Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) d'un logement neuf

Comme pour un logement dans l'ancien, le contrat de vente d'un logement neuf sur plan est signé devant un notaire. Il doit être remis à l'acquéreur un délai minimal d'un mois avant la date fixée pour la signature avec ses annexes (règlement de copropriété par exemple) afin que le futur propriétaire puisse vérifier sa conformité avec le contrat de réservation.

Le promoteur-vendeur doit mentionner les modifications apportées au projet initial. Pour l'évaluation des modifications, il sera quelquefois nécessaire de faire appel à un spécialiste. Après la notification du projet d'acte de vente, le promoteur-vendeur ne peut plus se rétracter, ni modifier le descriptif ou le prix.

Remarque : certains vendeurs s'engagent d'une façon ferme dès la signature du contrat de réservation. Dans ce cas, ils devraient perdre l'avantage que leur donne la loi de modifier leur programme, puisqu'ils sont tenus d'exécuter de bonne foi les clauses du contrat signé.

Dès la signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), l'acquéreur devient propriétaire du sol et de ce qui est déjà construit. Le promoteur reste le maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, il dirige les opérations de construction et s'occupe des rapports avec les architectes et les entreprises en charge des travaux. L'acquéreur doit s'acquitter du prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux et assumer les risques qui pèsent sur tout propriétaire en cas de destruction.

Le contenu du contrat de vente d'un logement neuf

L'acte de vente d'un logement neuf reprend les mêmes éléments que le contrat de réservation et doit indiquer :

  • une description détaillée du futur logement : surface et nombre de pièces principales et secondaires, dégagements, dépendances ;
  • une note technique annexée au contrat décrivant la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l'immeuble (notamment l'étage) ou de la maison dans le lotissement, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation ;
  • le prix de vente et le cas échéant, les conditions de révision ;
  • l'échéancier des paiements
  • la date de livraison et les pénalités éventuelles en cas de retard de livraison ;
  • le montant et les conditions des prêts que le vendeur s'engage à obtenir pour le compte de l'acquéreur ;
  • l'organisme qui délivre la garantie d'achèvement (intrinsèque ou extrinsèque) et ses caractéristiques.

Attention : la date de livraison est souvent exprimé en trimestres. À vous d'obtenir un délai précis lorsque la date d'entrée dans les lieux est importante pour vous (si par exemple vous êtes en location pour résilier le bail). Demandez que figurent dans le contrat le mois de la livraison et le point de départ du délai de livraison. Protégez-vous en insérant dans le contrat des pénalités de retard : si le logement n'est pas livré à la date prévue, vous pourrez demander l'application des pénalités qui vous sont dues. Dans le cas contraire, si vous n'obtenez rien à l'amiable, vous devrez saisir le juge pour qu'il vous accorde la réparation du préjudice causé par le retard de livraison.

Si la vente ne concerne qu'une partie de l'immeuble, le contrat de vente peut ne comporter que les indications propres au lot concerné. Les autres indications figurent dans un document annexé à l'acte ou déposé au rang des minutes du notaire.

Le contenu des annexes du contrat de vente d'un logement neuf

Le contrat de vente d'un logement neuf comporte en annexe ou par référence à un document déposé chez le notaire :

  • les indications utiles relatives à l'immeuble et à ses caractéristiques techniques ;
  • les plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication de surface de chacune des pièces et dégagements ;
  • le devis descriptif, ou notice descriptive, conforme à un modèle type agréé par un arrêté ministériel ;
  • le plan coté du local vendu ;
  • une notice indiquant les éléments d'équipement propres au logement ;
  • l'état d'inscription des hypothèques ;
  • une attestation d'assurance de responsabilité décennale et de l'assurance dommages-ouvrage ;
  • le plan faisant apparaître le nombre de bâtiments, leur emplacement, le nombre d'étages de chacun d'eux si l'immeuble est compris dans un ensemble.

Remarque : ce sont les pièces (plans, etc.) déposées chez le notaire avant la signature de l'acte de vente qui font foi en cas de désaccord.

Le notaire doit également vous remettre le règlement de copropriété (qui doit être envoyé en même temps que le projet d'acte de vente et déposé au rang des minutes). Le diagnostic de performance énergétique du logement neuf vous sera remis lors de la livraison du logement neuf.

Attention : le jour de la vente, vous devrez vous acquitter envers le notaire des frais dus pour l'établissement du règlement de copropriété.

