Le contrat d'entreprise

Le contrat d'entreprise peut être utilisé pour la construction d'une maison individuelle, mais également dans le cas de la rénovation d'une maison ancienne ou pour des travaux d'aménagement. La loi du 19 décembre 1990 a réglementé le contrat d'entreprise pour la construction d'une maison individuelle lorsque l'entreprise se charge d'exécuter les travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air.

Dans ce cas, le maître de l'ouvrage, propriétaire du terrain sur lequel la future construction va être édifiée, fournit les plans de la future maison, qu'il ait fait appel ou non à un architecte. Le maître de l'ouvrage peut s'adresser à une seule entreprise ou confier les lots à plusieurs entrepreneurs suivant leur spécialité et doit signer avec chacun d'eux un contrat d'entreprise.

Notre conseil : mieux vaut vous faire assister par un professionnel (architecte, bureau d'étude, ingénieur-conseil, etc.). Vous pouvez lui confier une mission de maîtrise d'œuvre complète ou partielle, selon vos besoins ou vos possibilités à suivre le chantier.

Préparer son projet de construction de maison individuelle

Prendre le temps de bien préparer votre projet de construction de maison individuelle est indispensable pour pouvoir un jour emménager dans votre maison sereinement et en ayant évité un maximum de litiges et de retards.

Tout d'abord, définissez votre budget maximum selon l'apport dont vous disposez et votre capacité d'emprunt. Vérifiez si vous pouvez bénéficier de prêts aidés, prévoyez soigneusement l'ensemble des dépenses accessoires et frais nécessaires, et surtout, préservez-vous une petite marge de manœuvre pour pouvoir faire face aux éventuels imprévus.

Ensuite, établissez ou faites établir les plans de votre future maison. Une fois les plans établis, demandez le permis de construire avant d'aller plus loin. Transmettez ensuite le descriptif établi à partir des plans à plusieurs entrepreneurs et lancez votre appel d'offres. Vérifiez la fiabilité des entreprises retenues et exiger des devis estimatifs très précis pour comparer à qualité égale. Cela vous permettra également d'affiner votre budget.

Enfin, vous pouvez ensuite assurer vous-même la direction et coordination des travaux ou la confier à un maître d'œuvre (architecte, bureau d'études, etc.). Si vous avez fait appel à une entreprise générale, c'est elle qui assurera la coordination avec les entreprises sous-traitantes qu'elle aura choisies.

Bon à savoir : le devis descriptif comporte les travaux d'adaptation au sol, la nature des matériaux, la qualité des équipements par référence à une marque ou à une norme de qualité. Le devis précise les quantités et prix unitaires des éléments ainsi que le prix total hors taxes et avec taxes.

Les relations avec les entreprises sous-traitantes

L'entrepreneur principal peut recourir à des entreprises sous-traitantes. Leurs rapports sont réglementés par la loi du 31 décembre 1975. En cas de défaillance de l'entrepreneur principal, les sous-traitants peuvent se retourner contre vous pour obtenir le paiement des travaux, ce qui signifie que vous risquez de payer deux fois. Sachez cependant que l'entrepreneur principal doit faire accepter chaque sous-traitant et agréer les conditions de paiement de chaque contrat par le maître de l'ouvrage. Ensuite, le sous-traitant doit préalablement adresser à l'entreprise principale une lettre de mise en demeure de le payer, dont vous devez recevoir une copie. L'action directe contre le maître de l'ouvrage n'est ouverte qu'un mois après cette mise en demeure. Enfin, vérifiez ce qui vous est réclamé. Le montant doit correspondre aux travaux prévus par le contrat de sous-traitance, qui doivent être réalisés à la date de réception de la copie de la mise en demeure.

Qualité et règlement de la construction

En tant que maître de l'ouvrage et, le cas échéant, en tant que maître d'œuvre, vous devez être vigilant sur la qualité de la construction. Au stade de la conception et de l'exécution, il faut vérifier que le règlement de la construction et les règles de l'art ont été respectés. La loi fixe des normes minimales à respecter, qui s'appliquent, entre autres, à l'isolation phonique et thermique, à la sécurité et à l'hygiène. Les infractions à ces règles peuvent être sanctionnées pénalement.

