Caractéristiques et équipement du terrain

Réfléchissez bien avant d'acheter un terrain. Tout d'abord, prenez en compte la configuration du terrain. Bien qu'il soit possible de construire dans toutes les situations, n'oubliez pas que le coût de construction de votre maison variera selon la topographie du terrain. Préférez un terrain plat et évitez les formes biscornues ; un terrain en pente rendra difficile la circulation des engins de chantiers, nécessitera des remblais, ou l'installation d'un système de pompage pour se raccorder au tout-à-l'égout ou renforcer la pression de l'eau courante. Une pente de 15 % est un maximum.

Sachez aussi que l'orientation du terrain influe sur la future construction. Pensez à l'exposition aux vents dominants, à la pluie. Une bonne orientation par rapport au soleil vous permettra de réaliser des économies sur les dépenses de chauffage.

La forme du terrain peut également avoir des conséquences sur les possibilités de construction. Le permis de construire peut vous être refusé si le terrain est trop exigu ou si la longueur de la façade du terrain sur la voie est insuffisante. Vous pouvez aussi être contraint d'implanter la construction en limite de propriété avec le voisin. Attention donc à bien tenir compte des règles concernant les distances à respecter par rapport à la propriété voisine, ainsi que de la longueur de la façade du terrain sur la voie publique.

Remarque : regardez autour de vous ! Le Code civil réglemente les vues entre voisins, mais ne protège par la vue sur l'horizon. Une construction peut venir par la suite s'interposer en toute légalité, malgré les promesses de votre vendeur. De même, en principe, le propriétaire ne peut demander de réparation pour les nuisances causées par un établissement régulièrement autorisé qui existait au moment de l'achat (art. L. 112-16 du Code de la construction).

Ensuite, la nature du sol du terrain influera sur les caractéristiques de la construction, sa solidité, et par conséquent sur le coût des travaux. Un sol en argile par exemple peut subir des variations importantes en gonflant avec l'humidité ou en se rétractant en cas de sécheresse. Si les fondations ne sont pas adaptées, vous risquez de voir votre maison se fissurer. À l'inverse, un sol en roche assure une bonne stabilité au bâtiment, mais exclut la possibilité de créer un garage en sous-sol. La qualité des sols n'est pas sans conséquences : un mauvais sol coûte parfois moins cher à l'achat, mais entraîne des dépenses supplémentaires (étude de sol, fondations spéciales, etc.). Sont classés dans les « bons » sols les sols rocheux ou constitués de sable, de graviers tandis que les « moins bons ou mauvais sols » sont les terrains composés d'argile, de limon ou les terrains de remblai (risques de tassement, d'inondation ou de glissement de terrain).

Remarque : vous pouvez vous adresser à un professionnel pour faire réaliser une étude du sol à titre d'information complémentaire, afin de vous assurer que le terrain est techniquement constructible.

De plus, mieux veut vous renseigner sur la nature du sous-sol : par exemple, la présence d'une nappe phréatique ou de canalisations anciennes peut entraîner des problèmes d'étanchéité et nécessiter l'installation d'un drainage, ou encore l'existence de galeries d'une ancienne mine désaffectée peut fragiliser la stabilité du terrain. Environ 7 000 communes sont concernées par un risque de mouvements de terrain, dont un tiers avec un niveau de gravité fort vis-à-vis des populations. Ces communes sont exposées à des phénomènes de diverses natures tels que des éboulements, chutes de blocs ou glissement liés à l'instabilité des versants et falaises, ou bien des effondrements et affaissements consécutifs à l'évolution de cavités souterraines naturelles ou artificielles (galeries, carrières ou marnières par exemple).

Notre conseil : vous pouvez vous renseigner auprès de l'inspection générale des carrières qui vous informera, dans certains départements, de la présence éventuelle de galeries de mines.

De même, le terrain peut avoir été occupé par le passé par une activité industrielle qui a pollué le sol : hydrocarbures, huiles, plomb, radium ou autres substances chimiques pouvant représenter un danger pour la santé. La préfecture fournit des informations sur l'existence des activités industrielles. Si votre parcelle a accueilli une usine ou une décharge, une expertise du sol pourra révéler une éventuelle contamination.

