Bien préparer son budget pour acheter dans l'immobilier

Avant de vous lancer dans une acquisition immobilière, prenez-le temps d'évaluer précisément votre budget. Vous devez tout d'abord définir le montant de votre apport personnel, en vous renseignant pour savoir si vous pouvez bénéficier de prêts aidés, ce qui vous permettra de plus de réduire le coût total de votre crédit. Ensuite, avec l'aide de votre banquier ou d'un courtier en crédit, vous allez pouvoir définir le montant que vous pouvez emprunter. Ce qui définira le montant du bien que vous pourrez acquérir.

Bon à savoir : Plutôt que de vous munir de votre calculatrice d'écolier, vous pouvez faire vos propres estimations grâce aux calculettes et autres simulateurs disponibles en ligne sur Internet sur des sites spécialisés en immobilier et en crédit immobilier. Vous pourrez ainsi vous constituer au fur et à mesure le plan financier complet de votre projet immobilier.

Définissez le montant de votre apport personnel

Commencez par faire le tour de vos économies : vérifiez si vos placements (livret d'épargne, PEL/CEL, livret A, épargne salariale, PEA, etc.) sont bloqués ou non, et quelles sommes sont disponibles. Pour cela, consultez l'ensemble des relevés bancaires communiqués par la banque. N'hésitez pas à faire le point avec votre banquier : certains placements (épargne entreprise par exemple) sont déblocables dans le cas de l'acquisition d'une résidence principale.

Bon à savoir : Certains acquéreurs bénéficient souvent d'un coup de pouce familial de la part des parents ou grands-parents, notamment par le biais d'une donation. Les parents peuvent donner à chacun de leurs enfants 50 000 euros sans avoir à acquitter de droits sur ces donations. L'administration fiscale accepte que cette opération soit renouvelée tous les 6 ans, en profitant à nouveau de l'abattement de 50 000 euros. Et comme chaque parent peut faire de même, un couple peut ainsi donner à ses enfants 100 000 euros tous les 6 ans en totale exonération fiscale. Un principe similaire s'applique pour les donations consenties par les grands-parents aux petits-enfants, mais l'abattement est limité à 30 000 euros tous les 6 ans.

Ensuite, vérifiez si vous pouvez ou non bénéficier de prêts aidés :

  • le prêt à taux zéro, dont le montant est doublé dans le neuf jusqu'au 30 juin 2010,
  • le prêt à l'accession sociale,
  • le prêt conventionné,
  • le prêt 1 % logement,
  • le prêt fonctionnaire,
  • le prêt PEL/CEL,
  • les prêts bonifiés des collectivités locales (régions, villes ou départements), etc.

Généralement réservés aux primo-accédants, ces prêts sont le plus souvent octroyés sous conditions de ressources et de localisation du bien : prenez le temps de vous renseigner, car vous pouvez réalisez de grosses économies. Ils bénéficient d'un taux faible ou nul (comme le prêt à taux zéro) et de conditions de remboursement avantageuses pour les emprunteurs modestes.

Enfin, faites le total de toutes ces sommes pour savoir quel est le montant de votre apport personnel. Pour vous constituer un bon dossier de demande de prêt, il faut pouvoir disposer d'un apport personnel équivalent aux frais de notaire, plus 10 % minimum du prix du bien que vous souhaitez acquérir. Plus le montant de votre apport est important, meilleures sont vos conditions de crédit.

Empruntez sans apport : Les banques ne prêtent que très rarement aux emprunteurs ne bénéficiant pas d'un apport personnel : vous devez au moins être en mesure de vous acquitter des frais de notaire. C'est une sécurité pour la banque mais aussi pour l'emprunteur. D'où l'intérêt des prêts aidés pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier. Dans les cas exceptionnels où les banques acceptent de financer un achat immobilier sans apport, on appelle cela un financement à 100 % ; lorsque la banque finance aussi les frais de notaire, il s'agit d'un financement à 110 %.

Calculez votre capacité d'endettement

Vous devez définir quel montant de mensualité votre budget va pouvoir supporter chaque mois ; de là, vous pourrez connaître votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire le montant de prêt que vous pourrez obtenir. La règle des banques est simple : pour souscrire un prêt immobilier, sachez que vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. Ainsi, si vous percevez 3 000 euros/mois, vous ne pouvez rembourser plus de 1 000 euros/mois.

Etablissez la totalité des revenus annuels du ou des acquéreurs, si vous achetez à deux : salaires nets, revenus fonciers, pensions alimentaires, etc., sauf les allocations familiales. Ensuite, retranchez vos charges : remboursements de prêt personnels, crédits à la consommation, revolving, etc.. Enfin, divisez le total obtenu par 12, puis multipliez le résultat obtenu par le taux d'endettement, soit 33 % : vous obtenez ainsi votre capacité d'emprunt mensuelle.

Astuce : Sachez que de nombreux sites internet immobiliers proposent des calculettes pour vous aider dans vos calculs à toutes les étapes de projet immobilier.

Prenez en compte les frais

Lors d'une acquisition immobilière, de nombreux frais vont jalonner votre parcours :

  • la commission de l'agent immobilier, si vous passer par son intermédiaire,
  • les frais bancaires ou de courtage, facturés par la banque et/ou le courtier pour votre prêt immobilier,
  • les frais d'assurance, pour l'assurance de prêt que vous devrez souscrire en même temps que votre crédit immobilier,
  • les frais de notaire, appellation courante mais impropre qui désigne essentiellement les droits de mutation que vous devrez verser à l'Etat et aux collectivités locales par l'entremise de votre notaire,
  • les frais accessoires type déménagement ou travaux.

Pour la mise en place d'un crédit, les banques facturent des frais dont le montant varie d'une banque à l'autre. Toutefois, ils ne peuvent dépasser 1 % du montant emprunté. Ces frais peuvent faire l'objet d'une négociation avec la banque en fonction de sa marge commerciale, mais aussi du profil de l'emprunteur. Si vous ne parvenez pas à négocier le montant des frais, pensez à les inclure dans votre plan de financement.

Bon à savoir : Si vous faites appel aux services d'un courtier en crédit immobilier, sachez que les frais de courtage se substituent généralement en tout ou partie des frais bancaires. Ces frais sont également négociables.

Une fois tous ces éléments en main, vous pourrez rechercher un bien immobilier qui correspond à votre budget. Sachez que si vous avez déjà des crédits en cours (prêt personnel, crédit à la consommation, crédit revolving, etc.), votre banque pourra vous proposer d'effectuer un rachat de crédits pour pouvoir mettre en place votre crédit immobilier. Et n'oubliez pas de vous prévoir une petite marge de manoeuvre pour faire face à d'éventuels imprévus budgétaires.