Attention au formalisme du mandat de vente exclusif donné à l'agent immobilier : un exemplaire du mandat doit être immédiatement remis au mandant !

Attention au formalisme du mandat de vente exclusif donné à l'agent immobilier : un exemplaire du mandat doit être immédiatement remis au mandant !

Quand la Cour de Cassation sanctionne l'agent immobilier qui ne remet pas immédiatement à son client un exemplaire de son contrat...

Par un arrêt du 25 février 2010 (Juris Data n° 2010-00800), la 1ère chambre Civile de la Cour de Cassation a rappelé que la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (dite "Loi Hoguet") édicte un formalisme strict du mandant exclusif donné à l'agent immobilier.

Les faits qui étaient soumis à la Haute Juridiction étaient les suivants :

Par acte du 19 avril 2007, un mandat exclusif avait été donné à un agent immobilier de vendre un appartement.

Quelques jours seulement après, un acquéreur potentiel a accepté une promesse de vente établie par l'agent immobilier aux conditions du mandat.

La venderesse ayant refusé de souscrire cette promesse, l'acquéreur l'avait assignée afin de l'y contraindre.

A titre reconventionnel, celle-ci avait sollicité l'annulation du mandat et, de manière subséquente,celle de la vente.

Par un arrêt du 28 février 2008, la Cour d'Appel de LYON a rejeté la demande reconventionnelle en nullité de la vente au motif qu'une remise tardive d'un exemplaire du mandat par l'agent immobilier à la venderesse ne pouvait entacher que la validité de la clause d'exclusivité et non le mandat en son entier.

La première chambre civile de la Haute Juridiction décide le contraire et sanctionne la Cour d'Appel de LYON en retenant la nullité du mandat dans son ensemble.

La Cour de Cassation indique que « la remise immédiate d'un des exemplaires du mandat comportant une clause d'exclusivité est exigée pour sa validité même. ».

Rappelons que les articles combinés 6,I, alinéa 4 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 disposent que « Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents ».

La 1ère Chambre interprète ainsi de manière rigoureuse l'obligation pour l'agent immobilier de remettre un exemplaire de son mandat exclusif au client puisqu'elle indique que la remise doit être immédiate.

Cette jurisprudence appelle donc les agents immobiliers à la plus grande vigilance : une remise immédiate de l'exemplaire de leur mandat exclusif à leurs clients s'impose.

Cécile NONFOUX Avocat Lyon 28 mai 2010

Source : Avocat Lyon ( 28/05/10 )

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