Le contrat de construction d'une maison individuelle

Pour faire construire une maison, vous allez signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Deux possibilités s'offrent à vous :

La construction de maison individuelle avec fourniture de plan

Pour faire construire votre maison individuelle sur plan, vous devrez signer avec le constructeur un contrat de construction, soumis aux dispositions des articles L. 231-1 et suivants, R. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Ce contrat s'applique lorsque vous faites construire une maison selon un plan proposé par un constructeur sur un terrain vous appartenant, vous signez alors un contrat de construction de maisons individuelles sur plan. Vous aurez, en général, choisit votre maison sur catalogue, après avoir étudié les propositions de différents promoteurs (constructeurs ?) ; si la chance vous a souri, vous aurez même pu en apercevoir une, en vous rendant sur un terrain que celui-ci vous aura indiqué. J'ai rajouté ça. Est-ce exact ?

Remarque : si le constructeur vous procure directement un terrain, il doit vous faire signer un contrat de vente d'immeuble à construire.

Dans le cas du contrat de construction de maisons individuelles sur plan, vous êtes alors le maître de l'ouvrage. Vous pouvez suivre le chantier, mais vous ne pouvez pas intervenir directement auprès des différentes entreprises participant au chantier de construction. Vous devez vous adresser au constructeur, ou à la personne désignée comme chef de chantier par le constructeur si la surface est supérieure à 170 m².

Le constructeur a pour sa part une mission globale de conception et d'exécution de la construction de la maison. Il prend en charge les formalités administratives et les études techniques après avoir fourni les plans de la construction ; ceux-ci sont obligatoirement signés par un architecte rémunéré par le constructeur.

Le constructeur peut recourir à des entreprises sous-traitantes (la loi du 31 décembre 1975). Des dispositions sont prévues pour protéger le sous-traitant et garantir le paiement de ses travaux. En cas de défaillance du constructeur, le sous-traitant peut se faire payer par le maître de l'ouvrage, à condition que le constructeur ait fait agréer chaque sous-traitant et les modalités de paiement par le maître de l'ouvrage. Enfin le sous-traitant peut faire appel à garant lui aussi.

Avant de signer un contrat de construction de maison individuelle sur plan, plusieurs conditions doivent être remplies :

  • le maître de l'ouvrage doit être propriétaire du terrain, ou au moins avoir signé un avant-contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente) sur le terrain ;
  • le maître de l'ouvrage doit avoir choisi le modèle de maison individuelle qu'il souhaite ;
  • le coût des raccordements et des travaux que se réserve le maître de l'ouvrage sont précisés ;
  • le prix et les modalités de règlement et de révision du prix sont définis et acceptés par le maître de l'ouvrage.

Ensuite, prenez le temps de lire très attentivement un exemplaire du contrat type qui doit vous être remis par le constructeur, ainsi que le descriptif de la maison qui vous intéresse. Bien sûr, ces documents doivent vous être remis gratuitement.

En principe, vous ne pouvez pas signer de contrat de construction de maison individuelle sur plan tant que vous n'êtes pas propriétaire d'un terrain et en possession du permis de construire, des prêts destinés à financer la construction (le cas échéant) et des attestations de garantie dues par le constructeur. La loi autorise cependant la signature du contrat de construction avant l'accomplissement de ces formalités, mais le contrat est conclu sous la condition suspensive que les formalités soient réalisées. Sinon, le contrat est caduc et est censé n'avoir jamais existé.

Notre conseil : vous pouvez vous faire seconder tout au long de votre construction, voire à certaines étapes sensibles de la construction par un professionnel habilité ou disposant de l'assurance couvrant ce type de mission (architecte, bureau d'études, etc.). Le recours à un professionnel peut diminuer votre prime d'assurance dommages-ouvrage, si vous négociez avec l'assureur.

Le contenu du contrat de construction de maison individuelle sur plan

Réglementé par le Code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison de maison individuelle sur plan doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires pour protéger l'acquéreur, ainsi que la liste des conditions suspensives et le délai de rétractation de l'acquéreur. De même, un certain nombre de clauses sont interdites.

