L'avant-contrat de vente

L'avant-contrat de vente le plus fréquemment employé, notamment en province, est le compromis de vente : c'est un contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un prix défini à un acquéreur qui s'engage à l'acheter. Sauf dans les cas prévus par la loi (délai de rétractation, condition suspensive, etc.), acquéreur et vendeur sont alors définitivement engagés.

Lors de la signature du compromis de vente, l'acquéreur verse une somme d'argent, le dépôt de garantie, qui équivaut traditionnellement à 10 % du prix de vente, mais ce montant est négociable entre les parties, notamment si l'acquéreur ne dispose pas de cette somme à ce moment-là. Elle doit être versée sur un compte séquestre détenu par le notaire ou l'agent immobilier, en attendant la signature de l'acte authentique de vente, en aucun cas sur le compte bancaire du vendeur. Si l'acquéreur exerce son droit de rétractation dans les conditions prévues par la loi ou si l'une des conditions suspensives inscrites dans le l'avant-contrat de vente (crédit immobilier, droits de préemption du locataire ou de la commune, etc.) ne se réalise pas (vous n'obtenez pas votre crédit immobilier par exemple), le dépôt de garantie est alors rendu à l'acquéreur. Lors de la signature de l'acte définitif de vente chez le notaire, cette somme sera déduite du montant total de la vente.

Remarque : une clause pénale est généralement prévue dans le l'avant-contrat de vente comme un moyen de contrainte envers les parties qui doivent exécuter leurs obligations. Ainsi, la partie qui se voit opposer le refus de l'autre partie d'exécuter le contrat a la possibilité soit de demander l'exécution judiciaire de la vente ou faire constater en justice la réalisation de la vente, soit de se faire indemniser par la somme dont le paiement a été prévu au compromis à titre de clause pénale. En application de la clause pénale, la somme versée à titre de dépôt de garantie sera conservée par le vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitaires si l'acquéreur refuse de signer la vente. L'acquéreur peut ainsi renoncer à la vente en abandonnant le dépôt de garantie versé.

L'avant-contrat de vente doit clairement spécifier :

  • les états civils des deux parties, le vendeur et l'acheteur;
  • l'adresse du bien immobilier mis en vente, aussi bien que les références cadastrales, dans le cas d'une maison ou d'un terrain;
  • l'origine de la propriété du bien immobilier, c'est-à-dire qu'il s'agit de mentionner, par exemple, si le bien en question est un héritage ou une donation, ou un achat. En outre, il faut indiquer la date du précédent acte de vente et le nom du précédent propriétaire, ainsi que l'étude du notaire qui a authentifié cette transaction;
  • la description du bien immobilier, ses équipements et dépendances, sa vocation et la superficie de la partie privative du lot vendu si le logement se trouve dans un immeuble en copropriété (métrage aux termes de la Loi Carrez);
  • le prix et les modalités de son paiement (la totalité, le jour de la vente, ou autrement);
  • le montant du dépôt de garantie versé au vendeur par l'acquéreur, la nature de cette somme et son sort;
  • la date butoir de la signature de la vente authentique;
  • la date de la prise de possession du bien immobilier;
  • les éventuelles servitudes privées (exemple: servitude de passage);
  • le montant et le débiteur de la commission de l'intermédiaire (agent immobilier, notaire);
  • la liste des conditions suspensives prévues;
  • la remise d'un dossier technique portant sur l'ensemble des diagnostics immobiliers, établis par un professionnel agréé et qui sont en cours de validité.

Bon à savoir : toutes les informations mentionnées dans le compromis de vente doivent être vérifiées. Par exemple, il faut préciser :

  • pour l'état civil du vendeur, il faut mentionner les deux copropriétaires dans le cas d'un couple marié ou pacsé, afin de vérifier si les deux copropriétaires sont d'accord sur la transaction. Un époux ne peut vendre un bien du couple sans l'accord de son conjoint ;
  • pour la date de prise de possession du logement, dans le cas où il est lui-même en train d'acheter un nouveau bien, le vendeur peut se mettre d'accord sur une date de prise de possession du logement ultérieure à celle de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, le temps de déménager par exemple ; autre cas de figure, si le logement vendu est occupé par un locataire, il faudra préciser quand le logement sera libre de tout occupant et de tout meuble ;
  • pour l'origine de la propriété, dans le cas d'une donation par exemple, le vendeur doit obtenir l'accord des donateurs (les parents par exemple) et des ayants-droits (les frères et sœurs par exemple).

Le document doit rappeler les conditions dans lesquelles le délai de rétractation peut s'appliquer (en conformité avec la loi Solidarité et Renouvellement Urbain, SRU, datée du 13 décembre 2000). Il doit aussi comporter les clauses des conditions suspensives qui doivent être respectées de façon à ce que le compromis ne soit pas caduc.

Remarque : le compromis de vente d'un logement neuf ou ayant fait l'objet de travaux important doit comporter une clause relative aux assurances de dommages-ouvrages et de responsabilité décennale s'il s'agit d'un logement dont la construction a été achevée depuis moins de 10 ans.

Comme nous l'avons notifié en introduction, le compromis de vente peut être précédé soit d'une promesse d'achat, soit d'une promesse de vente mais en pratique cela se fait très rarement.

Par ailleurs la loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l'Exclusion (MLLE) du 25 mars 2009 a introduit dans le code de la construction et de l'habitation une disposition en vue de sécuriser les promesses de vente consenties par les particuliers. Depuis le 1er juillet 2009, toute promesse de vente consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois, ou toute prorogation portant sa durée totale à plus de 18 mois, doit faire l'objet d'un acte notarié, c'est-à-dire qu'elle doit être constatée par un acte authentique signé devant un notaire. Celui-ci s'accompagne du versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant minimum de 5 % du prix de vente entre les mains d'un notaire.

Attention : le texte ne précise pas si cette disposition s'applique également au compromis de vente. Dans le doute, mieux vaut suivre ces règles par précaution.