Le diagnostic termites

Les insectes xylophages (c'est-à-dire mangeurs de bois) les plus couramment rencontrés sont les capricornes des maisons, les vrillettes et les lyctus. Mais les termites (six espèces sont recensées en France) sont les plus redoutables, dégradant le bois et ses dérivés utilisés dans la construction, jusqu'à, dans les cas extrêmes, conduire à la destruction du bâtiment.

Conseil : le mérule, appelé souvent « cancer des maisons », est un champignon extrêmement destructeur, qui se nourrit de la cellulose du bois. Il se développe très rapidement dans les maisons humides et mal aérées. Les villes touchées par ce champignon sont de plus en plus nombreuses. Sa recherche n'est pas prévue dans le cadre du diagnostic termites, mais il est fortement conseillé à l'acquéreur (à ses frais) de demander à un professionnel d'effectuer sa recherche à l'occasion du diagnostic termites.

Le nombre des départements infestés par les termites progresse en raison du développement de l'urbanisation et du transport des matériaux. Semblent pour l'instant épargnés le nord et l'est de la France, une partie de la Bretagne et de la Normandie, ainsi qui que certains départements autour du Massif Central. Les départements les plus touchés (75 % à 100 % de communes infestées) sont la Gironde, les Landes, la Charente-Maritime, le Lot-et-Garonne et les Pyrénées-Atlantiques. La très courue Ile de Ré est même considérée comme une vaste termitière géante...

Conseil : plusieurs sites internet, dont celui de l'Observatoire National Termite FCBA, un institut technologique reconnu établissement d´utilité publique (www.termite.com), proposent des cartes détaillées et des modules de recherche où il vous suffit de rentrer le nom de la commune pour être informé de la présence ou non de termites.

Attention : il ne s'agit là que d'indications à valeur informative, ne garantissant en aucun cas l'absence absolue et définitive de termites, et ne vous dispensant en rien de l'obligation d'effectuer un diagnostic.

Qu'est-ce que l'état relatif à la présence de termites ?

Prévu à l'article L. 133-6 et R. 133-7 du Code de la construction et de l'habitat, l'état relatif à la présence de termites vise à recherche la présence de ces hôtes indésirables. Le diagnostic termites doit indiquer les parties visitées et celles n'ayant pu l'être, et mentionner les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. En cas de présence de termites, le propriétaire doit faire une déclaration à la mairie dans le mois suivant leur découverte.

Quels sont les biens concernés par l'état relatif à la présence de termites ?

Le diagnostic termites concerne tout ou partie d'un immeuble bâti (collectif ou individuel) et d'un immeuble non bâti (terrain) situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral. Lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble en copropriété, l'état relatif à la présence de termites ne concerne que les parties privatives du lot.

Quelle est la durée de validité de l'état relatif à la présence de termites ?

L'état relatif à la présence de termites a une durée de validité de 6 mois : il doit donc avoir été effectué 6 mois maximum avant la signature de l'avant-contrat de vente (un compromis de vente le plus souvent) ou (à défaut, dans le cas où il ne serait pas signé d'avant-contrat de vente) avant la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

Notre conseil : que vous soyez acheteur ou vendeur, précisez dès l'avant-contrat de vente (un compromis de vente le plus souvent) les conséquences qui en résulteraient pour chaque partie si un autre état relatif à la présence de termites devait être annexé à l'avant-contrat (notamment dans le cadre d'un éventuel renouvellement) et que celui-ci révélerait la présence de termites.

Quelle est la responsabilité du vendeur en matière d'état relatif à la présence de termites ?

En cas de non-respect de l'obligation d'annexer l'état relatif à la présence de termites mentionnant la présence ou l'absence de termites, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence de termites. En l'absence du diagnostic termites, la vente reste valable mais l'acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de termites postérieure au transfert de propriété.

Pour éviter toute surprise, si l'état faisait apparaître la présence de termites, notamment dans le cadre d'un éventuel renouvellement de ce diagnostic, vous pouvez dès l'avant-contrat de vente (un compromis de vente le plus souvent), convenir avec le vendeur :

  • soit d'une baisse du prix du logement, en fonction du coût du traitement et des réparations éventuelles nécessaires ;
  • soit de la réalisation des travaux par le vendeur.

Conseil : si vous êtes sûr de vouloir renoncer à l'achat du logement dans le cas où le bien nécessiterait des travaux d'éradication des termites, vous pouvez prévoir une condition suspensive dans l'avant-contrat de vente, précisant que vous ne vous engagez à signer l'acte authentique de vente que dans la mesure où l'état ne révèle pas la présence de termites.

Qui peut établir un état relatif à la présence de termites ?

L'état relatif à la présence de termites doit être établi par un professionnel satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Depuis le 1er novembre 2007, toute personne qui effectue un diagnostic doit être certifiée par un organisme accrédité par le COFRAC, Comité français d'accréditation. Cette certification lui est délivrée pour cinq ans.