Le mesurage de la superficie aux termes de la loi Carrez

Au vu des niveaux de prix atteints ces dernières années, chaque mètre carré compte. Le mesurage de la superficie d'un bien immobilier instauré par la loi Carrez est pourtant intervenu avant la dernière flambée des prix de l'immobilier. D'une manière générale, il définit la surface des appartements, mais pas celle des maisons.

Qu'est-ce que le mesurage de la superficie aux termes de la loi Carrez ?

La loi 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente. Le mesurage de la superficie aux termes de la loi Carrez indique la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Cette superficie privative représente votre lot de copropriété tel qu'il est défini au dernier règlement de copropriété publié aux hypothèques.

La règle des 5 % : l'absence de mention de la superficie du lot dans le contrat de vente peut entraîner la nullité de l'acte. L'action en nullité peut être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un mois après l'acte de vente authentique. Si la superficie réelle du lot est supérieure à celle inscrite dans l'acte, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément de prix. Si la superficie réelle du lot est inférieure de 5 % au plus à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur ne peut pas exiger une diminution du prix. Si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur a droit à une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants. L'acquéreur doit intenter l'action en diminution du prix auprès du Tribunal de Grande Instance dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente. L'acquéreur peut demander également le remboursement de tous les frais supplémentaires liés à l'acquisition d'un bien trop cher : les frais de notaire, les intérêts liés à un crédit immobilier supérieur ainsi que les frais de procédures (art. 700 du Nouveau Code de Procédure Civile).

Quels sont les biens concernés par le mesurage de la superficie aux termes de la loi Carrez ?

La loi Carrez concerne tous les logements en copropriété d'une superficie au moins égale à 8 m², c'est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m², ainsi que certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.

Sont exclus de la loi Carrez, les superficies d'une hauteur inférieure à 1,80 m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. Ne sont également pas concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles.

Bon à savoir : le mesurage de la superficie aux termes des la loi Carrez concerne également les copropriétés de sol dites horizontales.

Quelle est la durée de validité du mesurage de la surface aux termes de la loi Carrez ?

La durée de validité du mesurage de la surface aux termes de la loi Carrez est illimitée.

Conseil : si des travaux sont effectués (cloisons abattues, installation d'une cuisine ou d'une salle de bain, aménagement des combles, etc.), et si des parties communes ont été annexées à la superficie d'un lot (tels que loggia fermée, palier, combles, etc.) et modifient la superficie du logement, mieux vaut pour le vendeur refaire procéder à un nouveau mesurage de la superficie aux termes de la loi Carrez afin d'éviter toute contestation ultérieure lors de la vente du bien.

Quelle est la responsabilité du vendeur en matière de mesurage de la surface aux termes de la loi Carrez ?

Si la superficie n'est pas renseignée dans l'acte authentique de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente. Si l'acte authentique de vente mentionne une surface inférieure de plus de 5 % par rapport à la surface réelle, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution de prix au prorata de nombre de m² manquants. Les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte de vente, l'excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Qui peut établir un mesurage de la surface aux termes de la loi Carrez ?

Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien. Par exemple, il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession. Néanmoins, le recours à un professionnel qui habilité à effectuer les différents diagnostics immobiliers est vivement recommandé pour sécuriser votre transaction.

Notre conseil : l'utilisation du certificat de mesurage établi par un professionnel à l'occasion d'une précédente acquisition n'est valable que pour autant qu'aucuns travaux n'aient été effectués dans le lot objet de la revente. De plus, si la revente intervient dans un délai supérieur à un an, le vendeur ne pourra que subir l'action en diminution de prix de son acquéreur sans pouvoir se retourner contre le précédent vendeur, son action étant éteinte et sans recours possible contre le professionnel ayant établi le certificat. Il est donc fortement conseillé de refaire un mesurage lors de chaque vente, afin d'éviter toute contestation.