Bon à savoir : le vendeur a l'obligation de vous informer si le terrain a fait l'objet d'une exploitation minière, de l'existence passée d'une activité industrielle et des inconvénients que cela occasionne. À défaut, la vente peut être annulée. D'anciens actes de vente peuvent révéler l'utilisation qui a été faite du terrain.

Enfin, prenez garde à l'environnement et la localisation du terrain que vous souhaitez acheter. Attention aux zones inondables, aux glissements de terrain ou aux couloirs d'avalanche. S'il n'est pas interdit de réaliser des constructions, vous devrez procéder à des aménagements spécifiques pour éviter les risques. Pour en savoir plus, consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) établi pour définir les zones dangereuses auprès de la direction départementale de l'équipement ou de la mairie. Depuis la loi de 1982 sur les catastrophes naturelles, l'État élabore des plans de prévention des risques naturels et technologiques prévisibles. Le plan est établi par arrêté préfectoral après enquête publique et consultation des maires des communes concernées et annexé au plan d'urbanisme. Consultable en mairie ou à la préfecture par les particuliers, il comporte les mesures de prévention et de protection nécessaires et fixe les règles particulières de construction. La responsabilité de l'État ou de la commune peut être engagée si au moment de la délivrance d'un permis de construire des prescriptions n'avaient pas été prévues pour assurer la sécurité du futur bâtiment.

Conseil : vous pouvez vous-même vous informer des risques sur le site www.prim.net (le portail de la prévention des risques majeurs) mis en place par le ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire.

L'équipement du terrain

À moins d'acquérir un terrain dans un lotissement, où le terrain est viabilisé et où toutes les infrastructures sont initialement prévues, vous devrez vous charger vous-même de faire raccorder votre maison aux réseaux publics : eau, gaz, électricité, téléphone et tout-à-l'égout. Généralement, les raccordements sont prévus par la municipalité en limite séparative du terrain. Attention, ces branchements peuvent entraîner des coûts importants notamment si :

  • la mairie a désigné la zone constructible sans avoir préalablement réalisé les travaux nécessaires ;
  • le terrain est enclavé ou éloigné des voies d'accès où sont situés les réseaux ;
  • le terrain est incliné ou encaissé et impose des équipements spéciaux tels qu'une pompe de relevage pour évacuer les eaux usées par exemple.

En cas de non-raccordement aux différents réseaux, consultez le plan local d'urbanisme et faites établir un devis auprès des services concernés (EDF, GDF, France Telecom, service des eaux ou société d'épuration des eaux usées).

Dans tous les cas, même si le terrain est raccordé aux réseaux, vous devrez faire effectuer le branchement entre la maison et les réseaux qui passent au ras du terrain. Attention : l'absence ou l'insuffisance d'équipements publics peut rendre votre terrain inconstructible. Dans le cas d'un terrain isolé, le coût du raccordement peut être dissuasif et vous amener à renoncer à l'achat.

Un terrain dans un lotissement

Si le terrain que vous souhaitez acquérir est situé dans un lotissement, vous avez la garantie que le terrain est viabilisé et raccordé aux réseaux. Cependant, vous devez vérifier que votre projet de construction est possible. Consultez le règlement de lotissement et le cahier des charges, ou à défaut l'arrêté de lotir, pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu'ils prévoient (surface et largeur de façade constructibles, travaux obligatoires type clôtures ou plantations).

Ensuite, même si le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente, pensez à vérifier la surface du terrain. Renseignez-vous sur les éventuelles servitudes privées (droit de passage, canalisations ou câbles souterrains, etc.) et sur les impôts locaux dans la commune. La taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d'habitation sont dues chaque année à la différence des taxes et participations d'urbanisme, indiquées dans le certificat d'urbanisme, qui ne sont exigibles qu'une fois, à la suite de vos travaux de construction.