Les modalités de paiement pour l'achat d'un logement neuf

Le contrat de vente d'un logement neuf doit préciser le prix total à payer, ainsi que les modalités de paiement (article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitat). Le prix est payé, après la signature du contrat de vente, en plusieurs versements échelonnés en fonction de l'état d'avancement des travaux. Si le vendeur bénéficie de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement de l'immeuble, les versements de l'acquéreur ne doivent pas dépasser (article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitat) :

  • 35 % du prix total à l'achèvement des fondations (ouvrages de gros œuvre situés au-dessous du niveau du sol si des sous-sols sont prévus, au niveau du sol naturel dans le cas contraire) ;
  • 70 % du prix total à la mise hors d'eau (toiture et murs extérieurs réalisés) ;
  • 95 % du prix total à l'achèvement de l'immeuble.

Des sanctions pénales sont prévues à l'encontre des promoteurs-vendeurs s'ils ne respectent pas l'échelonnement des paiements. Le solde, soit 5 % au moins, est versé au vendeur le jour de la livraison du logement neuf. Si à ce moment là l'acquéreur émet des réserves, le solde peut être consigné.

Remarque : à condition de ne pas dépasser les pourcentages prévus par la loi, le promoteur-vendeur peut faire des appels de fonds intermédiaires en fonction de l'avancement des travaux.

Lorsque le contrat de vente est conclu sous conditions suspensives, c'est-à-dire sous réserve que certaines conditions soient remplies (obtention d'un crédit immobilier par exemple), aucun versement ne doit être effectué avant la réalisation de ces conditions.

Le paiement du prix

L'acquéreur d'un logement neuf est tenu de s'acquitter du prix dans les conditions prévues : le contrat de vente d'un logement neuf peut aussi prévoir des pénalités pour sanctionner l'acquéreur en retard dans ses versements. Ces pénalités sont cependant encadrées et elles ne peuvent dépasser 1 % du montant à verser par mois de retard. Si le promoteur-vendeur met l'acquéreur en demeure d'effectuer les versements prévus au contrat, celui-ci doit régulariser rapidement sa situation pour éviter la résiliation du contrat. Si l'acquéreur ne peut pas verser les sommes dues dans le mois, il peut saisir le juge des référés pour obtenir des délais de paiement. Il lui faudra saisir le Tribunal d'Instance si la somme due est inférieure à 10 000 €, ou le Tribunal de Grande Instance si la somme due est supérieure 10 000 €.

La révision du prix

Le contrat de vente d'un logement neuf peut prévoir la possibilité d'une révision du prix mais cette clause n'est pas obligatoire. Elle est même très rare en pratique, le prix est considéré comme ferme et définitif. La révision du prix est donc soumise à négociation entre acquéreur et vendeur. Si aucune révision du prix de vente n'est prévue par le contrat, le prix ne peut pas varier.

Lorsque le contrat prévoit une révision du prix, celle-ci ne peut avoir lieu que selon les modalités suivantes : la révision du prix est calculée en fonction de la variation de l'index national du bâtiment BT 01, entre la date de la signature du contrat et la date de paiement de chaque acompte, dans la limite de 70 % de l'index. L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat de vente du logement neuf. La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou dépôt. La révision se fait sur chaque versement au fur et à mesure de l'avancement des travaux (achèvement des fondations, mise hors d'eau, achèvement des travaux).

Bon à savoir : l'index BT 01 est publié mensuellement au Journal officiel.

Les conditions suspensives du contrat de vente d'un logement neuf

La loi impose l'insertion d'un certain nombre de clauses obligatoires dans le contrat de vente. En leur absence, l'acquéreur peut demander l'annulation du contrat en justice avant l'achèvement des travaux.

Lorsque le contrat de vente indique que le prix sera payé à l'aide d'un ou plusieurs prêts immobiliers, il doit être conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts indiqués. Elle est valable au minimum un mois à compter de la date de signature de l'acte. Si, dans le délai prévu au contrat, l'acquéreur n'obtient pas ses prêts, toute somme versée d'avance par l'acquéreur doit lui être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité.

Lorsque l'acquéreur n'a pas l'intention de recourir à un prêt pour financer l'acquisition de son logement, il doit écrire de sa propre main dans le contrat de vente, qu'il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir de la loi sur le crédit immobilier. En l'absence de cette indication, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention de prêt.