Les clauses obligatoires dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

L'article L. 231-2 du Code de la construction de l'habitation donne la liste des mentions devant obligatoirement figurer dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan.

Bon à savoir : si vous avez recours à un crédit immobilier pour financer la construction de votre maison, la banque doit d'ailleurs vérifier que le contrat de construction comporte bien toutes les mentions obligatoires avant d'émettre une offre de prêt immobilier.

Le contrat de construction de construction de maison individuelle sur plan doit être rédigé par écrit sous peine de sanctions pénales et doit comporter un ensemble de clauses obligatoires. Certaines de ces clauses obligatoires concernent le terrain :

  • l'indication de la situation du terrain, son adresse ou lieu-dit,
  • sa surface et sa désignation cadastrale,
  • le titre de propriété du maître de l'ouvrage ou les droits réels qu'il possède sur le terrain et qui lui permettent de construire. Doivent être précisées la nature et la date des titres ou droits ainsi que le nom et l'adresse du rédacteur de l'acte de vente du terrain.

D'autres mentions obligatoires concernent la future maison :

  • l'attestation que le projet est conforme aux règles de construction édictées par le Code de la construction et de l'habitation,
  • sa consistance et ses caractéristiques techniques comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison,
  • son coût qui inclut le coût forfaitaire et définitif du constructeur et le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage s'est réservé l'exécution.

Enfin, différentes clauses doivent également figurer dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan :

  • les modalités de règlement du prix par le maître de l'ouvrage, en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
  • l'indication que le maître de l'ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux ;
  • la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
  • la justification de la garantie de remboursement qui doit être annexée au contrat lorsque le constructeur exige des paiements avant l'ouverture du chantier ;
  • la justification de la garantie de livraison apportée par le constructeur ;
  • l'indication de l'obtention du permis de construire ou des autres autorisations d'urbanisme ;
  • l'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts éventuellement souscrits ;
  • la référence de l'assurance dommages-ouvrage.

Les conditions suspensives du contrat de construction de maison individuelle sur plan

Le contrat de construction de maison individuelle sur plan peut être signé sous réserve que certaines conditions soient réalisées. Ces conditions suspensives doivent être indiquées dans le contrat. Elles prévoient que le contrat prendra effet dès lors que le maître de l'ouvrage :

  • sera propriétaire du terrain ;
  • aura obtenu le permis de construire et les autres autorisations administratives nécessaires à la construction de la maison ;
  • aura obtenu le(s) prêt(s) éventuellement nécessaire(s) pour financer la construction de la maison ;
  • aura souscrit une assurance dommages-ouvrage ;
  • aura reçu du constructeur l'attestation de sa garantie de livraison.

Le contrat de construction doit préciser :

  • le délai maximum de réalisation des conditions suspensives,
  • le délai d'ouverture du chantier à compter de la réalisation des conditions suspensives,
  • le délai de livraison de la maison.

Concernant l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives

Si le permis de construire est accordé sous réserve de modifications modifiant de manière substantielle la future maison, vous pouvez renoncer à votre projet et le constructeur devra vous rembourser les sommes versées par avance. Vous devez également refuser toute clause dans laquelle le constructeur indiquerait que l'acompte ne serait remboursé que si la modification demandée entraînait une augmentation de prix.

Concernant l'obtention d'un crédit immobilier

La condition suspensive d'obtention de prêt est valable au minimum un mois à compter de la date de signature du contrat de construction, mais un délai plus long peut être accordé. Si durant ce délai le maître de l'ouvrage n'obtient pas son crédit, toute somme versée d'avance par le maître de l'ouvrage doit lui être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité.

Remarque : si le constructeur tarde à rembourser les sommes versées, les sommes dues à compter du quinzième jour de la demande de remboursement produiront des intérêts au taux légal majoré de moitié.

