Le contrat de réservation d'un logement neuf

Pour acquérir un logement neuf, l'acquéreur doit signer un contrat de réservation (ou contrat préliminaire) avec le promoteur immobilier, puis, plusieurs mois plus tard (5 à 10 mois selon les cas), la signature du contrat définitif de vente du logement neuf chez un notaire. Le contrat de réservation d'un appartement vendu en VEFA est régi par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Toute clause du contrat de réservation et du contrat de vente contraire aux dispositions de la loi (art. L. 261-11 à L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation) est réputée non écrite (art. L. 261-16).

Remarque : toute autre forme d'avant-contrat de vente (compromis de vente, promesse de vente ou offre d'achat) est interdite pour l'acquisition d'un logement neuf.

Le contrat de réservation est un engagement de la part du vendeur, le promoteur immobilier, de réserver un logement à l'acquéreur, qui doit en contrepartie verser un dépôt de garantie. A condition que le programme voit finalement le jour : ce n'est qu'une fois un certain nombre de contrats de réservation signés que le promoteur pourra lancer la construction de son programme immobilier. Le contrat de réservation est généralement signé pour une durée de trois mois, mais il peut être prorogé par exemple s'il a été signé en début de pré-commercialisation.

Bon à savoir : le programme immobilier ne sera construit que si le promoteur pré-commercialise environ la moitié des logements prévus. Au dessous de cette limite, il n'est pas certain que le chantier démarre, faut de financement par les banques : afin de minimiser leur risque, les établissements bancaires n'avanceront les fonds nécessaires à la construction au promoteur que si un nombre significatif de logements a trouvé preneur. Dans ce cas, il pourra lancer l'opération. Mais il peut arriver qu'il soit obligé de modifier son programme pour tenir compte des difficultés éventuelles de la commercialisation. Le promoteur ne s'engage ni à construire, ni à respecter le programme initial tel qu'il apparaît dans le contrat de réservation.

Le contenu du contrat de réservation d'un logement neuf sur plan

Le contrat de réservation, ou contrat préliminaire, doit être établi par écrit et un exemplaire doit être remis au futur acquéreur avant tout versement du dépôt de garantie. Il doit indiquer :

  • une description détaillée du futur logement : surface habitable approximative, nombre de pièces principales et secondaires, dégagements, dépendances ;
  • une note technique sommaire annexée au contrat décrivant la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l'immeuble (notamment l'étage), la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation ;
  • le prix de vente et le cas échéant, les conditions de révision ;
  • la date prévisionnelle de signature du contrat de vente définitif ;
  • le délai d'exécution des travaux, même prévisionnel et la date prévisionnelle de livraison ;
  • le montant et les conditions des prêts que l'acquéreur s'engage à obtenir ;
  • les conditions prévues par la loi qui permettent au candidat acquéreur de renoncer à signer le contrat de vente définitif et de récupérer son dépôt de garantie.

Le contrat doit également reproduire les articles R. 261-28 à 31 du Code de la construction et de l'habitation, qui se rapportent :

  • au montant et au lieu du dépôt de garantie, aux conditions et modalités de restitution de ce dépôt de garantie ;
  • à l'obligation de notifier le projet d'acte de vente un mois au moins avant la date de signature de l'acte.

Le contrat de réservation doit être adressé au candidat acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la transaction se réalise par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier (agent immobilier ou notaire par exemple), le contrat de réservation peut être remis directement à l'acquéreur, contre émargement et ou récépissé.

Notre conseil : pour réfléchir en toute tranquillité, vous pouvez demander au vendeur un exemplaire du contrat puis le soumettre à un professionnel. (art. 3 de la loi du 23 juin 1989).

Le dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation

Lors de la signature du contrat de réservation, le promoteur peut demander au candidat acquéreur le versement d'un dépôt de garantie. Le montant de ce dépôt de garantie dépend du délai de réalisation de la vente. Il est limité à 5 % maximum du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation n'excède pas un an, de 2 % si le délai est compris entre un an et deux ans. Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Le vendeur qui demande une somme plus importante est passible de sanctions pénales (art. L. 267-17 du Code de la construction et de l'habitation).