Le contenu du contrat d'entreprise

Le contrat d'entreprise de construction de maison individuelle peut exister même en l'absence de contrat formel : l'acceptation du devis peut suffire à vous engager contractuellement. Mais il est indiscutablement préférable de signer un contrat en bonne et due forme. Vous pouvez notamment vous appuyer sur le modèle du contrat de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan pour rédiger votre contrat. L'entreprise principale peut également vous fournir un contrat type pré-rédigé ; demandez-en un exemplaire pour le lire tranquillement et consulter éventuellement un professionnel pour tout complément d'information.

Astuce : sachez que les associations de consommateurs disposent de modèles types, notamment un établi avec la Confédération de l'Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment (CAPEB).

Le contenu du contrat d'entreprise ne fait pas l'objet d'une réglementation spécifique. Il est cependant soumis aux règles du Code civil et des lois relatives à la protection des emprunteurs, lorsque les travaux sont financés à l'aide d'un crédit immobilier. Le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur définissent contractuellement les clauses relatives à leurs obligations réciproques.

Le délai d'exécution des travaux dans le contrat d'entreprise de construction de maison individuelle

Fixez dans le contrat un délai pour l'exécution des travaux de construction de la maison assorti de pénalités retard qui viendront en déduction des sommes dues à l'entreprise. Les pénalités peuvent être calculées forfaitairement ou selon le montant des frais réels justifiés. Les seules causes de retard pouvant être invoquées par l'entreprise principale pour majorer le délai d'exécution des travaux sont les intempéries, la force majeure et le cas fortuit. Si l'entreprise principale invoque des intempéries pour justifier son retard, demandez-lui l'attestation de la Caisse centrale du bâtiment confirmant qu'elle a touché des indemnités pendant cette période.

Bon à savoir : la défaillance d'un sous-traitant engagé par l'entreprise principale n'est pas un cas de force majeure permettant à celle-ci de justifier un retard de chantier.

Les conditions suspensives dans le contrat d'entreprise de construction de maison individuelle

Si le maître de l'ouvrage recourt à un prêt immobilier pour financer la construction, le contrat d'entreprise doit être conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts indiqués, valable au minimum un mois à compter de la date de signature de l'acte.

Si le maître de l'ouvrage n'a pas l'intention de recourir à un prêt pour financer son projet, il doit écrire de sa propre main dans le contrat qu'il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir de la loi sur la protection des emprunteurs. En l'absence de cette mention manuscrite, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention de prêt.

Attention : le contrat passé avec un architecte ou un maître d'œuvre pour la conception des plans bénéficie aussi de la loi de protection de l'emprunteur. L'acompte sur honoraires versé avant l'approbation du projet définitif sera remboursé si l'acquéreur n'obtient pas son crédit immobilier.

Les assurances des professionnels dans le contrat d'entreprise de construction de maison individuelle

Le maître de l'ouvrage a intérêt à demander à chaque professionnel avec lequel il signe un contrat d'entreprise son attestation d'assurance de responsabilité professionnelle (n° de police et nom de l'assureur) avant l'ouverture du chantier.

De plus, chaque intervenant à la construction (entrepreneur principale, architecte, sous-traitant, etc.) doit obligatoirement souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance responsabilité décennale pour les travaux qu'il s'engage à effectuer. Elle couvre les gros dommages affectant la construction et dont il pourrait être rendu responsable au titre des garanties légales.

Le délai de rétractation après la signature du contrat d'entreprise de construction de maison individuelle

Le contrat signé doit être envoyé au maître de l'ouvrage par lettre recommande avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de la remise. Vous disposez alors d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel vous pouvez vous rétracter. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

Le maître de l'ouvrage peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Si vous vous rétractez, vous devez envoyer votre demande en lettre recommandée avec accusé de réception avant l'expiration des sept jours. Le constructeur doit alors vous rembourser toutes les sommes éventuellement versées à la signature.

Le prix dans le contrat d'entreprise

Les modalités de paiement et de révision dans le contrat d'entreprise

Il existe deux types de contrats de travaux :

  • Le contrat dit de « marché à forfait » : le prix des travaux est fixé à la signature du contrat. Ce prix est fixé globalement et définitivement. Néanmoins, l’entreprise de travaux peut demander la prise en compte d’une ou plusieurs clauses de majoration (augmentation du prix des matières premières, rajouts non prévus au contrat entrainant des délais supplémentaires, etc...).
  • Le contrat de « marché au métré ou sur série de prix » : le prix du chantier est ici estimé de manière approximative. Le prix réel lui sera déterminé tout au long du chantier et prendra en compte le volume de travail fourni par l’entrepreneur ainsi que le détail des matériaux utilisés.

