Contrat de vente

Les conditions suspensives

Définition de la condition suspensive

Lors de la signature de votre avant-contrat de vente (le plus souvent, un compromis de vente, mais ce peut être une promesse de vente ou une offre d'achat), vous allez insérer différentes conditions suspensives : la réalisation ou non de ces clauses conditionne la concrétisation de votre acquisition immobilière.

Les conditions suspensives doivent décrire la survenance d'un événement précis, futur et incertain indépendant de la volonté des parties. Leur rédaction doit donc être précise et définir ces événements de manière détaillée afin d'éviter litiges et contestations ultérieurs. Si la condition ne se réalise pas, le contrat est censé n'avoir jamais existé et l'argent éventuellement versé doit être restitué.

Remarque : la loi ne définit qu'une seule condition suspensive légale, celle liée à l'obtention du prêt immobilier par l'acquéreur. Les autres conditions suspensives sont conventionnelles et définies par l'acquéreur et le vendeur.

Les conditions suspensives les plus courantes

En pratique, les conditions suspensives les plus couramment rencontrées dans la vente d'un logement sont :

• l'obtention d'un certificat d'urbanisme permettant de réaliser les travaux envisagés,
• l'obtention du permis de construire dans le cas de la construction d'une maison,
• l'obtention d'un état hypothécaire vierge de toute inscription ou révélant une inscription inférieure au prix de vente,
• l'absence de préemption par un locataire ou la commune,
• l'absence de servitude restreignant l'usage du bien ou dépréciant trop fortement sa valeur,
• le financement à crédit,
• la revente d'un autre bien immobilier et sous réserve de l'obtention d'un crédit relais le cas échéant,
• la survie de l'acquéreur au jour de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire,
• le paiement du prix lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

Bon à savoir : les clauses déchargeant le vendeur professionnel de sa responsabilité des vices cachés (notamment liées aux diagnostics immobiliers, votre notre rubrique : « Les diagnostics immobiliers ») sont interdites dans l'avant-contrat de vente d'un logement ancien.

L'obtention du du crédit immobilier

Lorsque l'acquisition d'un bien immobilier est financée par un prêt immobilier, quels qu'en soient le montant et les modalités, la loi prévoit que la vente de ce bien immobilier est conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce crédit immobilier. Le législateur est venu renforcer la protection de l'acquéreur : même si aucune clause n'est prévue dans le contrat de vente ou l'avant-contrat (compromis de vente le plus souvent), la condition suspensive s'applique.

Sauf si un délai plus long a été indiqué dans l'avant-contrat, l'acquéreur bénéficie d'un délai minimum légal de 30 jours pour obtenir son prêt. En pratique, ce délai est souvent fixé à 45 jours, afin notamment de tenir compte du délai de rétractation de l'acquéreur. En cas de refus de prêt, l'acquéreur peut se désengager de la vente et récupérer la somme d'argent déjà versée (le dépôt de garantie dans le cas du compromis de vente, l'indemnité d'immobilisation dans le cas de la promesse de vente). Dans ce cas, la vente n'étant pas conclue, l'agent immobilier ne peut pas toucher sa commission.

En règle générale, l'avant-contrat de vente mentionne les principales caractéristiques du plan de financement de l'acquéreur : le montant de l'apport personnel, celui du prêt immobilier demandé, le taux maximal, la durée, la périodicité des remboursements, ainsi que le nom des banques sollicitées.

Attention : le prêt est considéré comme obtenu dès que la banque donne son accord dans le délai prévu par la condition suspensive, même si l'offre de prêt n'est formalisée qu'après la date d'expiration de la condition, et même si les caractéristiques mentionnées ne conviennent plus à l'acquéreur.

De même, le prêt sera considéré comme obtenu :

• si l'acquéreur s'est opposé à la réalisation de la condition suspensive (par exemple si vous ne déposez pas de dossier de demande de prêt immobilier auprès d'une banque),
• si vous demandez un prêt immobilier dont les caractéristiques sont différentes de celles mentionnées dans l'avant-contrat. Si la banque refuse alors le prêt, la condition sera considérée comme réalisée.

Remarque : si vous financez votre acquisition immobilière sans avoir recours à un prêt immobilier, vous devrez renoncer par écrit dans l'avant-contrat à la condition suspensive en reconnaissant avoir été informé que si vous deviez demander finalement un prêt immobilier, vous ne pourrez pas bénéficier des dispositions protectrices de la législation sur le crédit immobilier.

