logement acquis est détenu par une personne à la charge du foyer fiscal, ou acheté par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés et mis gratuitement à disposition. Le logement ne doit alors pas avoir antérieurement appartenu au contribuable directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.

Les logements concernés par le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt

Le logement doit remplir deux conditions : être affecté à usage d'habitation principale et respecter les normes minimales de surface et d'habitabilité.

L'affectation à usage d'habitation principale

Dans le cas d'une acquisition dans l'ancien, le logement doit, à la date du paiement des intérêts, être affecté à l'usage de l'habitation principale du contribuable. Un logement acquis ou construit en vue d'y loger un ascendant ou un descendant ne permet pas de bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt.

Dans le cas d'un logement en cours de construction ou acquis en l'état futur d'achèvement, celui-ci doit être affecté, dès son achèvement, à usage de résidence principale. Les intérêts des prêts contractés en vue de financer l'acquisition du terrain et les dépenses de construction, versés avant l'achèvement du logement, peuvent être pris en compte si le contribuable s'engage à affecter !e logement à son habitation principale, au plus tard le 31 décembre de la seconde année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt.

Bon à savoir : Si le bénéficiaire du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt doit changer de résidence principale à la suite d'une mutation professionnelle, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause. Toutefois, la résidence principale que quitte le contribuable ne doit pas être louée, mais rester vacante, et le contribuable ne doit pas avoir fait l'acquisition d'un nouveau logement affecté à son habitation principale ou destiné à l'être.

Le respect des normes minimales de surface et d'habitabilité

Pour bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, le logement doit satisfaire aux normes minimales de surface et d'habitabilité. Les logements acquis sont présumés respecter normes minimales de surface et d'habitabilité, à l'exception des logements à rénover (acquis « en l'état futur de rénovation »), et des locaux achevés depuis plus de 20 ans, qui font l'objet de dépenses de travaux dont le montant est au moins égal à la moitié du prix d'acquisition du logement. Dans ces cas, le respect des normes doit être justifié par la production d'un état des lieux, identique à celui exigé dans le cadre du prêt à taux zéro, établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance.

Bon à savoir : Le logement acquis neuf, en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire, devra respecter les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique.

Les emprunts pris en compte pour le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt

Ouvrent droit au crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt les prêts encadrés par la réglementation des crédits immobiliers, à taux fixe ou à taux variable, ainsi que les prêts « in fine », souscrits auprès d'un établissement bancaire. Sont également pris en compte :

  • les intérêts des prêts destinés à financer les travaux de transformation en local à usage d'habitation d'un immeuble affecté à un usage autre que d'habitation et dont le contribuable est déjà propriétaire ;
  • les intérêts des prêts correspondant au financement de travaux d'agrandissement d'un logement achevé dont le contribuable est déjà propriétaire, et formant avec le logement achevé une seule et même unité d'habitation ;
  • les intérêts des prêts contractés par un contribuable attributaire d'un logement dont il fait sa résidence principale pour régler une soulte de partage (succession ou divorce).

Bon à savoir :Dans le cas où le prêt immobilier souscrit pour financer l'acquisition d'une première résidence principale est transféré pour l'acquisition d'une seconde résidence principale, les intérêts d'emprunt sont toujours déductibles, sous réserve que les autres conditions soient remplies. Le point de départ des annuités éligibles est alors à la date de signature de l'acte authentique d'acquisition du nouveau logement. Cette situation ouvre droit à un nouveau crédit d'impôt, pour 5 annuités avec un taux de 40 % pour la première annuité.

En principe, les intérêts des prêts destinés à financer des travaux de rénovation ne sont pas éligibles au crédit d'impôt. Toutefois, il est admis que le crédit d'impôt s'applique aux intérêts des prêts souscrits pour financer à la fois l'acquisition et les travaux qui lui sont concomitants et rattachables. Dans le cas de l'achat d'un logement ancien avec travaux, ceux-ci doivent être terminés dans les 12 mois suivant l'acquisition.

Enfin, sont exclus les intérêts des prêts affectés au remboursement de tout ou partie d'autres crédits ou découverts (pas de rachats de prêts immobiliers et de crédits à la consommation), ainsi que les frais d'emprunt et les cotisations d'assurance contractées en vue de garantir le remboursement des prêts.

Le calcul du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt

L'avantage fiscal prend la forme d'un crédit d'impôt qui s'impute sur le montant de l'impôt sur le revenu après application des autres réductions d'impôt. Si le crédit d'impôt excède l'impôt dû, où si l'emprunteur est non imposable, l'excédent est restitué au contribuable, sous forme d'un chèque du Trésor Public. Seuls sont déductibles les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement.

