L'achèvement et la livraison du logement neuf

Afin d'être sûr que la construction de votre futur logement neuf soit terminée, le vendeur doit disposer d'une garantie, soit une garantie financière d'achèvement de l'immeuble (en pratique la plus fréquente), soit une garantie de remboursement des sommes versées par l'acquéreur en cas d'inachèvement de la construction.

Les garanties du promoteur

La garantie financière d'achèvement lors de l'achat d'un logement neuf

Afin de protéger l'acquéreur des conséquences d'une interruption de chantier avant la fin de la construction de l'immeuble, le promoteur-vendeur doit apporter une garantie d'achèvement ou de remboursement. Elle garantit l'achèvement des travaux jusqu'à la livraison de l'immeuble en cas de défaillance du promoteur. Cette garantie peut être soit extrinsèque, soit intrinsèque.

Garantie extrinsèque d'achèvement des travaux

Dans le cadre de la protection du consommateur, le promoteur immobilier ou le constructeur de votre maison individuelle a l'obligation de souscrire une garantie extrinsèque d'achèvement des travaux (article R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation). Cette garantie s'obtient auprès d'une banque, d'une compagnie d'assurance ou d'une société de cautionnement.

Cette garantie peut se traduire soit par l'obtention d'un crédit chez le garant pour financer l'achèvement des travaux, soit par un engagement de caution solidaire du garant (article R. 261-21 de Code de la construction et de l'habitation).

Remarque : la garantie extrinsèque est un engagement financier qui oblige le garant à fournir les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance financière du promoteur-vendeur, mais le garant n'est pas tenu de prendre la direction de l'ouvrage et de l'achever lui-même. Elle n'intervient ni pour le non-respect des délais et des préjudices qui en découlent, ni au titre des vices de construction, dès lors que leur existence ne fait pas obstacle à l'achèvement de l'immeuble.

La garantie extrinsèque prend fin à la date d'achèvement de l'immeuble (article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation). La preuve de l'achèvement est apportée par la déclaration d'achèvement des travaux certifiée par un homme de l'art, un architecte par exemple ou une personne choisie sur une liste établie par l'administration, ou par une personne désignée par le tribunal (article R. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation).

La garantie intrinsèque d'achèvement du logement neuf

La garantie intrinsèque (article R. 261-18 du Code de la construction et de l'habitation) existe dès lors que, au moment de la vente, l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucune hypothèque ou privilège, ou, lorsque les fondations sont terminées et le vendeur dispose effectivement du financement nécessaire (ventes sous conditions suspensives, plus ses fonds propres et éventuellement un prêt)pour couvrir la majeure partie du prix de vente prévu (60 ou 75 % selon les cas). Le promoteur n'a alors pas besoin de souscrire de garantie auprès d'un tiers (banque, assurance ou organisme de cautionnement). Attention : la garantie intrinsèque d'achèvement doit être constatée par le notaire. Il ne peut y avoir d'appels de fonds tant que le notaire n'a pas constaté la garantie intrinsèque d'achèvement.

La garantie de remboursement pour l'achat d'un logement neuf

La garantie de remboursement prend la forme d'un cautionnement solidaire par lequel un organisme financier, une banque, une société de caution mutuelle ou une société d'assurance s'engage à rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement. La garantie de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble et ne peut être invoquée par l'acquéreur que si elle est expressément prévue dans le contrat de vente.

La réglementation autorise le vendeur à substituer la garantie financière d'achèvement à la garantie de remboursement et vice versa, au cours de l'exécution du contrat de vente, à condition que cela soit notifié à l'acquéreur et que cela ait été prévu au contrat.

Assurances responsabilité décennale et dommages-ouvrage d'un logement neuf

Le promoteur-vendeur doit avoir une assurance dommages ouvrage et de responsabilité décennale et en fournir une attestation à l'acquéreur. L'acte de vente du logement neuf ou une des annexes doit mentionner l'existence d'assurance souscrite par le vendeur : en l'absence de cette assurance, la vente ne peut avoir lieu.

L'assurance responsabilité décennale doit être souscrite par le vendeur d'immeuble à construire et par chaque entreprise participant à la construction (entrepreneur, architecte, ou toute autre personne liée au maître d'ouvrage) de l'immeuble pour les couvrir en cas de dommage dont ils peuvent être tenus responsables pendant dix ans.

L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite par le maître d'ouvrage, c'est-à-dire le promoteur-vendeur, avant l'ouverture du chantier, pour le compte de l'acquéreur. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination pendant dix ans, ainsi que les éléments d'équipement pendant deux ans. Ensuite, le bénéfice de l'assurance dommages-ouvrage est transmis automatiquement à l'acquéreur lors de la signature de l'acte de vente et prend fin à l'expiration d'une période de dix ans à compter de la réception de l'ouvrage, avec ou sans réserve.

Lorsqu'un dommage est constaté, s'il rentre dans le champ des garanties de l'assurance, l'acquéreur peut obtenir réparation, sans avoir à rechercher la responsabilité du constructeur. Cette présomption de responsabilité ne peut être écartée qu'en cas de force majeure ou de cause étrangère au contrat.

Les retards de livraison

Les causes pouvant engendrer des retards de livraison d'un logement neuf sont multiples : intempéries, ruptures de stock pour les matériaux, difficultés avec les fournisseurs, voire cessation d'activité des entreprises qui participent à la construction. Néanmoins, seuls certains événements exceptionnels (comme les intempéries d'une certaine gravité) permettent au vendeur de se décharger de ses responsabilités à l'égard des clients acquéreurs.

En règle générale, le promoteur-vendeur, lorsqu'il annonce une date de livraison, doit prévoir des délais tenant compte d'éventuels imprévus. Sinon, il doit indemniser l'acquéreur selon les modalités prévues par la clause de pénalités prévue dans le contrat, ou en le dédommageant à hauteur des frais réels justifiés en cas de préjudice : double loyer, frais de garde-meubles, hôtel, etc.

Bon à savoir : le délai de réalisation est en moyenne de 12 à 18 mois entre le lancement des réservations et la livraison du logement neuf.