Vous achetez dans un lotissement

Choisir d'acheter un terrain dans un lotissement présente certains avantages et certaines garanties. Vous êtes certain que le vendeur vous propose un terrain constructible, viabilisé et borné. Les équipements collectifs (eau, électricité, gaz, téléphone et tout-à-l'égout) étant disponibles à la limite de propriété, vous n'aurez plus qu'à vous y raccorder pour un coût variant de 2 000 à 5 000 €.

Bon à savoir : toute publicité doit indiquer de manière claire si l'arrêté d'autorisation a été ou non délivré. Lorsque l'autorisation a été obtenue, la publicité précise la date de l'arrêté et rappelle que le projet peut être consulté à la mairie.

Sachez qu'il ne faut rien signer avant la délivrance d'un arrêté de lotir. Le lotisseur dispose de 18 mois pour commencer les travaux d'aménagement. Tant que les travaux de viabilité (raccordements pour l'eau, le gaz, l'électricité, le téléphone et le tout-à-l'égout) ne sont pas terminés, vous ne pouvez signer qu'un avant-contrat de vente (promesse de vente uniquement), sous condition suspensive d'achèvement des travaux. Si une somme pour réserver le terrain vous est demandée, elle s'imputera sur le prix.

Remarque : la vente du terrain avant viabilité est autorisée si le lotisseur justifie d'une garantie d'achèvement délivrée par un établissement financier ou une compagnie d'assurance.

S'informer avant l'achat d'un terrain dans un lotissement

Prenez le temps de vous informer avant de vous lancer dans l'acquisition d'un terrain dans un lotissement. Deux documents sont à votre disposition pour vous renseigner : le permis d'aménager l'arrêté de conformité du lotissement.

Le permis d'aménager : tout lotissement doit être autorisé par un arrêté. Le dossier du lotissement est déposé à la mairie où il peut être consulté par tous. La demande d'autorisation de lotir précise le projet architectural et paysager du futur lotissement et indique les dispositions relatives à l'environnement et à la collecte des déchets.

Le permis d'aménager est un document administratif qui permet à l'administration de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation du sol. Il autorise son bénéficiaire à réaliser des constructions ou des démolitions et est notamment exigé pour les opérations de lotissement.

Depuis le 20 décembre 2008, la durée de validité du permis d'aménager est portée de 2 à 3 ans. Ce prolongement est mis en œuvre jusqu'à fin 2010, il s'applique aux permis d'aménager en cours de validité à la date du 20 décembre 2008.

L'arrêté de conformité du lotissement : le lotisseur privé ne peut procéder à la vente des terrains avant d'obtenir l'arrêté constatant la conformité du lotissement aux prescriptions imposées au lotisseur par l'arrêté d'autorisation du lotissement. Cependant, afin d'éviter les dégradations pendant la construction des bâtiments, le lotisseur peut parfois obtenir l'autorisation de différer la réalisation du revêtement des voies et de l'aménagement des trottoirs. Si un délai lui est imparti pour la réalisation des travaux, il consigne sur un compte bloqué une somme équivalente au coût des travaux à réaliser.

La promesse de vente d'un terrain dans un lotissement

Avant l'arrêté d'autorisation du lotissement, aucune promesse de vente ne peut être consentie avant l'arrêté d'autorisation du lotissement. Une promesse de vente d'un lot, consentie par le lotisseur ou un particulier, est nulle même si elle a été signée sous la condition suspensive de l'autorisation de lotir. Sachez que toute infraction est passible de sanctions pénales.

Une fois l'autorisation de lotir obtenue, le lotisseur peut vous faire signer une promesse de vente, qui précise notamment le descriptif du terrain résultant du bornage, le prix du terrain, le délai de livraison, ainsi que la copie du permis d'aménager et du cahier des charges, s'il existe.

Attention : l'absence d'indication du bornage entraîne la nullité de la promesse de vente, sauf si l'omission est réparée au moment de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. À défaut, l'acquéreur peut faire annuler la vente dans le mois de la signature du contrat définitif devant notaire (art. L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme).

Remarque : attention, bornage n'est pas mesurage. Le bornage délimite le terrain par rapport aux lots des voisins, il ne donne pas la superficie du terrain.

Le délai de réflexion ou de rétractation de sept jours

Sachez que vous pouvez changer d'avis après avoir signé votre promesse de vente pour acquérir un terrain dans un lotissement : la promesse de vente ne devient définitive qu'à l'expiration d'un délai de rétractation de 7 jours s'il est signé sous seing privé (instauré par la loi article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation), ou d'un délai de réflexion de 7 jours s'il est signé devant un notaire.

La promesse de vente peut soit vous être envoyée par voie postale en lettre recommandée avec accusé de réception, soit vous être remise en main propre, avec mention de la date et signature d'un tiers. Le délai de rétractation ou de réflexion court à compter du lendemain de la remise ou de la première présentation de la lettre recommandée. Si le dernier jour de l'expiration du délai tombe un samedi, un dimanche, un jour férié ou un jour chômé, le délai est prorogé au premier jour ouvrable suivant.

Si vous souhaitez renoncer à votre acquisition dans le délai imparti, vous devez faire connaître votre décision au vendeur ou au notaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Remarque : les conditions suspensives s'exécutent à l'issue du délai de rétractation ou de réflexion. En cas de modification ultérieure des conditions de la vente, un nouveau délai de réflexion de 7 jours court durant lequel l'acquéreur pourra se retirer de la vente.

L'indemnité d'immobilisation

En contrepartie de la réservation accordée par le lotisseur, une indemnité d'immobilisation peut être demandée à l'acquéreur d'un terrain. Son montant ne peut excéder 5 % du prix de vente du terrain. Les fonds sont consignés sur un compte séquestre (auprès du notaire par exemple) jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. En cas de rétractation, les sommes versées par l'acquéreur (l'indemnité d'immobilisation dans le cas d'une promesse de vente) doivent lui être remboursées dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la de la remise ou de la première présentation de la lettre recommandée de rétractation.

Bon à savoir : lorsque l'affaire n'est pas conclue pour des raisons tenant au lotisseur, la somme versée est alors restituée dans un délai de trois mois.