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Bien s'informer avant l'achat d'un terrain

Avant d'acheter un terrain, pour éviter toute mauvaise surprise, prenez le temps de bien vous informer. Pour ce faire, sachez que plusieurs documents sont à votre disposition gratuitement sur simple consultation ou demande auprès des autorités compétentes :

• le certificat d'urbanisme,
• le plan d'occupation des sols,
• le cadastre.

Le certificat d'urbanisme

Si vous souhaitez acheter un terrain pour faire construire votre maison, vous pouvez obtenir gratuitement auprès de la mairie un certificat d'urbanisme. Cet acte administratif indique quelles sont les règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné. Il permet de s'informer sur la constructibilité d'un terrain et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.

Le certificat d'urbanisme peut se présenter soit sous la forme d'un certificat d'information, parfois appelé « ordinaire » ou « simplifié », soit sous la forme d'un certificat d'urbanisme « pré-opérationnel » ou « détaillé » :

• le certificat « ordinaire » ou « simplifié » vous informe sur les règles d'urbanisme applicables au terrain (par exemple les règles d'un plan local d'urbanisme), les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique), ainsi que le régime de taxes et participations applicables au terrain concerné. Il précise si le bien est situé ou non à l'intérieur du périmètre d'un droit de préemption et renseigne sur l'état des équipements publics existants ou prévus ;

Remarque : le certificat d'information ne se prononce pas sur la constructibilité d'un terrain.

• le certificat d'urbanisme « pré-opérationnel » ou « détaillé » permet de savoir si une opération déterminée est réalisable ou non sur un terrain. Ce document reprend toutes les indications contenues dans un certificat ordinaire (limitation administrative au droit de propriété, équipements publics existants ou prévus, taxes et participations, droit de préemption) et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).

Le plan d'occupation des sols

Avant de vous lancer dans l'achat d'un terrain, vous pouvez également consulter à la mairie le PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou le POS (Plan d'Occupation des sols) s'il est toujours en vigueur, pour vous informer sur l'évolution de l'environnement du terrain. Défini dans le Code de l'urbanisme, essentiellement aux articles L.123 et suivants et R.123 et suivants, le PLU est le principal document d'urbanisme de planification de l'urbanisme communal ou intercommunal. Il remplace le plan d'occupation des sols (POS) depuis la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU.

Le PLU définit les zones urbaines ou à urbaniser, les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger, les interdictions de construire, les règles spécifiques concernant l'implantation de certaines constructions (dimensions, caractéristiques architecturales, etc.), l'affectation des sols, les tracés et caractéristiques des voies de circulations, ainsi que le coefficient d'occupation des sols qui détermine la densité admise des constructions.

Le cadastre

Pour en savoir plus sur un terrain, vous pouvez aussi consulter le cadastre : ce document permet d'identifier chaque parcelle de terrain pour chacune des 36 783 communes françaises par un numéro et ainsi de retrouver son propriétaire. Consultable gratuitement dans les centres des impôts fonciers et dans les mairies, il consigne les informations importantes sur chaque parcelle, sa taille, son orientation ou ses limites avec la voie publique et les parcelles voisines.

Attention, le cadastre n'a aucune valeur juridique (sauf en Alsace-Moselle, région régie par un dispositif juridique spécifique), la propriété au sens du droit étant fixée par des plans d'arpentage et les bornages établis par les géomètres-experts. Les informations délivrées ne peuvent donc pas servir à trancher un conflit de propriété entre deux voisins par exemple. Dans ce type de situation, la seule mesure absolue est la réalisation d'un bornage par un géomètre-expert. Le cadastre peut juste être considéré comme une présomption de preuve de la propriété. Néanmoins, le cadastre a une véritable valeur fiscale, puisqu'il sert de base au calcul de l'impôt foncier.

Notre conseil : le cadastre est également consultable sur le site www.cadastre.gouv.fr. Les utilisateurs peuvent effectuer une recherche avec l'adresse ou les références de la parcelle et éditer gratuitement des extraits en format A4 ou A3. Ils disposent aussi d'un service de commande en ligne des extraits de plan en grand format (A0) sur support papier ou plastique, CD-rom ou DVD-rom, ainsi que par téléchargement de fichiers. Le règlement s'effectue alors par carte bancaire ou par chèque.

Bon à savoir : renseignez-vous sur les servitudes privées ou publiques

Les servitudes sont des charges supportée par un immeuble bâti ou non (appelé « fonds servant ») faisant l'objet d'une propriété privée, pour l'usage ou l'utilité d'un autre immeuble (appelé « fonds dominant »), appartenant à un autre propriétaire. Ce sont, par exemple, les règles de distance et de hauteur à respecter pour la plantation des arbres. Les servitudes peuvent être légales ou conventionnelles, c'est-à-dire résulter d'un accord avec le voisin. Ce sera le cas pour l'accès au terrain (droit de passage). Les servitudes publiques concernent par exemple les câbles souterrains, le passage d'une canalisation publique, etc. Pour les connaître, il faut consulter le plan d'urbanisme ou demander un certificat d'urbanisme.