Le certificat d'urbanisme

Dans le cas d'achat d'un terrain, il y a lieu d'obtenir un certificat d'urbanisme. Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné. Il permet de s'informer sur la constructibilité et sur les droits et servitude attachés à un terrain, et il est délivré gratuitement. Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Pour plus d'information consulter « le certificat d'urbanisme dans notre rubrique « j'achète un terrain ».

Il existe deux types de certificat d'urbanisme :

1) le certificat d'urbanisme d'information, qui permet, en l'absence de projet précis, de connaître les règles d'urbanisme applicables au terrain et renseigne sur :

• les dispositions d'urbanisme (par exemple les règles d'un plan local d'urbanisme),
• l'existence de servitudes d'utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété),
• la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné.

Attention : le certificat d'information n'indique pas si le terrain est constructible ou non.

2) le certificat d'urbanisme opérationnel, qui indique, en plus des informations données par le certificat d'information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).

La demande de certificat d'urbanisme (d'information ou opérationnel) peut être effectuée directement à la mairie de la commune où se situe le terrain, ou par voie postale en lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut en remplir le formulaire Cerfa n°13410*01 et fournir les justificatifs suivants :

• une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors œuvre du bâtiment projeté,
• un plan du terrain et un plan de situation du terrain dans la commune.

La demande de certificat d'urbanisme et les justificatifs doivent être fournis en :

• 2 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
• 4 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.

L'administration dispose ensuite d'un délai de réponse d'un mois pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information, et de deux mois pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel. En cas de réponse négative, elle doit indiquer les motifs s'opposant à la réalisation du projet.

Dans les deux cas, la durée du certificat d'urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance. Cette durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et contributions d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé. Pour prolonger le délai de validité, il faut effectuer une demande par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger, qui doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain, au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois. Pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d'urbanisme.

L'état hypothécaire

Une hypothèque est une garantie prise par créancier sur un bien immobilier, par exemple une banque pour un crédit immobilier. L'hypothèque est un droit sur le bien : il est transmis à l'acquéreur lors d'une vente immobilière. Le créancier peut ensuite faire saisir le bien du nouvel acquéreur pour se rembourser de sa créance, une banque pour obtenir le remboursement d'un prêt immobilier par exemple, auprès du nouvel acquéreur. C'est pourquoi il est très important de connaître la situation hypothécaire d'un bien avant de l'acquérir.

L'état hypothécaire est un document regroupant deux grandes catégories d'information. D'une part, il permet de connaître l'identité du propriétaire d'un bien et de retracer l'historique des propriétaires successifs. D'autre part, il relève l'ensemble des publications, des inscriptions hypothécaires et des autres charges qui grèvent un immeuble (servitude, commandement de saisie, etc.). Tenu par le ou les bureau(x) des hypothèques du département, ce document a pour rôle de :

• signaler l'identité du propriétaire actuel du bien,
• répertorier l'ensemble des obligations juridiques (servitudes) ou financières (hypothèques) qui pèsent sur le bien ;
• mentionner si un commandement de saisie pèse ainsi sur le bien ; la vente sera nulle en l'absence de consultation du créancier impliqué.

Avant de convier son client à signer l'acte de vente, le notaire doit impérativement obtenir un état hypothécaire datant de moins de deux mois de l'appartement, de la maison ou du terrain concerné. En cas d'absence de ce document, sa responsabilité sera engagée.

Attention : dans le cas où l'acquéreur a acheté un bien grevé d'une hypothèque, si le vendeur devient insolvable, le conservateur des hypothèques se retournera contre l'acquéreur. Pour obtenir le remboursement des créances, vous risquez donc de payer le bien deux fois : une première fois au vendeur et une seconde fois à ses créanciers. Pour éviter ce risque, intégrez dans le compromis de vente une condition suspensive de la délivrance d'un état hypothécaire ne portant aucune inscription de montant supérieur au prix de vente du bien.

