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L'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir

Vous avez enfin trouvé votre terrain ? Il ne vous reste plus qu'à en faire l'acquisition ! Vendeur et acquéreur doivent signer un avant-contrat de vente (un compromis de vente ou une promesse de vente) qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente et qui précède la signature définitive de l'acte authentique de vente chez le notaire. Si vous réalisez votre acquisition d'un particulier, nous vous conseillons de faire rédiger cet avant-contrat par un professionnel, par exemple un notaire. La signature d'un avant-contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente) est un engagement aux conséquences lourdes, et il vaut mieux équilibrer les obligations qui en découlent entre l'acquéreur et le vendeur.

Remarque : pour en savoir plus, nous vous conseillons de lire notre rubrique « Je signe un avant-contrat de vente ».

L'avant-contrat de vente peut prendre plusieurs formes :

• soit une promesse unilatérale de vente,
• soit une promesse unilatérale d'achat,
• soit un compromis de vente.

En pratique, mieux vaut rédiger un compromis de vente, car celui-ci engage les deux parties, acquéreur et vendeur.

L'avant-contrat comporte le plus souvent plusieurs conditions suspensives, qui bénéficient soit au vendeur, soit à l'acquéreur, soit aux deux parties. Les conditions suspensives les plus fréquentes sont :

• l'obtention d'un certificat d'urbanisme permettant de réaliser les travaux envisagés (dans le cas de la construction d'une maison par exemple),
• l'obtention d'un état hypothécaire vierge,
• l'absence de préemption par un locataire ou la commune,
• et le financement à crédit, si l'acquéreur doit obtenir un crédit immobilier.

La signature d'un avant-contrat de vente s'accompagne, le plus souvent, du versement par l'acquéreur d'une somme d'argent, un dépôt de garantie dans le cas du compromis de vente ou une indemnité d'immobilisation dans le cas de la d'une promesse de vente. Enfin, l'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation, défini par la loi SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains) du 13 décembre 2000.

La promesse de vente d'un terrain

Dans le cas de la promesse unilatérale de vente, le propriétaire vendeur rédige une offre de vente par laquelle il donne au candidat acquéreur une option sur son terrain durant un délai précis. Elle peut être établie sous-seing privée, c'est-à-dire rédigée sur papier libre et signée par les deux parties en présence, ou par un professionnel, un notaire de préférence.

Attention : la promesse unilatérale de vente qui n'est pas signée devant un notaire doit être enregistrée dans les 10 jours, à la recette des impôts du domicile de l'une des parties, et il vous en coûtera 125 € de frais d'enregistrement. À défaut, elle est considérée comme nulle.

Le compromis de vente d'un terrain

Aussi appelé « promesse synallagmatique », le compromis de vente engage les deux parties, le candidat acquéreur comme le propriétaire vendeur. Il s'agit d'un contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un prix défini à un acquéreur qui s'engage à l'acheter. Sauf dans les cas prévus par la loi (délai de rétractation, condition suspensive, etc.), acquéreur et vendeur sont définitivement engagés dès la signature. Le compromis de vente peut contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

La promesse unilatérale d'achat d'un terrain

L'avant-contrat de vente d'un terrain peut aussi être une promesse unilatérale d'achat : dans ce cas, seul le candidat acquéreur s'engage à acquérir le terrain, sans avoir la garantie que le terrain lui sera vendu. L'acquéreur promet au vendeur de lui acheter son bien à tel prix jusqu'à telle date. Dans le cas où vous signez une offre d'achat, sachez qu'il s'agit généralement d'une étape préliminaire, souvent annulée et remplacée par la suite par un compromis de vente.

Les clauses à faire figurer dans l'avant-contrat de vente d'un terrain

L'avant-contrat de vente d'un terrain doit être rédigé très précisément pour la sécurité des parties, propriétaire vendeur et candidat acquéreur. L'avant-contrat de vente, compromis de vente ou promesse de vente, doit mentionner :

• les états civils complets du vendeur et de l'acquéreur ;
• l'adresse et les références cadastrales du terrain ;
• l'origine de la propriété du bien (si le vendeur a reçu le bien par héritage ou donation, ou s'il a lui-même procédé à son acquisition par exemple), indiquant la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire et celui de l'étude du notaire qui a authentifié l'acte ;
• la description du terrain ;
• le prix et les conditions de son versement (en totalité le jour de la vente ou non), avec l'aide ou non d'un ou plusieurs prêts ;
• le montant, la nature et le sort du dépôt de garantie (ou de l'indemnité d'immobilisation) versé par l'acquéreur ;
• la date limite de signature de la vente authentique ;
• la date de prise de possession du terrain ;
• les servitudes privées éventuelles (par exemple existence d'une servitude de passage) ;
• le montant et le débiteur de la commission de l'intermédiaire (agent immobilier, notaire) le cas échéant ;
• la liste des conditions suspensives prévues.

Bon à savoir : la clause déchargeant le vendeur professionnel de sa responsabilité des vices cachés est interdite dans l'avant-contrat de vente d'un terrain.

Mieux vaut indiquer précisément dans l'avant-contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente) ce que l'acquéreur verse au moment de la signature de l'acte d'engagement (10 % en général, mais ce montant est négociable entre les parties), un dépôt de garantie dans le cas du compromis de vente ou une indemnité d'immobilisation dans le cas de la d'une promesse de vente, et ce qu'il verse le jour de la vente.

