La promesse de vente

Parmi les avant-contrats de vente, acquéreur et vendeur peuvent choisir de signer une promesse unilatérale de vente. C'est un contrat par lequel le vendeur (dit « promettant ») promet de vendre, pendant une durée limitée (dit « délai d'option »), un bien immobilier à un prix défini à l'acquéreur (dit « bénéficiaire »). Dans le cadre de la promesse de vente, seul le vendeur prend l'engagement de vendre le bien immobilier. L'acquéreur n'est pas tenu d'acheter le bien immobilier au prix proposé, mais bénéficie de la possibilité de le faire durant le délai d'option pour réfléchir.

Néanmoins, le bénéficiaire verse au promettant une indemnité dite d'immobilisation. Comme pour le dépôt de garantie versé dans le cadre du compromis de vente, l'indemnité d'immobilisation correspond généralement à 10 % du prix de vente, mais acquéreur et vendeur peuvent se mettre d'accord sur un montant différent, notamment si l'acquéreur ne dispose pas de cette somme à ce moment-là. Ensuite, si l'acheteur décide d'acquérir le bien, l'indemnité d'immobilisation versée sera déduite du prix de vente lors de la signature définitive de l'acte authentique de vente chez le notaire. Si l'acquéreur décide de ne pas acheter le bien immobilier, ou s'il ne se décide pas durant le délai d'option, le vendeur conservera alors l'indemnité d'immobilisation à titre de dédommagement.

Remarque : en application de la clause pénale, clause qui permet de contraindre les parties à exécuter leurs obligations, la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation sera conservée par le vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitaires si l'acquéreur refuse de signer la vente.

Enfin, à partir du moment où l'acheteur lève l'option, c'est-à-dire lorsqu'il a pris la décision d'acheter le bien immobilier dans le délai d'option imparti, l'acquéreur est définitivement engagé, sauf dans les cas prévus par la loi (délai de rétractation de 7 jours, condition suspensive, etc.). La promesse de vente doit indiquer la forme que doit revêtir la levée d'option : en pratique, mieux vaut prévoir de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

La promesse unilatérale de vente doit indiquer :

  • les états civils du vendeur et de l'acquéreur ;
  • l'adresse du logement ainsi que les références cadastrales dans le cas d'une maison ou d'un terrain ;
  • l'origine de la propriété du bien (si le vendeur a reçu le bien par héritage ou donation, ou s'il a lui-même procédé à son acquisition par exemple), indiquant la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire et celui de l'étude du notaire qui a authentifié l'acte ;
  • la description du logement, de son équipement et de ses dépendances, sa destination et la superficie de la partie privative du lot vendu si celui-ci est situé dans un immeuble en copropriété (mesurage aux termes de la loi Carrez) ;
  • le prix et les conditions de son versement (en totalité le jour de la vente ou non) ;
  • le montant, la nature et le sort du dépôt de garantie versé par l'acquéreur ;
  • la date limite de signature de la vente authentique ;
  • la date de prise de possession du logement ;
  • les servitudes privées éventuelles (par exemple existence d'une servitude de passage) ;
  • le montant et le débiteur de la commission de l'intermédiaire (agent immobilier, notaire) ;
  • la liste des conditions suspensives prévues ;
  • la remise de l'ensemble des diagnostics immobiliers regroupés au sein du dossier de diagnostic technique, établis par un professionnel certifié et en cours de validité.

Elle doit également comporter le rappel des conditions dans lesquelles le délai de rétractation peut s'opérer, ainsi que les clauses de conditions suspensives, qui indiquent quelles conditions doivent impérativement être remplies sous peine de rendre la promesse de vente caduque.

Quand elle a été acceptée, les deux parties s'engagent alors par un compromis de vente.

Attention : la promesse unilatérale de vente qui n'est pas signée devant un notaire doit être enregistrée dans les 10 jours, à la recette des impôts du domicile de l'une des parties, et il vous en coûtera 125 € de frais d'enregistrement. À défaut, elle est considérée comme nulle.

La loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l'Exclusion (MLLE) du 25 mars 2009 a introduit dans le code de la construction et de l'habitation une disposition en vue de sécuriser les promesses de vente consenties par les particuliers. Depuis le 1er juillet 2009, toute promesse de vente consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois, ou toute prorogation portant sa durée totale à plus de 18 mois, doit faire l'objet d'un acte notarié, c'est-à-dire qu'elle doit être constatée par un acte authentique signé devant un notaire. Celui-ci s'accompagne du versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant minimum de 5 % du prix de vente entre les mains d'un notaire.