Bon à savoir : Dans le cas des logements neufs présentant certaines caractéristiques thermiques et de performance énergétique, le crédit d'impôt est majoré et s'élève à 40 % des intérêts d'emprunt sur les sept premières annuités. Le logement doit présenter un niveau de performance énergétique supérieur à ce qu'impose la réglementation en vigueur et répondre aux conditions d'attribution du label « Bâtiment Basse Consommation énergétique, BBC 2005 », selon le décret du 2 janvier 2009. Cette majoration s'applique aux logements neufs ou en l'état futur d'achèvement depuis le 1er janvier 2009, et aux logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter de cette date.

Le calcul des annuités

Le point de départ du calcul des intérêts payés au titre de la première annuité est celui de la première mise à disposition des fonds par le prêteur, et non la date de l'offre de prêt ou celle de la conclusion du contrat. Pour les crédits souscrits en cours d'année, les contribuables pourront bénéficier de six crédits d'impôts consécutifs, le premier et le dernier correspondant à une fraction d'annuité.

Dans le cas d'un prêt-relais (prêt destiné à financer l'acquisition d'un nouveau logement dans l'attente de la revente de l'ancien), lorsque deux emprunts sont contractés successivement pour l'acquisition d'un même logement, le propriétaire peut prendre en compte les intérêts versés pour l'ensemble des deux prêts, dans la limite des cinq premières annuités. Le point de départ de ces annuités sera la date de mise à disposition des fonds au titre du premier des deux prêts.

Dans le cas du paiement d'intérêts intercalaires, lorsque le crédit immobilier prévoit un déblocage échelonné et progressif des fonds (en cas de VEFA), les intérêts dus au titre des sommes débloquées préalablement au déblocage intégral des fonds empruntés (intérêts dits « intercalaires ») sont éligibles au crédit d'impôt. Dans ce cas, le point de départ de la première annuité sera la date de la première mise à disposition partielle des fonds par le prêteur.

Enfin, en cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement, la date qui sert de point de départ de la première annuité éligible peut être fixée, à la demande du contribuable, à la date d'achèvement ou de la livraison du logement.

Montant et plafonds du crédit d'impôt

Le dispositif est soumis à un double plafonnement :

  • le crédit d'impôt est égal à 40 % du montant des intérêts payés la première annuité, et 20 % pour les quatre annuités suivantes pour les logements acquis avant le 1er janvier 2010,

Bon à savoir :

la loi de Finances 2010 est venue recentrer le dispositif sur les logements écologiques BBC (Bâtiment Basse Consommation : le crédit d'impôt accordé aux logements qui ne respectent pas les critères d'attribution du label « BBC » voit son taux diminuer progressivement. Ainsi, pour les logements neufs non BBC acquis ou construits à partir de 2010, les taux de la réduction d'impôt, pour les intérêts payés au titre de la première annuité de remboursement puis des quatre suivantes, seront respectivement ramenés à :

  • 30 % et 15 % pour les logements acquis ou construits en 2010 ;
  • 25 % et 10 % pour les logements acquis ou construits en 2011 ;
  • 15 % et 5 % pour les logements acquis ou construits en 2012.
  • le montant des intérêts ne peut excéder, au titre d'une année d'imposition, 3 750 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 7 500 euros pour un couple soumis à imposition commune. Cette somme est majorée chaque année de 500 euros par personne à charge (250 euros en cas de garde partagée). Les montants sont portés à 7 500 euros pour une personne handicapée célibataire, veuve ou divorcée et à 15 000 euros pour un couple soumis à imposition commune lorsque l'un de ses membres est handicapé.

Plafonds du crédit d'impôt (en euros) :

1ère année 2ème année 3ème année 4ème année 5ème année Total
Personne célibataire, veuve ou divorcée 1 500 750 750 750 750 4 500
Personne handicapée célibataire, veuve ou divorcée 3 000 1 500 1 500 1 500 1 500 9 000
Couple soumis à imposition commune 3 000 1 500 1 500 1 500 1 500 9 000
Couple dont l'un des membres est handicapé 6 000 3 000 3 000 3 000 3 000 18 000
Couple soumis à imposition commune avec un enfant 3 200 1 600 1 600 1 600 1 600 9 600
Couple soumis à imposition commune avec deux enfants 3 400 1 700 1 700 1 700 1 700 10 200

Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts majorés pour les logements BBC (Bâtiment Basse Consommation)

Pour les logements qui respectent la norme « BBC » (Bâtiment Basse Consommation, dont les normes sont supérieures à ce qu'impose la législation en vigueur), les intérêts ouvrant droit au crédit d'impôt sont alors ceux payés au titre des sept premières annuités et le taux du crédit d'impôt est porté à 40 % pendant toute cette période (décret du 2 janvier 2009 par au Journal Officiel du 3 janvier 2009).

Bon à savoir : La majoration du crédit d'impôt est cumulable avec la majoration BBC du prêt à taux zéro et avec le crédit d'impôt « développement durable ».