Si le maître de l'ouvrage n'a pas l'intention de recourir à un prêt, il doit écrire de sa propre main dans le contrat, qu'il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt immobilier, il ne pourra se prévaloir de la loi sur la protection des emprunteurs. En l'absence de cette mention manuscrite, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention de prêt.

Les clauses interdites dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

Certaines clauses sont interdites dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan :

  • obliger le maître de l'ouvrage à donner mandat au constructeur pour rechercher le prêt nécessaire au financement de la construction, sans que ce mandat soit expressément donné au constructeur par le maître d'ouvrage et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions de ce prêt ;
  • subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation pour le maître de l'ouvrage de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
  • admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques et architecturales telles qu'elles entraînent une modification substantielle du projet ayant donné lieu à la conclusion du contrat initial ;
  • décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
  • subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de l'ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux ;
  • interdire au maître de l'ouvrage de visiter le chantier préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux.

Le délai de rétractation après la signature du contrat de construction de maison individuelle sur plan

Le contrat de construction de maison individuelle sur plan signé doit être envoyé au maître de l'ouvrage par lettre recommande avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de la remise.

Un fois le contrat étant signé, vous disposez d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel vous pouvez vous rétracter. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

Le maître de l'ouvrage peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Si vous vous rétractez, vous devez envoyer votre demande en lettre recommandée avec accusé de réception avant l'expiration des sept jours. Le constructeur doit alors vous rembourser toutes les sommes éventuellement versées à la signature.

Le délai de livraison dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

Le contrat doit indiquer la date d'ouverture du chantier et le délai d'exécution des travaux, indications qui vont vous permette de demander des indemnités de retard de livraison et vous éviteront, dans le cas où une révision de prix est prévue, d'être pénalisé par le retard apporté par le constructeur dans l'exécution de ses démarches.

Les seules causes de retard de livraison pouvant être invoquées par le constructeur pour majorer le délai d'exécution des travaux sont les intempéries, la force majeure et le cas fortuit. En cas d'intempéries, le constructeur doit justifier avoir perçu des indemnités versées par la Caisse centrale du bâtiment.

Les annexes obligatoires dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

Plusieurs documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de construction de maison de maison individuelle sur plan :

  • la copie du permis de construire et des autorisations d'urbanisme nécessaires,
  • le plan de construction,
  • la notice descriptive,
  • la notice d'information,
  • les attestations des garanties de remboursement et de livraison.

Le plan dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

Le plan de construction annexé au contrat doit mentionner les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles, et l'indication de la surface de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Il doit également indiquer les raccordements aux réseaux divers et tous les éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de la maison. Un dessin d'une perspective de la future maison est joint au plan.

La notice descriptive dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

La notice descriptive, qui doit être conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel, indique :

  • les caractéristiques techniques de la maison et des travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de celle-ci, en précisant si les équipements sont ou non compris dans le prix global et en indiquant le coût de ceux qui ne sont pas compris dans le prix global convenu ;
  • les raccordements de la maison au tout-à-l'égout et aux autres réseaux publics (notamment eau, gaz, électricité, chauffage) en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et ceux qui sont à la charge du maître de l'ouvrage ;
  • le montant des travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage et non compris dans le prix convenu.

Remarque : le maître de l'ouvrage doit rédiger et signer de manière manuscrite la mention selon laquelle il accepte le coût des travaux restant à sa charge et non compris dans le prix convenu.

La notice d'information dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

La notice d'information, qui doit elle aussi être conforme à un modèle type agréé par un arrêté ministériel, précise les droits et obligations de l'acquéreur dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle sur plan et doit être remise à l'acquéreur par le constructeur.

Attestations de garantie dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

Deux attestations de garantie doivent être jointes au contrat, l'attestation de la garantie de remboursement et l'attestation de la garantie de livraison. La garantie de remboursement est nécessaire lorsque le constructeur perçoit des sommes avant l'ouverture du chantier et l'attestation doit être fournie par le constructeur dès la signature du contrat. L'attestation de la garantie de livraison doit être jointe au contrat au plus tard à l'ouverture du chantier.

