Contrat de vente

Le compromis de vente

L'avant-contrat de vente le plus fréquemment employé, notamment en province, est le compromis de vente : c'est un contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un prix défini à un acquéreur qui s'engage à l'acheter. Sauf dans les cas prévus par la loi (délai de rétractation, condition suspensive, etc.), acquéreur et vendeur sont alors définitivement engagés.

Lors de la signature du compromis de vente, l'acquéreur verse une somme d'argent, le dépôt de garantie, qui équivaut traditionnellement à 10 % du prix de vente, mais ce montant est négociable entre les parties, notamment si l'acquéreur ne dispose pas de cette somme à ce moment-là. Elle doit être versée sur un compte séquestre détenu par le notaire ou l'agent immobilier, en attendant la signature de l'acte authentique de vente, en aucun cas sur le compte bancaire du vendeur. Si l'acquéreur exerce son droit de rétractation dans les conditions prévues par la loi ou si l'une des conditions suspensives inscrites dans le compromis de vente (crédit immobilier, droits de préemption du locataire ou de la commune, etc.) ne se réalise pas (vous n'obtenez pas votre crédit immobilier par exemple), le dépôt de garantie est alors rendu à l'acquéreur. Lors de la signature de l'acte définitif de vente chez le notaire, cette somme sera déduite du montant total de la vente.

Remarque : une clause pénale est généralement prévue dans le compromis de vente comme un moyen de contrainte envers les parties qui doivent exécuter leurs obligations. Ainsi, la partie qui se voit opposer le refus de l'autre partie d'exécuter le contrat a la possibilité soit de demander l'exécution judiciaire de la vente ou faire constater en justice la réalisation de la vente, soit de se faire indemniser par la somme dont le paiement a été prévu au compromis à titre de clause pénale. En application de la clause pénale, la somme versée à titre de dépôt de garantie sera conservée par le vendeur à titre de dommages et intérêts forfaitaires si l'acquéreur refuse de signer la vente. L'acquéreur peut ainsi renoncer à la vente en abandonnant le dépôt de garantie versé.

Le compromis de vente doit mentionner :

• les états civils du vendeur et de l'acquéreur ;
• l'adresse du logement ainsi que les références cadastrales dans le cas d'une maison ou d'un terrain ;
• l'origine de la propriété du bien (si le vendeur a reçu le bien par héritage ou donation, ou s'il a lui-même procédé à son acquisition par exemple), indiquant la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire et celui de l'étude du notaire qui a authentifié l'acte ;
• la description du logement, de son équipement et de ses dépendances, sa destination et la superficie de la partie privative du lot vendu si celui-ci est situé dans un immeuble en copropriété (mesurage aux termes de la loi Carrez) ;
• le prix et les conditions de son versement (en totalité le jour de la vente ou non) ;
• le montant, la nature et le sort du dépôt de garantie versé par l'acquéreur ;
• la date limite de signature de la vente authentique ;
• la date de prise de possession du logement ;
• les servitudes privées éventuelles (par exemple existence d'une servitude de passage) ;
• le montant et le débiteur de la commission de l'intermédiaire (agent immobilier, notaire) ;
• la liste des conditions suspensives prévues ;
• la remise de l'ensemble des diagnostics immobiliers regroupés au sein du dossier de diagnostic technique, établis par un professionnel certifié et en cours de validité.

Le document doit comporter le rappel des conditions dans lesquelles le délai de rétractation peut s'exercer (défini par la loi SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains) du 13 décembre 2000), ainsi que les clauses de conditions suspensives, qui viennent définir quelles conditions doivent impérativement être remplies sous peine de rendre le compromis caduc.

Remarque : le compromis de vente d'un logement neuf ou ayant fait l'objet de travaux important doit comporter une clause relative aux assurances de dommages-ouvrages et de responsabilité décennale s'il s'agit d'un logement dont la construction a été achevée depuis moins de 10 ans.

Comme nous l'avons notifié en introduction, le compromis de vente peut être précédé soit d'une promesse d'achat, soit d'une promesse de vente mais en pratique cela se fait très rarement Par ailleurs la loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l'Exclusion (MLLE) du 25 mars 2009 a introduit dans le code de la construction et de l'habitation une disposition en vue de sécuriser les promesses de vente consenties par les particuliers. Depuis le 1er juillet 2009, toute promesse de vente consentie par une personne physique pour une durée supérieure à 18 mois, ou toute prorogation portant sa durée totale à plus de 18 mois, doit faire l'objet d'un acte notarié, c'est-à-dire qu'elle doit être constatée par un acte authentique signé devant un notaire. Celui-ci s'accompagne du versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant minimum de 5 % du prix de vente entre les mains d'un notaire.

Attention : le texte ne précise pas si cette disposition s'applique également au compromis de vente. Dans le doute, mieux vaut suivre ces règles par précaution.

Mots-clefs : compromis de vente, acquisition immobilière, avant-contrat de vente, conditions suspensives, dépôt de garantie, délai de rétractation, crédit immobilier.