L'échelonnement des paiements dans le contrat d'entreprise

La loi ne prévoit pas d'échelonnement du paiement du prix comme dans le contrat de construction de maison individuelle. Mais vous pouvez mettre en place un échelonnement similaire, en veillant à ce que les pourcentages demandés suivent l'avancement des travaux. Si vous avez engagé un maître d'œuvre, c'est lui qui procédera à la vérification avant de vous transmettre un « bon pour accord ».

Notre conseil : même si l'entreprise principale vous le demande, refusez toute demande de paiement anticipé. Ce peut être signe qu'elle a des difficultés de trésorerie, voire pire. De même, refusez de signer tout avenant pour des travaux non commandés à l'entreprise, même si ceux-ci se révèlent indispensables. En cas de litige, il serait difficile pour le juge de faire la différence entre les travaux demandés et ceux acceptés par le maître de l'ouvrage mis devant le fait accompli.

La révision du prix n'est soumise à aucune réglementation particulière, en dehors de l'obligation d'utiliser comme base de calcul un indice national se rapportant à la nature des travaux. Les indices les plus couramment utilisés sont :

  • soit l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE chaque trimestre ;
  • soit l'indice BT 01 publié mensuellement au Journal Officiel ;
  • soit les BT spécifiques à chaque catégorie de travaux.

Les modalités de paiement dans le contrat d'entreprise de construction de maison individuelle

Le contrat d'entreprise prévoit généralement un pourcentage du prix total que le maître de l'ouvrage doit verser à titre d'acompte en fonction de l'avancement des travaux. Le contrat peut prévoir que le maître de l'ouvrage conserve une retenue de garantie égale au plus à 5 % sur chaque acompte : celle-ci est destinée à inciter l'entreprise à exécuter ou réparer les travaux non conformes au contrat. L'entreprise n'étant pas tenue d'être couverte par une garantie d'achèvement des travaux, le maître de l'ouvrage est ainsi prémuni contre les défaillances de l'entreprise ou son refus d'exécuter le contrat. Cette retenue est alors consignée entre les mains d'un tiers accepté par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur.

L'entreprise peut échapper à cette contrainte si elle obtient la caution personnelle et solidaire d'un établissement spécialisé ou d'une société de caution mutuelle. Elle est accordée à l'entrepreneur pour un montant équivalent à la retenue de garantie. Le solde est payable à la réception des travaux.

Les retenues de garantie sont maintenues un an après la réception, même si le maître de l'ouvrage n'a pas émis de réserves lors de la réception de la maison. À l'expiration de ce délai, la caution sera libérée et les sommes consignées débloquées si le maître de l'ouvrage ne notifie pas à la caution ou au consignataire son opposition. Cette notification est faite par lettre recommandée et doit être motivée.

Les frais annexes dans le contrat d'entreprise

N'oubliez pas de prévoir dans votre budget l'ensemble des frais annexes liés à votre projet de construction d'une maison individuelle.

Si vous avez souscrit un crédit immobilier, vous devez vous acquitter des frais liés à ce prêt :

  • les frais de dossier à régler à la banque ;
  • les frais d'assurance liés au crédit immobilier ;
  • les frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution mutuelle).

Vous devez vous acquitter également des honoraires du notaire qui comprennent :

  • sa rémunération ;
  • les frais engagés pour le compte de son client, notamment le salaire du conservateur des hypothèques, le coût des états hypothécaires ;
  • les divers droits et taxes (droits d'enregistrement, frais de timbre, etc.).

Enfin, s'ajoutent les frais d'agence immobilière ou de géomètre si la vente du terrain s'est faite par son intermédiaire.

La résiliation du contrat d'entreprise

Le maître de l'ouvrage peut résilier unilatéralement le contrat d'entreprise en dédommageant l'entrepreneur de toutes ses dépenses, de ses travaux et de ce qu'il aurait pu gagner si la construction avait été réalisée. Cependant, même si la résiliation peut avoir lieu à tout moment au cours du chantier, les tribunaux considèrent la dénonciation de travaux pratiquement achevés par un entrepreneur ayant exécuté ses engagements comme trop tardive et n'entraînant pas la résiliation du contrat d'entreprise.

Si l'entrepreneur n'exécute pas ses engagements, le maître de l'ouvrage peut soit demander au tribunal la condamnation de l'entrepreneur à exécuter ses engagements, soit demander au juge de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

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