Bon à savoir : si l'acquéreur renonce finalement à exécuter les travaux qu'il s'était réservés (travaux d'adaptation au sol, d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de la maison, et de raccordements aux réseaux divers), il peut demander au constructeur la prise en charge de ces travaux aux prix et conditions mentionnés au contrat. La demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat. Passé ce délai, le constructeur ne sera pas tenu de garantir le maintien du prix indiqué dans la notice.

Le prix dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

L'indication du prix dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

Le contrat de construction de maison individuelle sur plan doit indiquer le coût de la future construction. Celui-ci se compose :

  • du prix convenu entre le constructeur et l'acquéreur,
  • du coût de la garantie de livraison et de la garantie de remboursement,
  • des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction,
  • du coût du plan,
  • des frais d'étude du terrain pour l'implantation de la maison, s'il y a lieu,
  • du coût des prestations éventuelles choisies en option.

Le prix global ainsi défini est forfaitaire et définitif, sous réserve de sa révision éventuelle selon les modalités prévues dans le contrat. Si le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution de certains travaux, leur montant doit être indiqué par une clause manuscrite spécifique et paraphée qu'il en accepte le coût et la charge.

Attention : après la signature du contrat, le constructeur ne peut demander aucune majoration de prix. Il doit supporter seul les conséquences de ses imprévisions ou des aléas de la construction.

La révision du prix dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

La révision du prix n'est pas obligatoire et vous pouvez discuter de cette clause avec le constructeur. Bien que les contrats proposés aux acquéreurs soient pré-rédigés et comporte déjà une clause de révision du prix, il ne faut pas hésiter à en discuter le contenu.

Si aucune révision du prix de la construction n'est prévue par le contrat, le prix ne peut pas varier ultérieurement. Si le contrat prévoit une révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu'en fonction de la variation de l'indice BT 01 publié mensuellement au Journal officiel. L'indice de référence est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat de vente. Certaines modalités doivent être respectées :

  • le prix peut être révisé sur la base de la totalité de l'indice BT 01, entre la date de la signature du contrat et le délai d'un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : soit celle de l'obtention tacite ou expresse des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction (notamment permis de construire), soit la date d'obtention du prêt assurant le financement de la construction (date de réalisation de la condition suspensive) ;
  • le prix peut être révisé à chaque paiement sur la base de 70 % au plus de la variation de l'indice BT 01 entre la date de la signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat.

Attention, aucune révision ne peut cependant avoir lieu au-delà d'un délai de neuf mois suivant la plus tardive des deux dates définies ci-dessus. La révision du prix n'est possible que si trois éléments sont réunis dans le contrat :

  • une clause paraphée par le maître de l'ouvrage doit indiquer qu'il a eu connaissance des modalités de révision ;
  • les deux modalités ouvertes par la loi doivent être reproduites dans le contrat et être portées à la connaissance du maître de l'ouvrage par le constructeur ;
  • la modalité retenue par les parties doit figurer dans le contrat.

En l'absence d'un de ces éléments, le prix n'est pas révisable.

Remarque : le prix des travaux d'équipement intérieur et extérieur non compris dans le prix global ne peut pas être révisé si l'acquéreur en demande l'exécution dans le délai de quatre mois à compter de la signature du contrat.

Les frais annexes à la construction d'une maison individuelle

N'oubliez pas de prévoir dans votre budget l'ensemble des frais annexes liés à votre projet de construction d'une maison individuelle.

Si vous avez souscrit un crédit immobilier, vous devez vous acquitter des frais liés à ce prêt :

  • les frais de dossier à régler à la banque ;
  • les frais d'assurance liés au crédit immobilier ;
  • les frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution mutuelle).

Vous devez vous acquitter également des honoraires du notaire qui comprennent :

  • sa rémunération ;
  • les frais engagés pour le compte de son client, notamment le salaire du conservateur des hypothèques, le coût des états hypothécaires ;
  • les divers droits et taxes (droits d'enregistrement, frais de timbre, etc.).

