Les garanties après l'entrée dans les lieux

La réception du logement neuf effectuée par le promoteur-vendeur marque le point de départ des garanties légales qu'il peut faire valoir auprès des entreprises avec lesquelles il a traité : garantie de parfait achèvement, garantie des éléments d'équipement et garantie décennale. Ces garanties de construction protègent l'acquéreur en cas de malfaçons d'un logement neuf et lui sont dues par le promoteur-vendeur :

  • la garantie des vices de construction apparents (articles L. 261-5 et L. 261-7 du Code de l'habitat et de la construction),
  • la garantie biennale de bon fonctionnement (article L. 111-16 du Code de l'habitat et de la construction),
  • la garantie décennale (articles L. 111-13, L. 111-14, L. 111-15 et L. 111-20 du Code de l'habitat et de la construction),
  • la garantie d'isolation phonique (article L. 111-11 du Code de l'habitat et de la construction).

La garantie de parfait achèvement ou garantie des vices apparents de construction d'un logement neuf

Dans l'année qui suit la réception des travaux, les entreprises doivent réparer les défauts et vices de construction signalés par l'acquéreur du logement neuf. Le promoteur-vendeur est tenu de garantir les vices de construction apparents à la réception des travaux, et ce pendant un délai d'un mois à compter de la livraison du bien neuf à l'acquéreur (article L. 261-5 du Code de l'habitat et de la construction). L'acquéreur dispose donc d'un délai d'un mois après la livraison du logement neuf pour signaler au promoteur-vendeur les vices apparents de construction, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le promoteur-vendeur n'effectue pas les travaux nécessaires, l'acquéreur peut obtenir devant les juges une diminution du prix ou une résolution de la vente, assortie éventuellement de dommages et intérêts. Il dispose pour agir en justice d'un délai d'un an à compter de la plus tardive des deux dates suivantes (article L. 261-7 du Code de l'habitat et de la construction), soit le jour de la réception, soit le jour de l'expiration du délai d'un mois suivant la prise de possession.

La garantie biennale de bon fonctionnement d'un logement neuf ou garantie des éléments d'équipement

Les éléments d'équipement dissociables du gros œuvre sont garantis au minimum deux ans (garantie biennale) après la réception des travaux. Cette garantie couvre les éléments qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le gros œuvre : volets, portes intérieures, radiateur, revêtement mural, faux plafond, etc. Toutefois, si le défaut a des conséquences sur l'utilisation du logement, l'acquéreur pourra alors bénéficier de la garantie décennale.

La garantie décennale pour l'achat d'un logement neuf

Le promoteur-vendeur et les professionnels ayant exécuté les travaux de construction du logement neuf sont responsables pendant dix ans des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'immeuble ou qui empêche l'utilisation normale du logement.

Le point de départ de la garantie décennale est la date de réception du logement par le vendeur ; ensuite, lors la remise des clés à l'acquéreur, le promoteur-vendeur lui transfère les droits qu'il avait à l'encontre des entreprises ayant exécuté les travaux. C'est donc vous (ou le syndic si votre logement fait partie d'une copropriété) qui ferez intervenir l'assurance de dommages-ouvrage le cas échéant.

L'isolation phonique dans l'achat d'un logement neuf

Le promoteur-vendeur est garant de la conformité de l'isolation phonique aux normes légales et réglementaires pendant un délai d'un an à l'égard du premier occupant (article L.111-11 du Code de la construction et de l'habitation). Si vous ne parvenez pas à trouver un arrangement, vous devez dans ce délai saisir le juge pour interrompre le délai de prescription.

Remarque : la garantie décennale peut être sollicitée (via l'assurance dommages ouvrage) si les défauts d'isolation phonique sont tels qu'ils rendent le logement impropre à sa destination.