Le bornage du terrain

Une précaution utile

Le bornage est une opération permettant de fixer de manière définitive la limite séparative d'un terrain avec les propriétés voisines. Des bornes, plantées dans le sol en général à chaque angle du terrain, permettent aux propriétaires de connaître la limite de leurs terrains respectifs, sans pour autant que cela entraîne pour eux l'obligation d'ériger une clôture. Pour être sûr des limites et de la contenance du terrain, vous devez exiger du vendeur un plan de bornage et un arpentage, réalisé par un géomètre-expert. Cette démarchera vous permettra de payer le prix juste, d'éviter les litiges avec les voisins, et de connaître la surface constructible sur votre futur terrain.

Si le terrain n'est pas borné, vous risquez d'empiéter sur le terrain voisin ou de ne pas respecter les distances imposées par rapport à la limite de propriété. Si vous souhaitez planter une haie ou si vous envisagez de percer une ouverture dans un mur donnant sur la propriété voisine, vous pouvez demander un bornage afin d'être sûr de respecter les distances prévues par la loi.

Remarque : dans le cas où le terrain est situé dans un lotissement, le bornage n'est pas obligatoire. Lors de la vente d'un terrain, bâti ou à bâtir, la promesse de vente doit seulement contenir un descriptif du terrain indiquant s'il provient ou non d'un bornage lorsque l'acquéreur exprime son intention de faire construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation (loi du 13 décembre 2000).

Bornage amiable ou judiciaire

Le bornage peut être effectué à l'amiable ou par voie judiciaire en cas de désaccord. Lorsque les différents voisins concernés sont d'accord, le bornage se fait à l'amiable. Les mesures de superficie du terrain sont prises par les voisins sur la base des actes de vente et des plans cadastraux. Un document écrit, rédigé et signé par toutes les parties, consigne la nature et l'emplacement des bornes, acquiert valeur de preuve et ne peut en principe plus être remis en cause ultérieurement. Si l'une des parties en présence s'oppose au bornage amiable ou refuse de signer le document, elle peut s'adresser au juge du tribunal d'instance du lieu où sont situées les parcelles, aux fins d'une action en bornage judiciaire.

Recourir aux services d'un géomètre-expert

Pour rassurer les parties et faire établir un bornage en toute impartialité, mieux vaut faire appel aux services d'un professionnel, un géomètre-expert. Après avoir eu accès aux différents documents détenus par les propriétaires, qui lui permettront d'établir les limites des parcelles, le géomètre-expert effectue le relevé des mesures et propose ensuite des limites séparatives. Si les propriétaires sont d'accord, les bornes sont posées en leur présence et le géomètre-expert dresse un procès-verbal d'abornement qui fera foi. Si l'une des parties n'est pas d'accord et conteste la limite proposée, le géomètre dresse alors un procès-verbal de carence. Les propriétaires devront alors s'adresser au juge du tribunal d'instance du lieu où sont situées les parcelles, pour demander un bornage judiciaire.

Bon à savoir : la publication du bornage au fichier de la conservation des hypothèques n'est pas obligatoire. Cependant, cette publication rend le bornage opposable aux tiers, et personne ne pourra plus le contester. Cette démarche s'effectue par l'intermédiaire d'un notaire.

Les frais de bornage

Aux termes de l'article 646 du Code civil, les frais du bornage sont supportés par l'ensemble des parties en présence. Ces frais sont composés du prix des bornes, de l'établissement éventuel d'une clôture et, le cas échéant, l'intervention d'un géomètre-expert. Les propriétaires doivent se mettre d'accord sur la répartition des frais, qui peut être proportionnelle en fonction de la superficie de la parcelle à borner. Dans le cas où le bornage est judiciaire, le juge déterminera librement la répartition des frais occasionnés ou pourra décider de les imputer en totalité à la partie ayant refusé de borner son terrain.

La clôture du terrain

Sauf accord entre les voisins, la clôture devra être implantée sur le terrain de celui qui la met en place et non à cheval sur la limite séparative. Normalement, c'est celui qui décide de construire la clôture qui doit en supporter le coût. Mais dans le cas d'une clôture forcée, c'est-à-dire édifiée à cheval sur la limite séparative et mitoyenne au jour de sa construction, les voisins sont tenus de partager les frais de construction et réparation d'une clôture commune (article 663 du Code civil). Cette clôture sera alors un mur dont la hauteur devra respecter les usages locaux et le plan d'urbanisme. À défaut de règlement ou d'usage, sa hauteur sera de 3,20 m dans les villes de plus de 50 000 habitants et 2,60 m dans les autres.