Enfin, s'ajoutent les frais d'agence immobilière ou de géomètre si la vente du terrain s'est faite par son intermédiaire.

Les versements effectués lors de la signature du contrat de construction de maison individuelle sur plan

Attention : aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat de construction.

Lors de la signature du contrat, si le constructeur justifie d'une garantie de remboursement donnée par une société d'assurance ou un établissement de crédit, il peut demander au maître de l'ouvrage de verser jusqu'à 5 % du prix et à nouveau 5 % maximum du prix à la délivrance du permis de construire. Le constructeur doit remettre l'attestation de cette garantie de remboursement au maître de l'ouvrage en même temps que le contrat.

Attention : si le constructeur ne justifie pas de cette garantie, le maître de l'ouvrage ne doit pas verser plus de 3 % du prix à la signature du contrat : ce dépôt de garantie plafonné doit être prévu dans le contrat.

Quel qu'en soit le montant, la somme versée par le maître de l'ouvrage doit être bloquée sur un compte spécial ouvert à son nom auprès d'une banque jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives. Si les conditions suspensives se réalisent, les sommes versées viennent s'imputer sur les premiers paiements prévus au contrat. Si le contrat est rompu à la suite de la non-réalisation d'une condition suspensive ou l'acquéreur exerce son droit de rétractation dans le délai imparti des sept jours, toutes les sommes versées par le maître de l'ouvrage avant l'ouverture du chantier doivent lui être remboursées.

L'échelonnement des paiements dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

Les paiements sont échelonnés en fonction de l'état d'avancement des travaux. La loi impose ce dispositif pour protéger l'acquéreur en cas de défaillance du constructeur. Les pourcentages sont fixés de telle sorte que les paiements correspondent à des travaux réalisés et les versements ne doivent jamais pas dépasser ces plafonds. Les paiements intermédiaires ne sont pas autorisés.

Si le maître de l'ouvrage a souscrit un prêt immobilier, la banque doit vérifier le respect de cet échelonnement des paiements. Elle est autorisée à payer directement le constructeur aux différents stades de la construction sous réserve de l'accord écrit du maître de l'ouvrage à chaque échéance. Le prêteur ne peut débloquer les premiers fonds sans avoir eu au préalable l'attestation de garantie de livraison du constructeur.

Lorsque le constructeur a souscrit une garantie de remboursement, le paiement du prix est ainsi échelonné :

  • 5 % maximum à la signature du contrat ;
  • 10 % maximum à la délivrance du permis de construire ;
  • 15 % maximum à l'ouverture du chantier, sachant que ce pourcentage inclut les sommes versées avant le démarrage des travaux ;
  • 25 % maximum à l'achèvement des fondations ;
  • 40 % maximum à l'achèvement des murs ;
  • 60 % maximum à la mise hors d'eau ;
  • 75 % maximum à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
  • 95 % maximum à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Lorsque le constructeur n'a pas souscrit de garantie de remboursement, le paiement du prix s'échelonne de la manière suivante :

  • 15 % maximum à l'ouverture du chantier, sachant que ce pourcentage inclut celui du dépôt de garantie éventuel plafonné à 3 % du prix ;
  • 25 % maximum à l'achèvement des fondations ;
  • 40 % maximum à l'achèvement des murs ;
  • 60 % maximum à la mise hors d'eau ;
  • 75 % maximum à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
  • 95 % maximum à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Attention : toute clause qui, dans un contrat, déroge à l'échelonnement des paiements est nulle de plein doit et peut donner lieu à des poursuites pénales contre le constructeur. Ne payez jamais rien si le constructeur qui vous réclame des paiements anticipés. Bien souvent, cette demande est motivée par des difficultés financières. Alertez plutôt le garant des difficultés rencontrées.

Le règlement du solde dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

Le solde de 5 % est payable à la réception des travaux mais certaines modalités doivent être respectées :

  • lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception de la maison, par un professionnel habilité, le solde est payable à la réception, sans réserves, ou lorsque des réserves ont été émises, à la levée de celles-ci ;
  • lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister, lors de la réception de la maison, par un professionnel habilité, le solde est payable à l'issue des 8 jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception.

