Le diagnostic sur le plomb

L'ingestion de plomb peut avoir des conséquences dramatiques sur la santé, notamment pour les enfants : selon l'Institut national de veille sanitaire, 437 nouveaux cas de saturnisme avaient été enregistrés en France en 2006. Ces cas de saturnisme étaient essentiellement domiciliés en Ile-de-France (56 %) et dans le Nord-Pas-de-Calais (13 %), régions où est concentrée l'activité de dépistage. Principal facteur de risque, la peinture des habitats anciens. Des critères de mesure ont été fixés par l'arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d'exposition au plomb : un revêtement est qualifié comme contenant du plomb lorsque la concentration en métal est supérieure ou égale à 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm²).

Qu'est-ce que le constat de risque d'exposition au plomb ?

Défini à l'article L. 1334-6 du Code de la santé publique, le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements de l'immeuble concerné. Le CREP vise à identifier les matériaux (principalement les peintures et enduits) contenant du plomb, qu'ils soient dégradés ou non. Il décrit leur état de conservation et indique, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d'identifier les situations d'insalubrité.

A noter : la pollution de l'eau par les canalisations en plomb, qui n'est pas considérée comme le facteur principal du saturnisme, n'est pas l'objet du CREP.

Quels sont les biens concernés par le constat de risque d'exposition au plomb ?

Le CREP porte uniquement sur les revêtements privatifs du logement, y compris ceux extérieurs (volets par exemple), ainsi que sur les locaux annexes d'une habitation destinés à un usage courant (buanderie par exemple). Il concerne les appartements et les maisons individuelles construits avant le 1er janvier 1949, quelque soit leur localisation géographique.

A noter : lorsque la vente porte sur un lot situé dans un immeuble en copropriété, un dossier technique CREP doit avoir été établi depuis le 12 août 2008 pour les parties communes. L'acquéreur peut s'informer en demandant à consulter le carnet d'entretien de l'immeuble auquel doit être joint ce diagnostic. Il doit être annexé à l'avant-contrat de vente (un compromis de vente le plus souvent). En dépit de cette obligation, de nombreuses copropriétés n'ont pas encore effectué ce diagnostic pour leurs parties communes. Dans le cas où des travaux seraient engagés par la suite, l'acquéreur non informé pourra se retourner contre l'agent immobilier ou le notaire en charge de la transaction pour défaut d'information, et contre le syndic pour non-respect de ses obligations.

Quelle est la durée de validité du constat de risque d'exposition au plomb ?

Le CREP doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la signature de l'avant-contrat de vente ou (à défaut, dans le cas où il ne serait pas signé d'avant-contrat de vente) celle de l'acte authentique de vente. Toutefois, si le constat établit l'absence de revêtement contenant du plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1 mg/cm², sa validité n'est pas limitée dans le temps ; il n'y a pas lieu d'établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de vente.

Quelle est la responsabilité du vendeur en matière de constat de risque d'exposition au plomb ?

En l'absence de CREP, la vente peut avoir lieu mais le vendeur ou le bailleur demeure pénalement responsable si l'acquéreur ou le locataire découvre la présence de plomb dans les revêtements. De plus, si des personnes occupantes ou professionnelles du bâtiment, sont soumises à une pollution par le plomb du fait de l'absence d'information sur le risque, la responsabilité pénale du vendeur peut être engagée pour mise en danger de la vie d'autrui. A défaut, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d'exposition au plomb.

Si le CREP fait apparaître au moins une unité de diagnostic de classe 3 (dégradé (D), c'est-à-dire au moins 50 % de facteurs dégradés sur l'ensemble du bien ou au moins 20 % dans une seule pièce du logement), le propriétaire doit :

  • effectuer les travaux appropriés pour supprimer l'exposition au plomb,
  • informer et communiquer le constat aux occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée et à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans cet immeuble ou partie d'immeuble.

Cette communication consiste à transmettre une copie complète du CREP, annexes comprises.

Le diagnostiqueur immobilier certifié doit, pour sa part, alerter la préfecture sur la présence de plomb dans le logement.

Qui peut établir un constat de risque d'exposition au plomb ?

Le CREP doit être établi par un professionnel satisfaisant à des critères de compétence et ayant souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Depuis le 1er novembre 2007, toute personne qui effectue un diagnostic doit être certifiée par un organisme accrédité par le COFRAC, Comité français d'accréditation. Cette certification lui est délivrée pour cinq ans.

Notre conseil : que vous soyez acheteur ou vendeur, indiquez dès l'avant-contrat de vente (un compromis de vente le plus souvent), qui prendra en charge les travaux appropriés pour supprimer l'exposition au plomb dans le cadre d'un CREP avec des unités de diagnostic de classe 3 (dégradé (D)). En l'absence de précision dans l'avant-contrat, c'est au propriétaire d'effectuer les travaux, c'est-à-dire le vendeur puisque celui-ci reste propriétaire jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire. Si l'obligation d'effectuer des travaux a été prévue à l'avant-contrat mais que les travaux n'ont pas été effectués, l'acquéreur pourra demander au notaire de verser sur un compte séquestre une partie du prix de la vente pour rembourser le montant des travaux.