Purger le droit de préemption de la commune

Lorsque le bien immobilier objet de la transaction est situé dans une zone du plan local d'urbanisme prévoyant un droit de préemption au profit de la commune, il faut alors purger ce droit appelé Droit de Préemption Urbain (DPU). Pour ce faire, le vendeur doit envoyer en lettre recommandé avec accusé de réception une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) à la mairie du lieu de situation de l'immeuble, en quatre exemplaires, ce qui permet à la mairie d'être informée des transactions en cours et d'indiquer si elle souhaite ou non exercer son droit de préemption.

La DIA doit obligatoirement faire mention du prix et des conditions de la vente, diverses informations sur le secteur, l'utilisation actuelle et future du bien, ainsi que les coordonnées de l'acquéreur si un compromis de vente avec condition suspensive concernant la purge du droit de préemption a été signé.

Conseil : en pratique, cette démarche est réalisée par le notaire ou l'agent immobilier.

L'organisme titulaire du droit de préemption dispose d'un délai de 2 mois à compter de la date de l'avis de réception du courrier pour répondre et notifier sa décision. Sa renonciation à exercer son droit de préemption peut être expresse ou tacite : le silence gardé pendant les 2 mois équivaut à un refus de préempter. Dans ce cas, le vendeur peut librement vendre son bien aux conditions de la DIA.

Si la collectivité titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, elle doit notifier sa réponse avant le délai de 2 mois. Plusieurs solutions sont possibles : elle peut soit accepter le prix et les conditions proposés par l'acquéreur dans la déclaration d'intention d'aliéner, soit proposer un autre prix. A défaut d'accord, le prix sera fixé par le juge de l'expropriation, ou le propriétaire pourra alors retirer son bien de la vente.

Remarque : en cas de modification des conditions de vente et de signature d'un nouvel avant-contrat de vente, il faudra « repurger » le droit de préemption de la commune, c'est-à-dire procéder à cette formalité une seconde fois.

Purger le droit de préemption du locataire

Le locataire d'un local à usage d'habitation dispose d'un droit de préemption dans certaines hypothèses prévues par la loi. Il s'agit notamment du cas prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque, à l'issue du bail, le propriétaire donne congé à son locataire en vue de la vente du logement. Ce droit de préemption s'applique seulement dans le cas d'un congé pour vente délivré à l'issue du bail ; si le propriétaire décide de vendre son logement occupé en cours de bail, aucune préférence sur l'achat n'est conférée au locataire.

Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre donné par le propriétaire à son locataire, à l'issue du bail, vaut offre de vente du logement au profit du locataire. Ce dernier bénéficie ainsi d'un doit de préférence couramment appelé de droit de préemption : à conditions égales (de prix notamment), le locataire est prioritaire sur les autres candidats à l'acquisition du logement.

Le droit de préemption du locataire s'applique quelle que soit la qualité du bailleur, personne physique ou morale, et quelle soit également la qualité du locataire. Le bailleur n'a pas à justifier des raisons pour lesquelles il souhaite vendre le logement et n'est pas non plus tenu de faire la preuve qu'il est sur le point de trouver un acheteur. Si le propriétaire vendeur ne purge pas de lui-même le droit de préemption du locataire, c'est au notaire d'effectuer cette procédure.

Le congé pour vendre doit être envoyé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou signifié éventuellement par acte d'huissier. Il doit indiquer, sous peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Lorsqu'un propriétaire désire vendre l'ensemble de sa propriété (vente dite « en bloc ») alors qu'il en loue une partie, il doit faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le bien loué, sous peine de nullité, en respectant certaines conditions de forme prévues par la loi (reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989). Correctement rédigé, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, cette offre étant valable pendant une durée de deux mois, c'est-à-dire pendant les deux premiers mois des six mois restants du bail.

A l'expiration de ce délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente dans les deux mois est déchu de tout titre d'occupation sur le logement et doit donc quitter les lieux. S'il accepte l'offre de vente, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si le locataire envisage de recourir à un prêt pour financer son acquisition, il doit le préciser dans sa réponse au propriétaire. Dans ce cas, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente et subordonnée à l'obtention du prêt ; le délai de réalisation de la vente passe de deux mois à quatre mois. Si, à l'expiration du délai fixé pour la réalisation de l'acte de vente (deux mois ou quatre mois selon le cas), celle-ci n'est pas intervenue, l'acceptation de l'offre de vente est réputée nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Mots-clefs: avant-contrat de vente, compromis de vente, promesse de vente, promesse d’achat acquisition immobilière, conditions suspensives, crédit immobilier