Via un agent immobilier

Pour trouver leur futur logement, la moitié des acquéreurs français font appel à un professionnel, un agent immobilier dans la plupart des cas. Les agents immobiliers interviennent généralement à la demande du vendeur qui leur a confié le soin de trouver un acquéreur pour le bien mis en vente et de négocier cette vente. Ils signent alors un mandat de vente. Plus rarement, les agents immobiliers sont chargés par un candidat acquéreur de trouver un bien ; ils signent alors un mandat de recherche. Les visites effectuées par l'entremise de l'agent immobilier doivent s'accompagner de la signature d'un bon de visite, qui permet à l'agent immobilier d'informer le vendeur sur les visites effectuées. De plus, si par hasard acquéreur et vendeur concluaient la vente sans passer par l'agent immobilier, celui-ci pourra ainsi prouver qu'il aura mis les parties en relation et percevoir sa commission.

Les annonces des portefeuilles de biens immobiliers des agences sont généralement publiées dans des journaux locaux d'annonces immobilières et les sites d'annonces spécialisés. Vous trouverez alors régulièrement le même bien proposé par plusieurs agents immobiliers, souvent à des estimations sensiblement différentes. Mais attention, le professionnel le moins-disant n'est pas forcément celui qui propose le bien le moins cher : tout dépend aussi du montant de sa commission, et des services qu'il propose.

Notre conseil : l'achat par l'intermédiaire d'une agence immobilière permet à l'acquéreur de se retourner contre celle-ci en cas de litige. Considérée comme « professionnelle », l'agence immobilière sera condamnée, le cas échéant, et fera jouer son assurance de responsabilité civile professionnelle pour dédommager l'acquéreur.

La profession d'agent immobilier encadrée par la loi Hoguet.

La loi Hoguet du 2 janvier 1970, complétée par un décret du 20 juillet 1972, est venue encadrer la profession d'agent immobilier et les oblige notamment à :

  • Souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle, dite « RCP » ;
  • Posséder une garantie financière destinée à assurer les fonds détenus pour le compte de tiers (110 000 € minimum pour les professionnels qui encaissent des fonds et 30 000 € pour ceux qui n'en encaissent pas), majorée par tranche de 20 000 € en fonction du chiffre d'affaires,
  • Détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture et renouvelable annuellement (carte « T » pour la transaction, carte « G » pour la gestion de biens) ;
  • Ne recevoir une commission que pour les opérations effectivement conclues entre les parties mises en relation par l'agent immobilier ;
  • Détenir un répertoire des mandats de transaction ou de gestion ;
  • Délivrer un reçu détaillé pour les sommes versées ;
  • Respecter les diverses obligations juridiques et administratives relatives à la tenue de l'agence et de ses succursales et à son personnel.

Notre conseil : pour vérifier si vous avez bien affaire à un agent immobilier, sachez que celui-ci est tenu d'afficher de manière bien visible dans son agence immobilière le numéro de sa carte professionnelle, le montant de sa garantie financière, ainsi que le nom et les coordonnées de son garant. De même, les tarifs doivent être affichés bien en évidence dans les locaux de l'agence.

Le mandat de vente de l'agent immobilier

Le mandat est le contrat conclu entre un agent immobilier, dit « mandataire », et la personne qui lui confie une mission, dit « mandant », en l'occurrence la vente d'un bien immobilier. Le mandat doit être écrit, numéroté et inscrit par ordre chronologique sur un registre que l'agent immobilier doit conserver pendant 10 ans. La rédaction du mandat de vente est encadrée. Celui-ci doit comporter les mentions suivantes :

  • Son numéro d'enregistrement ;
  • Sa durée ;
  • Les conditions dans lesquelles il peut être dénoncé ;
  • Les conditions dans lesquelles l'agent peut recevoir, détenir ou remettre les fonds ;
  • Le numéro de la carte professionnelle de l'agent immobilier ;
  • Le nom et l'adresse de la caisse de garantie professionnelle de l'agent immobilier ;
  • Les conditions dans lesquelles l'agence devra rendre ses comptes ;
  • La description du bien à vendre et le prix de vente ;
  • Le montant de la commission et le nom de celui qui s'en acquittera.

Attention : sans mandat écrit, un agent immobilier ne peut pas percevoir de commission, ni encore moins engager une recherche ou une négociation.

Notre conseil : demandez toujours à l'agent immobilier un double du mandat. Et si le mandat a été signé hors de l'agence immobilière, au domicile du vendeur par exemple, sachez que le vendeur bénéficie d'un délai de rétractation de 7 jours pour révoquer le mandat. L'acheteur doit donc vérifier ce point avant de visiter un bien immobilier.

Pour le vendeur d'un bien immobilier, trois cas de figure coexistent :

  • Le mandat exclusif : pendant sa durée de validité, seul l'agent immobilier titulaire du mandat a la possibilité de présenter un acquéreur. Le vendeur ne peut pas vendre seul et doit renvoyer l'éventuel acquéreur vers l'agent immobilier,
  • Le mandat simple : il permet au vendeur de confier la vente à plusieurs agences en même temps et de se réserver la possibilité de trouver un acquéreur par ses propres moyens,
  • Le mandat exclusif, mais dans lequel le vendeur se réserve la possibilité de rechercher par lui-même un acquéreur. Le mandat doit le préciser, ainsi que les conditions dans lesquelles l'agent aura droit à une commission si c'est le vendeur qui trouve l'acquéreur.