Lorsque des réserves ont été émises à la réception ou dans le délai de 8 jours, le solde est payable, à la levée de celles-ci. Lorsque des réserves sont formulées, le solde de 5 % doit être consigné auprès d'une banque acceptée par le maître de l'ouvrage et le constructeur ou, à défaut, désignée par le président du tribunal de grande instance.

Les pénalités pour retard de paiement dans le contrat de construction de maison individuelle sur plan

Le contrat de construction peut prévoir une clause mettant à la charge du maître de l'ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Son montant est plafonné à 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées.

La construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan

Vous pouvez aussi décider de faire construire votre maison individuelle tout à fait originale , donc vous aurez conçu les plans directement avec un professionnel qui vous proposera un plan élaboré avec votre aide, en suivant souhaits et consignes. Bien que l'expression puisse prêter à sourire, elle est dite « sans fourniture de plan » car le plan n'est pas conçu à l'avance mais seulement à partir de votre projet. Vous aurez dans ce cas le choix entre trois types de contrat

  • le contrat de construction
  • le contrat de maîtrise d'œuvre
  • le contrat d'entreprise. Dans ce cas interviendront différents professionnels le constructeur, le maitre d'œuvre (ce peuvent être la même personne ?) et les entreprises (ou artisans).

le contrat de construction

Le contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture du plan est le contrat que vous allez signer si vous choisissez un constructeur qui se charge au minimum d'exécuter les travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'après des plans que vous lui fournissez. Le constructeur ne fournit pas le plan de la maison, même indirectement.

Le contrat est soumis aux dispositions des articles L. 232-1, R. 232-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Vous pouvez vous-même réaliser les plans, mais nous vous conseillons de vous faire assister ou de faire appel à un professionnel.

Attention : tout dépend notamment de la surface de la future maison ; ainsi, le recours à un architecte est obligatoire pour toute construction dont la surface de plancher hors œuvre nette excède 170 m² (art. R. 421-1-2, L. 112-7 et R. 112-2 du Code de l'urbanisme).

Le constructeur peut faire appel à des entreprises sous-traitantes pour certains types de travaux 'électricité, plomberie, menuiserie, etc.). Leur rapport est réglementé par la loi du 31 décembre 1975. En cas de défaillance du constructeur, le sous-traitant peut en principe se faire payer par le client, si le constructeur a fait agréer chaque sous-traitant et ses conditions de paiement par le maître de l'ouvrage.

La loi comporte aussi des dispositions destinées à protéger le sous-traitant et à garantir le paiement de ses travaux. Ces mesures combinées à l'obligation de garantie de livraison devraient permettre au futur propriétaire de la maison de rester en dehors des rapports constructeur- sous-traitant. Mais il risque alors de payer deux fois certains travaux si les paiements ne sont pas individualisés par lots, mais fixés par tranches selon l'avancement des travaux.

Avant de signer le contrat de construction de maison individuelle sans plan, demandez au constructeur de vous fournir (gratuitement bien sûr) un exemplaire du contrat de construction sans fourniture de plan pour l'étudier tranquillement et demander éventuellement conseil pour bien comprendre les conséquences des termes prévus. Le contrat peut faire l'objet d'un ensemble de conditions suspensives librement définies par le maître de l'ouvrage et le constructeur, notamment concernant le financement à crédit, si le maître de l'ouvrage souscrit un prêt immobilier pour payer la maison, et à l'obtention d'un prêt et du permis de construire. Il comportera toujours une clause suspensive à l'obtention du crédit, notamment concernant le financement : si le maître de l'ouvrage souscrit un prêt immobilier pour payer la maison, et à l'obtention d'un prêt et du permis de construire.

Le contenu du contrat de construction de maison individuelle sans plan

Le contrat de construction de maison individuelle sans plan doit être rédigé par écrit sous peine de sanctions pénales et comporter un ensemble de clauses obligatoire, ainsi que la liste des conditions suspensives et le délai de rétractation de l'acquéreur.