Bon à savoir : le montant du dépôt de garantie peut être négocié, la loi n'ayant seulement fixé que des plafonds à ne pas dépasser.

Le dépôt de garantie doit être versé à un compte séquestre, ouvert au nom de l'acquéreur dans une banque ou chez un notaire. Les fonds déposés ne peuvent pas être utilisés par le promoteur avant la signature du contrat de vente définitif chez le notaire.

La condition suspensive de financement à crédit

Si vous avez recours à un ou plusieurs prêts pour financer votre achat de logement neuf (crédit immobilier bancaire classique, prêts aidés type prêt à taux zéro, prêt 1 % employeur, prêt PEL, etc.), mieux vaut insérer dans le contrat de réservation une condition suspensive d'obtention de crédit.

Remarque : bien qu'il s'agisse d'une condition suspensive de l'engagement de l'acheteur, la condition suspensive de financement à crédit ne s'applique effectivement qu'au stade du contrat de vente, lors du paiement du bien, et non de la réservation.

En pratique, les fonds débloqués par la banque ne sont pas remis directement au promoteur ; de la même manière que pour le dépôt de garantie, ils sont versés sur un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur et restent bloqués jusqu'à la signature du contrat de vente définitif chez le notaire. Le plus souvent, le promoteur désigne lui-même l'établissement auprès duquel le compte spécial sera ouvert, généralement la banque qui finance le programme ou qui fournit sa garantie.

Un délai de réflexion de sept jours

A compter de la réception de la lettre recommandée ou de la remise du contrat de réservation, le candidat acquéreur dispose d'un délai de 7 jours pour revenir sur sa décision sans avoir à se jusitifer. Son dépôt de garantie doit alors lui être restitué sans retenue ni pénalité. Le délai de 7 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le contrat de réservation. S'il souhaite se rétracter, l'acquéreur doit le faire avant l'expiration de ce délai par lettre recommandée avec accusé de réception.

La rétractation de l'acquéreur

L'acquéreur doit recevoir le projet d'acte de vente définitif un mois avant la date prévue pour la signature chez le notaire. Ce délai lui permet de comparer le contrat proposé au contrat de réservation, et de constater les modifications éventuellement apportées par le vendeur à son programme entre temps. Si les modifications apportées au contrat ou au programme ne correspondent pas aux conditions prévues par la loi, l'acquéreur pourra se rétracter mais il perdra les sommes versées.

Pour en savoir plus

La réglementation définit une liste de motifs qui permettent à l'acquéreur de renoncer à son achat immobilier neuf (article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation) :

  • le vendeur ne respecte pas la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif ;
  • le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire ;
  • les prêts destinés à financer l'acquisition neuve ne sont pas obtenus, sauf s'il y a une condition suspensive pour les prêts que l'acquéreur s'est engagé à trouver lui-même ;
  • le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à faire obtenir à l'acquéreur, est inférieur à 10 % à ce qui était prévu dans le contrat de réservation ;
  • le logement décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description contenue dans le contrat de réservation, si les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement ;
  • l'un des équipements promis n'est pas réalisé.

En plus de ces conditions légales, des conditions contractuelles peuvent avoir été prévues dans le contrat de réservation et permettre à l'acquéreur de se rétracter tout en récupérant les sommes versées :

  • l'obtention du financement bancaire pour payer le logement réservé,
  • le non-respect du délai de livraison du programme et du logement,
  • ou la modification de la destination de l'immeuble (si par exemple, l'immeuble était prévu à usage exclusif d'habitation et un emplacement pour un local commercial a été ajouté).

Lorsque l'acquéreur renonce à acquérir le logement pour un motif prévu par la loi ou par le contrat de réservation, le montant du dépôt de garantie doit lui être remboursé intégralement dans un délai maximum de 3 mois à compter de la date de la demande de remboursement. Toute clause contraire dans le contrat de réservation est nulle. L'acquéreur doit notifier sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire des fonds sous séquestre (banque ou notaire) par lettre recommandée avec accusé de réception.

Remarque : le vendeur qui n'exécute pas son obligation de vendre doit rembourser le dépôt de garantie et peut être condamné à verser des dommages et intérêts à l'acquéreur.

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