En règle générale, le mandat est conclu pour une durée de 3 mois, renouvelable par tacite reconduction, dans un délai maximal (un an par exemple), et généralement assorti d'une période d'irrévocabilité de 3 ou 6 mois. Les modalités de dénonciation doivent être précisées dans le mandat. La loi permet, après une période de 3 mois, de dénoncer à tout moment le mandat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, moyennant un préavis de 15 jours.

Astuce : signer un mandat de recherche lors de la recherche d'un bien immobilier (et non le jour de la signature de l'avant-contrat de vente) offre un avantage fiscal aux acquéreurs. Les droits de mutation (ou frais de notaire) sont alors calculés sur le prix du bien, montant déduit de la commission de l'agent immobilier. Par exemple pour un bien d'une valeur de 200 000 €, auquel s'ajoute 10 000 € de commission, les droits de mutation seront calculés sur 200 000 €, et non sur 210 000 €. Dans ce cas précis, l'acquéreur payera directement l'agence le jour de la vente sans passer par l'intermédiaire du notaire. L'agence délivrera une facture en contrepartie.

Le bon de visite

Certains agents immobiliers font signer aux éventuels acquéreurs un bon de visite : ceux-ci confirment avoir visité le bien grâce à l'agent et s'engagent à n'acquérir le bien que par son intermédiaire sous peine d'avoir à lui verser, à titre de réparation, une somme équivalente au montant de la commission. Ainsi, si la vente est conclue sans lui, l'agent immobilier pourra, éventuellement, obtenir des dommages et intérêts du vendeur et de l'acquéreur s'il prouve en justice que son intervention a été déterminante dans la vente.

Attention : la signature d'un simple bon de visite ne peut engager l'acquéreur à verser une commission, puisque la charge de la commission est fixée par le mandat. L'agent immobilier ne peut pas obtenir non plus d'engagement exclusif de la part de l'acquéreur. Le bon de visite n'a en aucun cas valeur de mandat.

Le mandat de recherche

Pour acquérir un bien immobilier, vous allez effectuer le tour des agences immobilières de la ville ou du quartier dans lequel vous souhaitez vous installer. Les agents immobiliers peuvent vous proposer alors de signer un mandat de recherche de bien, afin de pouvoir démarcher les propriétaires vendeurs et négocier en votre nom. Juridiquement, le mandat de recherche est le seul document qui autorise l'agent immobilier à prospecter au nom de l'acquéreur.

Le mandat de recherche doit respecter certaines règles : il doit notamment être numéroté et enregistré sur le registre des mandats, dans l'ordre chronologique. Il doit aussi indiquer la rémunération prévue de l'agent immobilier qui lui sera versée lors de la signature définitive de l'acte authentique chez le notaire. Un double du mandat de recherche doit toujours être remis à l'acquéreur. Le mandat de recherche doit mentionner :

  • Le numéro du mandat,
  • Le nom du ou des acquéreurs et leur adresse postale,
  • le nom du mandataire avec ses références,
  • La date de signature,
  • La durée,
  • Le type de bien recherché,
  • Le descriptif sommaire du bien,
  • Le prix maximum d'achat,
  • La rémunération du mandataire,
  • L'activité de séquestre,
  • Les signatures avec les formules « Lu et approuvé, bon pour accord ».

De manière générale, le mandat de recherche est délivré pour 3 mois et renouvelable 1 fois. Il n'a aucun caractère d'engagement exclusif : vous pouvez continuer vos recherches pour trouver votre futur appartement ou maison directement auprès des particuliers vendeurs, ou par le biais d'une autre agence immobilière.

La commission, rémunération de l'agent immobilier

Le montant TTC et les modalités de la rémunération de l'agent immobilier doivent être affichés en vitrine et dans les locaux de l'agence immobilière, de façon visible et lisible pour la clientèle, notamment depuis l'extérieur de l'agence.

En pratique, la rémunération de l'agent immobilier, sa commission, correspond à un pourcentage du prix de vente. Généralement, plus le prix de vente est faible, plus le pourcentage est élevé. Son montant est toutefois négociable, et résulte d'un commun accord entre le vendeur et l'agent immobilier. L'acquéreur, dans sa négociation, peut obtenir une baisse de son prix par le vendeur, et de sa commission par l'agent immobilier.

Exemple

Le montant (en règle générale, hors taxe) de la commission affichée est fixé à :

  • 8 % pour un prix de vente inférieur ou égal à 75 000 € ;
  • 6 % pour un prix compris entre 75 001 € et 150 000 € ;
  • 5 % pour un prix compris entre 150 001 € et 375 000 € ;
  • 3 % au-delà de 375 001 €.

Sauf clause contraire dans le mandat ou le contrat de vente du bien, la commission de l'agent immobilier est à la charge du vendeur, qui a signé un mandat de vente avec l'agent immobilier. Le bien est mis en vente commission incluse dans le prix affiché.

A savoir : la charge de la commission a des incidences fiscales. Si la commission est à la charge du vendeur, le calcul des « frais de notaire » (appelés ainsi alors qu'il s'agit essentiellement de taxes fiscales) portera sur la valeur du bien commission incluse. Si la commission est à la charge de l'acquéreur, le calcul s'effectuera sur la valeur du bien hors commission.

Enfin, la commission ne peut pas être versée à l'agent immobilier tant que la vente n'a pas été effectivement conclue. Son paiement intervient lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Aucun acompte sur la commission ne peut être versé lors de la signature de l'avant-contrat de vente. En cas de mandat de vente impliquant la commission d'agence à la charge du vendeur, celle ci sera versée à l'agence par le notaire du vendeur une fois que celui-ci aura encaissé les fonds de la vente.