L'achat d'un bien immobilier entre particuliers

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Globalement en France, la moitié des transactions immobilières s'effectue entre particuliers. Les acquéreurs y voient généralement l'opportunité d'éviter les frais de commission versés à un agent immobilier ; les vendeurs, eux, y voient l'occasion d'empocher la commission à la place de l'agent immobilier. Résultat.
Attention : il n'est pas rare de tomber sur des biens surestimés de 10 à 20 % par rapport aux estimations établies par des professionnels consciencieux. La tentation est d'autant plus forte lorsque le marché est haussier, et que le vendeur est souvent lui-même acquéreur, généralement d'un bien plus grand, pour lequel il a besoin d'une enveloppe plus conséquente.

D'où l'importance de bien étudier le marché immobilier où l'on souhaite investir, pour acheter son logement au « juste » prix, en tenant compte de l'ensemble des paramètres qui le définissent : son type (appartement, maison, loft, etc.), son emplacement (la règle d'or dans l'immobilier) ou non à proximité des transports en commun, écoles, commerces, etc., sa surface, son état, l'année de construction, la nécessité ou npas de travaux et leur importance, son exposition, son plan, son équipement (dressing, cuisine aménagée, etc.), etc. Sans compter la présence ou non de garage, parking, terrasse, balcon, loggia, ascenseur, cour, jardin, piscine, etc. !

Notre conseil : lors d'une transaction entre particuliers, le propriétaire vendeur n'est généralement pas un professionnel de l'immobilier. Aussi, en cas de problème (par exemple, un mur extérieur d'une maison sur le point de s'effondrer, un sanibroyeur mal raccordé, une appropriation de parties communes pour un appartement, etc.), le vendeur, en tant que « non professionnel » de l'immobilier, ne pourra voir sa responsabilité engagée que si l'acquéreur parvient à démontrer au juge qu'il avait connaissance d'un « vice » et qu'il l'a volontairement caché. A défaut, sa responsabilité sera écartée. En présence d'un intermédiaire, un professionnel comme un agent immobilier, sa responsabilité sera au contraire plus aisément engagée. L'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une agence immobilière permet de se retourner contre celle-ci en cas de litige. Cette dernière, considérée comme « professionnelle », sera condamnée, le cas échéant, et fera jouer son assurance de responsabilité civile professionnelle pour dédommager l'acquéreur. Enfin et surtout, la responsabilité professionnelle de l'intermédiaire doit être assurée, ce qui ne serait pas le cas du particulier, même s'il devait être condamné.

A savoir : les immeubles (maison ou appartement) de moins de 10 ans sont couverts par la garantie décennale qui couvre le gros œuvre, tandis que les éléments dissociables du gros œuvre ne sont garantis que pour une durée courte (2 ans). Ces garanties sont dues tant par le constructeur que par le maître de l'ouvrage (celui qui a fait construire) et les différents intervenants dans la construction. Elles doivent être couvertes par une assurance obligatoire de responsabilité, doublée (pour la garantie décennale) d'une assurance de responsabilité en dehors de toute recherche de responsabilité, appelée assurance dommages ouvrage. Ces garanties sont obligatoires, tout comme les assurances qui les couvrent. Pour en savoir plus, consultez notre chapitre « J'achète dans le neuf ».

Vous avez trouvé

Une fois votre bien immobilier trouvé, vous allez signer un avant-contrat de vente qui vient définir les conditions de la vente avant l'engagement définitif. Il peut s'agir d'une promesse de vente, d'une promesse d'achat, ou plus généralement, d'un compromis de vente. Acquéreur et vendeur peuvent rédiger eux-mêmes sur papier libre cet avant-contrat, il s'agit alors d'un acte sous seing privé. Des modèles types sont notamment téléchargeables sur des sites spécialisés pour quelques euros, par exemple ceux édités par la librairie professionnelle spécialisée dans l'immobilier Tissot. Pour sécuriser votre transaction immobilière, mieux vaut signer un compromis de vente car celui-ci engage les deux parties, le vendeur et l'acquéreur qui s'engage également financièrement par le versement du dépôt de garantie. Pour en savoir plus, consultez notre rubrique : « Je signe mon avant-contrat de vente ».

Dans le cas d'une transaction immobilière entre particuliers, il est préférable (voire indispensable) de faire rédiger ce document par un professionnel (un notaire de préférence), car les clauses d'un avant-contrat de vente sont déterminantes. Le professionnel engage sa responsabilité, maîtrise les aspects techniques et a un devoir de conseil (notamment pour le notaire). Toute modification ultérieure de l'avant-contrat de vente nécessite l'accord de l'acquéreur et du vendeur, soit pour signer un nouvel avant-contrat, soit pour signer un avenant s'il n'y a pas modification des conditions suspensives. Surtout, cela oblige le notaire à refaire l'intégralité des démarches administratives obligatoires et la levée des conditions suspensives légales, ce qui retarde d'autant la signature de l'acte de vente définitif. Par conséquent, la rédaction du compromis de vente est l'opération la plus importante dans l'acte d'achat ou de vente d'un bien.

Notre conseil : le recours à un professionnel présente deux avantages majeurs :

  • celui-ci a un devoir d'information, et il doit donc délivrer tous les renseignements nécessaires à l'acquéreur et au vendeur, notamment sur leurs droits et obligations, et un devoir de conseil, et il doit utiliser ses compétences techniques et juridiques pour rédiger les éventuelles clauses particulières nécessaires ;
  • le coût de la rédaction est gratuit car déjà inclus dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive. L'acquéreur peut donc recourir aux services d'un notaire différent de celui du vendeur sans surcoût ; dans ce cas, l'un des notaires rédige l'acte, l'autre participe à la rédaction du contrat. Dans de très rares cas, l'acte peut se faire en « double minute », c'est-à-dire que les deux notaires collaboreront à la rédaction de l'acte, chacun visant l'intérêt de son client. Les frais restent identiques et les notaires se partagent les honoraires selon les règles en vigueur entre les chambres départementales auxquelles sont rattachés les notaires.

Si vous changez d'avis, sachez que l'acquéreur peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'avant-contrat. La rétractation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur n'a pour sa part aucun moyen de rétractation, si ce n'est les échéances des levées des conditions suspensives de prêt (date de dépôt de dossier, date d'obtention de l'offre de prêt si l'acquéreur a recours à un crédit immobilier, etc.).

Remarque : la loi Scrivener du 10 juillet 1978 (intégrée au Code de la consommation aux articles L. 311-1 et suivants) fixe le délai de recherche d'un prêt immobilier à 30 jours. En pratique, le délai indiqué dans les compromis de vente est de l'ordre de 45 jours, afin notamment de tenir compte du délai de rétractation de l'acquéreur.