Bien s'informer avant l'achat d'un terrain

Avant d'acheter un terrain, pour éviter toute mauvaise surprise, prenez le temps de bien vous informer. Pour ce faire, sachez que plusieurs documents sont à votre disposition gratuitement sur simple consultation ou demande auprès des autorités compétentes :

  • le certificat d'urbanisme,
  • le plan d'occupation des sols,
  • le cadastre.

Le certificat d'urbanisme

Si vous souhaitez acheter un terrain pour faire construire votre maison, vous pouvez obtenir gratuitement auprès de la mairie un certificat d'urbanisme. Cet acte administratif indique quelles sont les règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné. Il permet de s'informer sur la constructibilité d'un terrain et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.

Le certificat d'urbanisme peut se présenter soit sous la forme d'un certificat d'information, parfois appelé « ordinaire » ou « simplifié », soit sous la forme d'un certificat d'urbanisme « pré-opérationnel » ou « détaillé » :

  • le certificat « ordinaire » ou « simplifié » vous informe sur les règles d'urbanisme applicables au terrain (par exemple les règles d'un plan local d'urbanisme), les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique), ainsi que le régime de taxes et participations applicables au terrain concerné. Il précise si le bien est situé ou non à l'intérieur du périmètre d'un droit de préemption et renseigne sur l'état des équipements publics existants ou prévus ;

Remarque : le certificat d'information ne se prononce pas sur la constructibilité d'un terrain.

  • le certificat d'urbanisme « pré-opérationnel » ou « détaillé » permet de savoir si une opération déterminée est réalisable ou non sur un terrain. Ce document reprend toutes les indications contenues dans un certificat ordinaire (limitation administrative au droit de propriété, équipements publics existants ou prévus, taxes et participations, droit de préemption) et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).

Pratique : Comment demander un certificat d'urbanisme ?

La demande de certificat d'urbanisme (d'information ou opérationnel) peut être effectuée directement auprès la mairie de la commune où se situe le terrain, ou par voie postale en lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut en remplir le formulaire Cerfa n°13410*01 et fournir les justificatifs suivants :

  • une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors œuvre du bâtiment projeté,
  • un plan du terrain et un plan de situation du terrain dans la commune.

La demande de certificat d'urbanisme et les justificatifs doivent être fournis en :

  • 2 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
  • 4 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.

L'administration dispose ensuite d'un délai de réponse d'un mois pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information, et de deux mois pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel. En cas de réponse négative, elle doit indiquer les motifs s'opposant à la réalisation du projet.

Dans les deux cas, la durée du certificat d'urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance. Cette durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et contributions d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé. Pour prolonger le délai de validité, il faut effectuer une demande par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger, qui doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain, au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois. Pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d'urbanisme.

Le plan d'occupation des sols

Avant de vous lancer dans l'achat d'un terrain, vous pouvez également consulter à la mairie le PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou le POS (Plan d'Occupation des sols) s'il est toujours en vigueur, pour vous informer sur l'évolution de l'environnement du terrain. Défini dans le Code de l'urbanisme, essentiellement aux articles L.123 et suivants et R.123 et suivants, le Plan Local d'Urbanisme est venu remplacer en 2000 l'ancien Plan d'Occupation des sols (Loi SRU). Ce document permet aux communes de gérer la planification des développements urbains en délimitant les zones communales et intercommunales, ainsi que leur affectation (zones constructibles ou non, commerciale, agricoles, etc...).

Le PLU est le document d'urbanisme indispensable à la gestion urbaine de la commune et de l'intercommunalité.

Le PLU définit les zones urbaines ou à urbaniser, les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger, les interdictions de construire, les règles spécifiques concernant l'implantation de certaines constructions (dimensions, caractéristiques architecturales, etc.), l'affectation des sols, les tracés et caractéristiques des voies de circulations, ainsi que le coefficient d'occupation des sols qui détermine la densité admise des constructions.

Le cadastre

Pour en savoir plus sur un terrain, vous pouvez aussi consulter le cadastre : ce document permet d'identifier chaque parcelle de terrain pour chacune des 36 783 communes françaises par un numéro et ainsi de retrouver son propriétaire. Consultable gratuitement dans les centres des impôts fonciers et dans les mairies, il consigne les informations importantes sur chaque parcelle, sa taille, son orientation ou ses limites avec la voie publique et les parcelles voisines.

Attention, le cadastre n'a aucune valeur juridique (sauf en Alsace-Moselle, région régie par un dispositif juridique spécifique), la propriété au sens du droit étant fixée par des plans d'arpentage et les bornages établis par les géomètres-experts. Les informations délivrées ne peuvent donc pas servir à trancher un conflit de propriété entre deux voisins par exemple. Dans ce type de situation, la seule mesure absolue est la réalisation d'un bornage par un géomètre-expert. Le cadastre peut juste être considéré comme une présomption de preuve de la propriété. Néanmoins, le cadastre a une véritable valeur fiscale, puisqu'il sert de base au calcul de l'impôt foncier.

Notre conseil : le cadastre est également consultable sur le site www.cadastre.gouv.fr. Les utilisateurs peuvent effectuer une recherche avec l'adresse ou les références de la parcelle et éditer gratuitement des extraits en format A4 ou A3. Ils disposent aussi d'un service de commande en ligne des extraits de plan en grand format (A0) sur support papier ou plastique, CD-rom ou DVD-rom, ainsi que par téléchargement de fichiers. Le règlement s'effectue alors par carte bancaire ou par chèque.

Bon à savoir : renseignez-vous sur les servitudes privées ou publiques

Les servitudes sont des charges supportée par un immeuble bâti ou non (appelé « fonds servant ») faisant l'objet d'une propriété privée, pour l'usage ou l'utilité d'un autre immeuble (appelé « fonds dominant »), appartenant à un autre propriétaire. Ce sont, par exemple, les règles de distance et de hauteur à respecter pour la plantation des arbres. Les servitudes peuvent être légales ou conventionnelles, c'est-à-dire résulter d'un accord avec le voisin. Ce sera le cas pour l'accès au terrain (droit de passage). Les servitudes publiques concernent par exemple les câbles souterrains, le passage d'une canalisation publique, etc. Pour les connaître, il faut consulter le plan d'urbanisme ou demander un certificat d'urbanisme.