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Nos actualités de l'immobilierAppréciation restrictive du vice apparent de l'article 1642 du Code CivilConsulter toutes les actualités Source : Avocat Lyon ( 27/02/09 )
Selon les dispositions de l'article 1642 du Code Civil, « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ». Que doit-on entendre par « vice apparent » ? Le vice apparent est naturellement celui qui est visible et révélé lors d'un examen superficiel, mais aussi celui qui peut être découvert en procédant à des vérifications élémentaires. L'acheteur doit par conséquent procéder à un minimum de vérifications concernant le bien qu'il entend acquérir. Par contre, il est acquis qu'un vice n'est pas apparent lorsqu'une expertise a permis de le découvrir. En principe, les tribunaux exercent un contrôle afin de trouver un équilibre entre l'obligation de renseignement du vendeur et le devoir pour l'acquéreur de se renseigner lui-même et d'effectuer un minimum de vérifications. Il semblerait que par un arrêt du 17 décembre 2008 de la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation, la définition du vice apparent défini par l'article 1642 du Code Civil tende à être appréciée de manière plus restrictive. Ainsi, il faut retenir aux termes des faits soumis à la haute juridiction (Juris Data n° 2008-046285) que les acquéreurs, alors même qu'ils étaient informés par les vendeurs d'un problème de présence d'insectes xylophages dans une partie de la charpente de la maison, ont obtenu, sur le fondement de l'article 1642 du Code civil, une réduction du prix et des dommages et intérêts. Les faits étaient les suivants : En avril 2003, Monsieur et Madame X vendent aux époux Y un immeuble à usage d'habitation. Ils ont attiré l'attention des acquéreurs dans l'acte de vente sur le fait que les vendeurs, lors de leur acquisition, avaient constaté la présence d'insectes xylophages dans la charpente de la maison et qu'ils avaient fait réaliser des travaux de remise en état destinés à l'éradication des insectes en 1989, mais que ces travaux n'étaient garantis que pour une durée de dix ans, jusqu'en 1999. Les époux Y, acquéreurs, n'ont pourtant pas fait effectuer de diagnostic complémentaire. Celui-ci n'était pas obligatoire compte tenu de la situation territoriale de l'immeuble. Les acquéreurs ont acheté en connaissance de cause et se sont aperçus, lors de leur entrée dans les lieux, d'une infestation de la charpente. Ils ont alors assigné en garantie des vices cachés leurs vendeurs sur le fondement des dispositions de l'article 1641 du Code Civil. En défense, les vendeurs ont fait valoir qu'ils avaient informé leurs acquéreurs de la présence d'insectes, qui constituait par conséquent un vice apparent au sens de l'article 1642 du Code Civil, qui ne pouvait donner lieu à garantie de la part du vendeur. Par un arrêt de la cour d'appel de PARIS du 15 mars 2007, les acquéreurs obtiennent gain de cause, la Cour ayant retenu « qu'il ne pouvait être imposé aux acquéreurs de soulever la laine de verre qui recouvrait les bois de la charpente pour voir les pièces dégradées ». La Cour de Cassation confirme cette analyse en indiquant que l'existence d'un vice caché affectant les éléments essentiels de la structure de l'immeuble au moment de la vente avait bien été caractérisée. La Cour de Cassation adopte ici une conception restrictive du vice apparent. Cécile NONFOUX Avocat LYON 27.02.09
Source : Avocat Lyon ( 27/02/09 ) Consulter toutes les actualités Vos réactionsDroit immobilier - Appréciation restrictive du vice apparent de l'article 1642 du Code Civil Par Dédé73 - 16/03/09, 12:09
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