Concernant le terrain, plusieurs mentions doivent obligatoirement figurer dans le contrat de construction de maison individuelle sans plan :

  • l'indication de la situation du terrain, son adresse ou lieu-dit,
  • sa surface et sa désignation cadastrale,
  • le titre de propriété du maître de l'ouvrage ou les droits réels qu'il possède sur le terrain et qui lui permettent de construire. Doivent être précisées la nature et la date des titres ou droits ainsi que le nom et l'adresse du rédacteur de l'acte de vente du terrain.

De même, concernant la construction, plusieurs indications sont obligatoires :

  • sa consistance et ses caractéristiques techniques ;
  • le plan apporté par le client, en précisant le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'auteur du ce plan (annexé au contrat) ;
  • le prix convenu forfaitaire et définitif, ainsi que les modalités de sa révision éventuelle ;
  • les modalités de règlement du prix, en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
  • l'indication que le maître de l'ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux ;
  • la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
  • l'obligation pour l'entrepreneur de fournir au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison ;
  • la référence de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître de l'ouvrage.

Remarque : l'entrepreneur n'est pas obligé de chiffrer les travaux qu'il ne réalise pas.

La description de la construction dans le contrat de construction de maison individuelle sans plan

La future construction doit être décrite dans une notice conforme à un modèle type réglementé qui doit être obligatoirement annexée au contrat. Cette notice comporte la description de la future maison, ses caractéristiques techniques et les travaux d'adaptation au sol. Elle peut être complétée par la liste des raccordements aux réseaux divers, des équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la construction sur simple demande du maître de l'ouvrage.

Le délai d'exécution des travaux dans le contrat de construction de maison individuelle sans plan

Le contrat doit indiquer le délai d'exécution des travaux ainsi que les indemnités dues au client en cas de retard de livraison. Le décret du 27 novembre 1991 est venu définir le seuil minimum des indemnités de retard, qui ne peuvent être inférieures à 1/3000ème du prix convenu par jour de retard.

Bon à savoir : les seules causes de retard pouvant être invoquées par le constructeur pour majorer le délai d'exécution des travaux sont les intempéries, la force majeure et le cas fortuit. En cas d'intempéries, il doit justifier avoir perçu des indemnités de la Caisse centrale du bâtiment.

Le prix dans le contrat de construction de maison individuelle sans plan

Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat de construction de maison individuelle sans plan, ni avant la date à laquelle la créance est exigible. Le prix convenu à la signature du contrat est forfaitaire, c'est-à-dire que le constructeur ne peut demander aucune augmentation de prix ultérieurement. En cas d'erreur d'évaluation ou d'aléa de la construction, les frais supplémentaires à engager sont à la charge du constructeur.

Néanmoins, le contrat peut prévoir une clause stipulant que le prix peut être révisé, selon des conditions précisées au contrat. Sans cette clause, le prix ne peut pas varier. La révision du prix ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice de référence en relation directe avec le secteur de la construction. Les indices les plus couramment utilisés sont :

  • soit l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE chaque trimestre ;
  • soit l'indice BT 01 publié mensuellement au Journal Officiel,
  • soit les BT spécifiques à chaque catégorie de travaux.

Le contrat doit prévoir un échelonnement des paiements au fur et à mesure de l'exécution des travaux. Celui-ci est librement défini par le maître de l'ouvrage et le constructeur. La loi n'impose pas de pourcentage, elle précise simplement que le solde de 5 % est payable à l'expiration de la garantie de livraison. Le constructeur peut dans le contrat inclure une clause (appelée clause pénale) mettant à votre charge des pénalités pour retard de paiement. Leur montant ne peut dépasser un plafond légal fixé à 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées.

