Le locataire est-il tenu du paiement des loyers jusqu'à l'expiration du délai de préavis lorsqu'il délivre son congé ?

Aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Lorsque le congé est notifié par le bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.

En est-il de même lorsque le congé émane du locataire ?

Le parallélisme ne s'applique pas puisque l'article 15-I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Il existe par conséquent deux situations pour lesquelles le locataire peut être dispensé de régler le loyer durant le délai de préavis.

Cette solution est rappelée par la Cour de Cassation aux termes d'un arrêt du 22 novembre 2011 (n° 10-27.618).

Les faits soumis à la troisième chambre civile étaient les suivants :

Un locataire, Monsieur Y … avait envoyé le 14 décembre 2007 un courrier à sa bailleresse, Madame X…, pour l'informer qu'il quitterait les lieux le 31 décembre 2007 en raison de troubles de jouissance qu'il subissait depuis plusieurs années.

Ce courrier a été analysé par les Premiers Juges comme un congé délivré au bailleur, sans que le formalisme de cette lettre n'ait d'ailleurs été discuté.

Ayant rendu les clés le 13 février 2008, le locataire a considéré qu'il était redevable d'un arriéré de loyer chiffré jusqu'à la date du 13 février 2008 (soit deux mois).

La Cour d'Appel de VERSAILLES donne raison au locataire sur le principe d'un arrêté de loyer à la date de remise des clés, correspondant ainsi à une réduction du préavis de trois à deux mois.

La Cour de Cassation casse cette analyse en retenant « qu'en statuant ainsi, la Cour d'Appel a violé le texte de l'article 15-I de la loi du juillet 1989 en ne constatant pas que le logement s'était trouvé occupé avant la fin du préavis par un autre locataire ni que la bailleresse avait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu'à cette date. »

Il faut donc retenir que seuls deux motifs peuvent justifier la réduction du délai de préavis de trois mois en ce qui concerne le paiement des loyers et charges :

- si le locataire sortant trouve un nouveau locataire qui prenne sa place avant la fin du préavis en accord avec le bailleur (article 15-I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989) - si le bailleur renonce expressément à percevoir les loyers sur la totalité du préavis, c'est-à-dire durant les trois mois.

Cécile NONFOUX Avocat Lyon 17 février 2012

Source : Avocat Lyon ( 16/02/12 )

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