Attention : cette somme doit être versée sur un compte séquestre détenu par le notaire ou l'agent immobilier, en attendant la signature de l'acte authentique de vente, en aucun cas sur le compte bancaire du vendeur.

Les conditions suspensives dans l'avant-contrat de vente d'un terrain

Si la décision d'acheter du candidat acquéreur est soumise à la réalisation de certaines conditions, celui-ci a tout intérêt à faire inclure dans l'avant-contrat de vente des conditions suspensives. Si ces conditions se réalisent, la vente sera conclue, et dans le cas contraire, la vente ne se réalisera pas.

Les conditions suspensives doivent décrire la survenance d'un événement précis, futur et incertain indépendant de la volonté des parties. Elles doivent être rédigées de manière détaillée afin d'éviter litiges et contestations ultérieurs. Si la condition ne se réalise pas, le contrat est censé n'avoir jamais existé et l'argent éventuellement versé doit être restitué.

Remarque : la loi ne définit qu'une seule condition suspensive légale, celle liée à l'obtention du prêt immobilier par l'acquéreur. Les autres conditions suspensives sont conventionnelles et définies par l'acquéreur et le vendeur.

Pour le candidat acquéreur, ces conditions suspensives peuvent être :

• l'obtention d'un prêt pour l'achat du terrain et de la construction (sachant que cette condition s'applique même si elle ne figure pas au contrat),
• l'obtention d'un certificat d'urbanisme,
• l'obtention du permis de construire pour votre future habitation,
• l'obtention d'un état hypothécaire vierge de toute inscription ou révélant une inscription inférieure au prix de vente,
• l'absence de préemption par un locataire ou la commune,
• l'absence de servitude restreignant l'usage du bien ou dépréciant trop fortement sa valeur,
• la revente d'un autre bien immobilier et de l'obtention d'un crédit relais le cas échéant,
• la survie de l'acquéreur au jour de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire,
• le paiement du prix lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

Remarque : par précaution, mieux vaut pour le candidat acquéreur ne pas signer de contrat pour construire une maison tant qu'il n'est pas propriétaire du terrain ou en possession d'un avant contrat de vente dont les conditions suspensives sont remplies, ou les conditions résolutoires levées.

L'achat d'un terrain avec indication de l'intention de construire

L'acheteur peut se protéger en indiquant dans l'avant-contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente) qu'il achète le terrain en vue de faire construire. Dans ce cas, le vendeur est tenu de lui dire s'il a fait délimiter son terrain par un géomètre. L'absence de cette mention de bornage est une cause d'annulation du contrat de vente. L'acheteur a un délai de un mois pour faire annuler la vente, à compter de la signature devant notaire. L'omission dans l'avant-contrat n'est pas retenue contre le vendeur si l'indication du bornage figure dans le contrat notarié.

La signature du contrat de vente d'un terrain à bâtir

Le contrat de vente d'un terrain doit être signé devant un notaire. En principe, c'est le notaire du vendeur qui se charge de l'opération, mais l'acquéreur peut demander à son notaire de l'assister à titre de conseil. Le notaire a une obligation de conseil vis à vis de ses clients et une responsabilité personnelle vis à vis de l'acquéreur pour l'accomplissement de toutes les formalités. C'est lui qui sera chargé de vérifier que toutes les pièces nécessaires à la signature de l'acte de vente définitif sont réunies.

Bon à savoir : si deux notaires participent à la rédaction de l'acte de vente, ils se partagent les honoraires sans frais supplémentaires pour l'acquéreur et le vendeur.

Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu'après l'achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation des eaux notamment) prévus par l'arrêté de lotir, à moins que le lotisseur ne justifie qu'il dispose d'une garantie d'achèvement.

Les obligations du propriétaire vendeur d'un terrain

Sachez que le propriétaire vendeur d'un terrain est tenu à trois obligations :

• celle de délivrer la contenance promise, la garantie de la contenance : pour éviter tout litige ou contestation, mieux vaut se procurer ou faire établir un plan de bornage (voir notre rubrique « Le bornage du terrain »), afin de le comparer au relevé cadastral et aux limites de la propriété cédée ;
• la garantie pour l'acquéreur contre le risque d'éviction, en cas d'empiétement sur le terrain d'autrui : sauf clause contraire, le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur contre l'éviction qui pourrait résulter, notamment, des charges ou des servitudes non déclarées, d'une erreur dans la délimitation de la propriété (par exemple pour une servitude d'alignement qui entraînerait l'inconstructibilité de la partie du terrain touchée par la servitude) ;
• et la garantie pour l'acquéreur contre les vices cachés du terrain : le vendeur est tenu de garantir l'acheteur contre les vices qu'il n'a pu déceler, et non contre un vice apparent.

Le vendeur est tenu de garantir la constructibilité d'un terrain vendu comme terrain à bâtir. Il peut être tenu de garantir l'obtention du permis de construire si la vente a été conclue sous réserve de son obtention. Si le terrain est inconstructible, le consentement de l'acquéreur se trouve vicié puisque l'erreur porte sur une qualité substantielle de la chose vendue.