Notre conseil : vous pouvez vous appuyer sur l'échelonnement du paiement du prix prévus pour le contrat de construction de maison individuelle avec plan pour définir l'échelonnement dans votre contrat, lorsque le constructeur dispose d'une garantie de remboursement :

  • 5 % maximum à la signature du contrat ;
  • 10 % maximum à la délivrance du permis de construire ;
  • 15 % maximum à l'ouverture du chantier, sachant que ce pourcentage inclut les sommes versées avant le démarrage des travaux ;
  • 25 % maximum à l'achèvement des fondations ;
  • 40 % maximum à l'achèvement des murs ;
  • 60 % maximum à la mise hors d'eau ;
  • 75 % maximum à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
  • 95 % maximum à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Le solde de 5 % est payable à la réception des travaux selon les modalités suivantes :

  • à la réception de la maison si le maître de l'ouvrage s'est fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité ; si des réserves ont été émises, à la levée de celles-ci ;
  • à l'issue d'un délai de 8 jours suivant la remise des clés consécutive à la réception, si le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister, lors de la réception, par un professionnel.

Lorsque des réserves ont été émises à la réception ou dans le délai de 8 jours, le solde est payable, à la levée de celles-ci.

Lorsque des réserves sont formulées, le solde de 5 % doit être consigné auprès d'une banque ou d'un consignataire, accepté par le maître de l'ouvrage et le constructeur ou à défaut désigné par le président du tribunal de grande instance.

Remarque : vous pouvez suspendre les paiements si un litige survient à propos des conditions de réalisation des travaux ou sur l'interprétation du contrat. Dans ce cas, consignez les sommes dues auprès d'une banque afin de faire la preuve de votre bonne foi.

Le délai de réflexion dans le contrat de construction de maison individuelle sans plan

Une fois le contrat signé, vous disposez d'un délai de réflexion de sept jours pendant lequel vous pouvez vous rétracter, à condition que le contrat ait été adressé par lettre recommandé avec accusé de réception. Le délai de sept jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

Si l'acquéreur souhaite se rétracter, la demande de résiliation du contrat doit être envoyée avant l'expiration du délai, également par lettre recommandée avec accusé de réception. Le constructeur doit ensuite rembourser toutes les sommes éventuellement versées à la signature du contrat.

La condition suspensive d'obtention des prêts dans le contrat de construction de maison individuelle sans plan

Le plus souvent, l'acquéreur d'une maison individuelle doit recourir à un prêt immobilier pour financer son acquisition. Le contrat de construction de maison individuelle sans plan va être conclu sous la condition suspensive de l'obtention du crédit immobilier sollicité par l'acquéreur. Si l'acquéreur n'obtient pas son prêt immobilier, le contrat est caduc et les sommes versées remboursées. Si le constructeur tarde à vous rembourser, la somme qui vous est due produira des intérêts au taux légal majoré de moitié, à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement.

Bon à savoir : si vous acheter le terrain d'ans un premier temps et faites ensuite construire dans un second temps, vous allez souscrire éventuellement deux crédits immobiliers pour financer successivement les deux opérations. Chacune des opérations sera soumise à la clause suspensive d'obtention des prêts. Mais si le second prêt vous est refusé, vous restez tout de même propriétaire du terrain Pour éviter cette situation, il faut, dans le contrat d'achat du terrain, prévoir une clause particulière qui liera les deux opérations, achat du terrain et construction.

Si le terrain et la construction font l'objet d'un financement unique, sachez que la condition suspensive de l'obtention de l'ensemble du financement nécessaire joue également pour le contrat d'achat du terrain. Faites préciser dans l'acte que le contrat est subordonné la réalisation du contrat à l'ensemble des prêts nécessaires.

Les annexes obligatoires dans le contrat de construction de maison individuelle sans plan

Plusieurs documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de construction de maison individuelle sans plan :

  • une notice descriptive conforme à un modèle type réglementé,
  • une notice d'information conforme à un modèle type réglementé
  • l'attestation de la garantie de livraison établie par le garant qui doit être établie au plus tard à la date d'ouverture du chantier, le constructeur ayant l'obligation de notifier cette date au garant ;
  • si un plan a été établi pour la réalisation des travaux, le maître de l'ouvrage doit indiquer le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'auteur du plan.