Quels contrats pour faire construire une maison ?

Plusieurs contrats et donc régimes juridiques s'offrent à vous lors de la construction d'une maison individuelle. Tout va dépendre des missions prises en charge ou non par les différents intervenants, à commencer par vous-même. Pour vous protéger, le législateur a mis en place une réglementation stricte, en commençant par l'obligation de l'établissement d'un contrat de construction entre vous (maître d'œuvre) et le constructeur. Ce contrat est obligatoire dès lors que votre future maison comporte au maximum deux logements.

Le contrat de construction ne peut être établi que si vous êtes propriétaire du terrain sur lequel va être édifiée la maison, ou si vous avez conclu un compromis ou une promesse de vente.

A noter : si vous achetez votre terrain auprès du constructeur de votre maison, votre contrat de vente est alors un contrat en VEFA (vente en futur état d'achèvement).

Le régime juridique du contrat de construction d'une maison individuelle varie selon que le constructeur fournit ou non le plan de construction. Le plus répandu, le régime juridique du contrat avec fourniture de plan s'impose lorsque :

  • le constructeur propose le plan et se charge de la construction ;
  • le constructeur se charge de la construction d'après un plan fourni par un tiers (architecte ou bureau d'études) soit après avoir adressé le client à l'architecte ou au bureau d'étude, soit à la suite d'un démarchage ou d'une publicité faite pour son compte ;
  • le constructeur fournit le plan (directement ou indirectement) et réalise une partie des travaux.

Le plus souvent, le constructeur propose des maisons selon un catalogue et fait effectuer les travaux par des sous-traitants.

Le régime juridique du contrat sans fourniture de plan s'impose au constructeur lorsque le constructeur ne fournit pas, même indirectement le plan de la future maison, mais se charge au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air de l'immeuble. Le contrat est alors signé entre le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur qui réalise le gros œuvre et la mise hors d'eau et hors d'air. Le maître d'œuvre signe ensuite plusieurs contrats d'entreprise pour les autres travaux nécessaires à la construction (par exemple avec un couvreur, un plombier, un électricien, etc.). Il peut aussi signer un contrat avec un entrepreneur principal qui confie une partie des travaux dont il est chargé à des entreprises sous-traitantes. Dans ce cas, le régime juridique qui régit leurs rapports est le contrat de sous-traitance.

Remarque : toute personne qui entreprend l'exécution de travaux exigeant la conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle sans signer de contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison, peut être punie d'une peine d'emprisonnement et/ou d'une amende.

Certains contrats utilisés pour la construction d'une maison individuelle n'entrent pas dans le champ d'application du régime juridique du contrat de construction d'une maison individuelle et obéissent donc à d'autres règles juridiques :

  • la vente d'immeuble à construire : le constructeur doit fournir le terrain et le plan et doit exécuter les travaux ;
  • le contrat d'architecte : l'architecte fournit le plan et a une mission d'assistance du maître de l'ouvrage, mais il ne se charge pas de l'exécution des travaux ;
  • le contrat d'entreprise : la construction d'une maison par plusieurs entreprises peut être réalisée en dehors du contrat de construction d'une maison individuelle si aucune entreprise ne fournit le plan et si aucune d'entre elles n'exécute l'ensemble des travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air ;
  • le contrat de maîtrise d'œuvre : un maître d'œuvre (bureau d'étude ou architecte) conçoit les plans et les documents techniques, coordonne les travaux et assiste le maître de l'ouvrage dans ses relations avec les entreprises, mais il ne se charge pas de l'exécution des travaux.