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Prix et frais du terrain à bâtir

Le contrat de vente d'un terrain doit préciser le prix du terrain et ses modalités de paiement ;
il indique également si le prix est payé directement ou indirectement, même en partie, avec l'aide d'un ou plusieurs prêts.

Le versement du prix d'achat du terrain à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire

La somme correspondant au prix d'achat du terrain est versée au notaire du vendeur qui ne peut ni l'utiliser ni la remettre au vendeur tant que les hypothèques éventuelles sur le terrain ne sont pas levées. Certains vendeurs peuvent vous proposer de verser une partie du prix de vente de la main à la main moyennant une ristourne sur le prix du terrain : rappelez-vous que cette pratique est illégale. La bonne affaire du moment peut avoir quelques inconvénients ultérieurement :

• si au moment de la revente du terrain une plus-value est exigible, la taxe sur la plus-value sera alors bien plus importante qu'elle ne l'est en réalité ;
• si vous êtes exproprié, vous ne serez dédommagé que sur la base du prix déclaré.

Les frais annexes à l'achat d'un terrain à bâtir

L'achat d'un terrain entraîne le paiement de frais annexes. Si vous avez souscrit un prêt immobilier, vous devez vous acquitter des frais liés à ce prêt : frais de dossier, coût de l'assurance de prêt et frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution mutuelle que prend l'organisme prêteur pour garantir son prêt).

Aux frais liés à un crédit immobilier (le cas échéant) s'ajoutent les honoraires du notaire qui comprennent :

• sa rémunération,
• les frais qu'il a engagés pour le compte de ses clients, notamment le salaire du conservateur des hypothèques (perçu lors de la publication de l'acte de cession du terrain au bureau des hypothèques) et le coût des états hypothécaires,
• les divers droits et taxes payés au trésor public. Le notaire joue ici le rôle de collecteur d'impôts, notamment pour les droits d'enregistrement et les frais de papiers timbrés, proportionnels au nombre de pages de l'acte.

Enfin, l'acquéreur doit régler le montant des frais d'agence immobilière ou de géomètre si la vente du terrain s'est faite par son intermédiaire.

La fiscalité du terrain à bâtir

Du point de vus fiscal, sont considérés comme terrain à bâtir les terrains acquis en vue d'une opération de construction quelle qu'elle soit, qu'il s'agisse :

• d'un terrain nu,
• d'un terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis,
• d'un immeuble inachevé,
• ou d'un droit de surélévation d'immeubles préexistants.

L'acquisition d'un terrain à bâtir par un particulier relève du régime des droits d'enregistrement.

Droits d'enregistrement lors de l'achat d'un terrain

Lors de l'acquisition d'un terrain, l'acquéreur doit s'acquitter du montant des droits d'enregistrement, quelle que soit la superficie du terrain, et ce même s'il ne s'engage pas à construire. Ils se décomposent entre :

• 3,60 % de droit départemental d'enregistrement (le taux est variable chaque année),
• 2,50 % calculé sur le droit départemental à titre de prélèvement pour frais d'assiette,
• 1,20% de taxe additionnelle au profit de la commune ou d'un fond de péréquation départemental.

Aux droits d'enregistrement s'ajoute le salaire du conservateur des hypothèques. C'est un droit fixe ou proportionnel à la valeur du terrain, selon la nature d'intervention du conservateur des hypothèques.

Les droits d'enregistrements s'appliquent soit sur le prix de cession du terrain tel qu'il est exprimé dans l'acte de vente augmenté des charges, soit sur la valeur vénale réelle du terrain si l'administration fiscale l'estime supérieure au prix augmenté des charges. Dans ce cas, la valeur marchande est généralement calculée sur la valeur moyenne au mètre carré en partant du prix connu d'autres terrains semblables.