Le contrat de maîtrise d'œuvre

Le rôle du maître d'œuvre

Le maître de l'ouvrage qui décide de faire construire une maison individuelle peut faire appel à un maître d'œuvre pour établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et l'assister dans ses relations avec les entreprises. Cependant, il ne se charge pas de la construction ou des travaux. Le maître de l'ouvrage doit pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métier (maçon, couvreur, plombier, etc.).

Ce maître d'œuvre peut être soit un professionnel non-architecte (bureau d'études, etc.), soit un architecte ou un agréé en architecture. Il peut conseiller le maître de l'ouvrage dans le choix des entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à sa place. Il ne peut intervenir ni en son nom, ni pour son compte.

Le maître d'œuvre doit être indépendant de tout entrepreneur. Il doit donc organiser un appel d'offres aussi large que possible (en général, auprès de trois entreprises par corps de métier) sur la base d'un dossier de consultation qui contient habituellement :

  • des plans, coupes et façades à l'échelle 1/50ème,
  • un devis descriptif détaillé par corps de métier,
  • les conditions des marchés et le calendrier des travaux.

Le maître de l'ouvrage choisit les entreprises avec l'assistance du maître d'œuvre, qui devra avoir vérifié leur qualification, leur aptitude à tenir les délais, le réalisme des devis, et leur situation vis-à-vis des assurances de responsabilité, professionnelle et décennale, obligatoires. Il assurera ensuite la direction des travaux en suivant et vérifiant :

  • le respect des prescriptions techniques, à la tenue des délais et des coûts,
  • les réunions de chantier régulières,
  • les factures adressées par les entreprises.

Le maître d'œuvre doit enfin assister le maître de l'ouvrage au cours de la réception qui marque l'achèvement de la construction de l'ouvrage et la fin de sa mission.

L'avant-projet dans le cadre de la maîtrise d'œuvre

Le maître de l'ouvrage et le maître d'œuvre doivent préparer un avant-projet dans le cadre de la maîtrise d'œuvre pour définir la future construction. Il doit notamment comporter :

  • un plan de masse (échelle 1/500e),
  • un plan des niveaux, coupes et façades (échelle 1/100e),
  • l'indication des matériaux choisis,
  • le choix des couleurs,
  • l'estimation globale des travaux.

Le maître d'œuvre doit joindre cet avant-projet au dossier de demande de permis de construire.

Remarque : lorsque la construction ou les travaux d'amélioration portent sur un logement dont la surface hors-œuvre nette après travaux est supérieure à 170 m², le plan doit obligatoirement être établi par un architecte ou un agréé en architecture.

Le contrat de maîtrise d'œuvre

Le contrat de maîtrise d'œuvre passé entre le maître d'œuvre et le maître de l'ouvrage est un « contrat de service », appelé aussi « contrat de louage d'ouvrage » ou « contrat d'entreprise », qui est indépendant des marchés de travaux que le maître de l'ouvrage passe avec les différents corps de métier. Mieux vaut établir un contrat écrit qui détermine l'étendue de la mission confiée au maître d'œuvre :

  • la conception du projet, c'est-à-dire la réalisation du plan,
  • le montage du dossier de demande de permis de construire,
  • l'aide au choix des entreprises après les avoir mises en concurrence,
  • la rédaction des documents techniques,
  • la coordination des travaux,
  • l'assistance à la réception.

Le contrat de maîtrise d'œuvre doit mentionner le délai sur lequel le maître d'œuvre s'engage pour réaliser sa mission avant l'ouverture de chantier et préciser dans quels délais seront achevés le dossier de demande de permis de construire et le dossier de consultation des entreprises.

Attention : le maître d'œuvre ne peut s'engager sur les délais de construction qui dépendent des disponibilités des entreprises sélectionnées, mais il doit néanmoins établir un calendrier des travaux. A l'issue de chaque étape de la construction, le maître d'œuvre doit avoir l'approbation de son client pour poursuivre sa mission.

Reste la question du coût de la construction : le maître d'œuvre ne peut déterminer, avant son travail de conception, le coût de construction définitif, mais il pourra affiner ses estimations au fur et à mesure de la consultation des entreprises avant d'arrêter définitivement le coût des travaux. Le contrat de maîtrise d'œuvre doit contenir une clause de résiliation aux torts du maître d'œuvre si le coût définitif des travaux dépasse le montant prévu (ou les marges de dépassement prévues), ainsi que les conditions de remboursement des sommes déjà versées.

Remarque : il est indispensable de préciser dans le contrat de maîtrise d'œuvre le montant maximum des travaux à effectuer. Les travaux ne doivent pas commencer avant de connaître le coût global du projet.

Les assurances obligatoires dans le cadre de la maîtrise d'œuvre

Le maître d'œuvre doit s'assurer pour les dommages éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité et contre les désordres qui pourraient intervenir après la réception des travaux. Il doit fournir au maître de l'ouvrage les attestations correspondantes avant l'ouverture de chantier. Le maître de l'ouvrage doit pour sa part obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier.

Les honoraires du maître d'œuvre

Le maître de l'ouvrage et le maître d'œuvre doivent discuter librement pour déterminer le montant des honoraires, soit forfaitairement, soit selon un pourcentage du montant des travaux TTC ou hors taxe. L'échelonnement des versements des honoraires doit être prévu en fonction de la mission réalisée par le maître d'œuvre.

Les conditions suspensives dans le contrat de maîtrise d'œuvre

Le contrat de maîtrise d'œuvre doit indiquer les conditions suspensives permettant au maître de l'ouvrage de renoncer à l'exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées à l'ouverture du chantier, notamment de la non-obtention du permis de construire, ou du prêt immobilier destiné à financé la construction.