Les différents intervenants lors de la construction d'une maison individuelle

La construction d'une maison va être l'occasion pour de multiples intervenants de travailler autour d'un projet immobilier commun : maître d'ouvrage, constructeur, sous-traitant, garant, prêteur. Chacun a un rôle précis, ainsi que des droits et des obligations différents.

Le maître de l'ouvrage dans le contrat de construction d'une maison individuelle

Le maître de l'ouvrage, c'est vous, la personne pour laquelle la maison va être construite. Vous êtes l'interlocuteur direct du constructeur et vos obligations sont consignées dans le contrat que vous signer avec lui. En tant que maître de l'ouvrage, vous devez effectuer les démarches préalables à la construction (permis de construire, demande de crédit immobilier, demande de branchements aux réseaux, etc.), sauf vous en mandatez expressément le constructeur. Vous devez également vous acquitter des échéances prévues dans le contrat, souscrire une assurance dommages-ouvrage et enfin, prendre livraison de l'immeuble.

Le constructeur dans le contrat de construction d'une maison individuelle

Le constructeur est soit la personne qui se charge de la construction, après avoir fourni le plan directement ou indirectement par l'intermédiaire d'un tiers, soit la personne qui, sans fournir le plan directement ou indirectement, se charge de l'exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air. Dans tous les cas, le constructeur doit être titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d'assurances et être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale.

Remarque : le constructeur doit également détenir une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d'ouverture du chantier.

Le constructeur s'engage à réaliser la construction conformément au plan, aux règles techniques définies dans la notice descriptive annexée au plan, et bien sûr selon les règles définies par le Code de la construction et de l'habitation et le Code de l'urbanisme. Il doit au final livrer la maison dans les délais et le prix convenus au contrat.

Le garant dans le contrat de construction d'une maison individuelle

Le garant est un établissement de crédit ou d'assurances, agréé à cet effet, qui accorde au constructeur sa caution solidaire, afin de couvrir le maître de l'ouvrage contre les risques d'inachèvement ou de mauvaise exécution des travaux. Cette caution joue à compter de l'ouverture du chantier et jusqu'à la réception de la maison, sans réserve ou jusqu'à la levée des réserves. Le garant doit :

  • prendre à sa charge les frais dus à l'inexécution des travaux ou liés au retard de livraison sous réserve de la franchise éventuelle prévue ;
  • intervenir auprès du constructeur pour le mettre en demeure d'achever et de livrer l'immeuble, ou d'exécuter les travaux de parfait achèvement, suite aux réserves formulées à la réception par le maître de l'ouvrage ;
  • désigner sous sa responsabilité une personne qui terminera les travaux, en cas de carence du constructeur.

Bon à savoir : le constructeur peut souscrire en complément une garantie spéciale de remboursement qui protège le maître d'ouvrage. Le garant a alors l'obligation d'apporter sa caution pour le remboursement des sommes versées (plafonné à 5 % du prix) avant l'ouverture du chantier, s'il en a été convenu ainsi entre le maître de l'ouvrage et le constructeur. Cette garantie jouera par exemple si le chantier ne démarre pas à la date convenue, ou si le maître de l'ouvrage exerce son droit de rétractation dans le délai de 7 jours fixé par la loi. La garantie de remboursement peut être souscrite auprès d'un établissement de crédit ou d'assurances distinct de celui qui garantit la livraison.

L'emprunteur dans le contrat de construction d'une maison individuelle

Très souvent, le maître de l'ouvrage a recourt à un prêt immobilier pour financer la construction de sa maison individuelle. La loi n°79-596 du 13 juillet 1979, dite loi Scrivener, codifiée aux articles L.312-1 et suivants du Code de la consommation, instaure un certain nombre de règles auxquelles il n'est pas possible de déroger et qui s'appliquent au financement de toute opération immobilière d'un montant supérieur à 21 500 € (terrain, appartement, maison...).

Dans le cadre du contrat de construction avec fourniture de plan, la banque qui va mettre en place le crédit immobilier a une obligation de contrôle : elle doit vérifier que le contrat de construction de maison individuelle comporte la totalité des clauses obligatoires avant d'émettre une offre de prêt. Avant de procéder aux premiers déblocages des fonds, la banque doit obtenir la communication de l'attestation de garantie de livraison. Elle doit également avoir obtenu l'accord du maître de l'ouvrage avant d'effectuer tout versement direct au constructeur et en informer le garant.

Remarque : en raison de son obligation de contrôle, la banque peut être tenue responsable des conséquences préjudiciables d'un versement effectué au constructeur excédant le pourcentage maximum légal en cas de défaillance du constructeur.

Le sous-traitant dans le contrat de construction d'une maison individuelle

L'exécution des travaux de construction de la maison individuelle est généralement confiée à des entreprises sous-traitantes, qui doivent les exécuter sous leur responsabilité. Le contrat de sous-traitance doit être conclu par écrit entre le constructeur et les entreprises sous-traitantes avant le commencement des travaux, sous peine de sanctions pénales, et il doit obligatoirement mentionner :

  • la désignation de la construction, les nom et adresse du maître de l'ouvrage,
  • le nom de l'établissement garant du constructeur ;
  • la description des travaux sous-traités ;
  • le prix convenu et, s'il y a lieu, les modalités de sa révision ;
  • le délai d'exécution des travaux et le montant des pénalités de retard ;
  • les modalités de règlement du prix ;
  • le montant des pénalités dues par le constructeur en cas de retard de paiement ;
  • la justification de l'une ou l'autre des garanties prévues par la loi relative à la sous-traitance ou toute autre garantie, délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance , de nature à garantir le paiement des sommes dues au titre du sous traité.

Le constructeur doit fournir une copie de tous les contrats de sous-traitance à son garant.

L'architecte dans le contrat d'entreprise de construction d'une maison individuelle Les plans des travaux soumis à une autorisation de construire doivent normalement être conçus par un architecte ou un agréé en architecture inscrits au tableau régional de l'ordre des architectes. Mais les particuliers qui souhaitent faire construire leur maison ne sont obligés de faire appel aux services d'un architecte que dans certains cas :

  • lorsque la surface de plancher hors œuvre nette de la construction n'excède pas 170 m² ;
  • pour des travaux d'agrandissement d'une construction existante portant sur un logement dont la surface du bâtiment initial n'excède pas 170 m² et à condition que la surface ajoutée soit elle-même inférieure à 170 m² ;
  • pour des travaux d'aménagement ou d'équipement n'entraînant pas de modifications extérieures du bâtiment.

Outre la conception des plans, vous pouvez confier d'autres missions à un architecte. À vous d'en définir l'étendue. Une mission complète comprendra :

  • l'établissement des plans ;
  • la réalisation du dossier de permis de construire ;
  • la recherche des entreprises et le choix des devis ;
  • la direction et la surveillance des travaux ;
  • la vérification des factures de travaux ;
  • l'assistance à la réception.

L'entrepreneur dans le contrat d'entreprise de construction d'une maison individuelle

Dans le cas du contrat d'entreprise pour faire construire une maison, l'entrepreneur est la personne qui se charge de réaliser les travaux aux conditions définies par le contrat. Le maître de l'ouvrage a recours à plusieurs entrepreneurs se chargeant chacun de la réalisation de son lot.

Le titulaire d'un lot peut sous-traiter une partie des travaux à des entreprises spécialisées, mais il reste le seul responsable de la bonne exécution de son contrat vis-à-vis du maître de l'ouvrage.